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Si può acquistare il cortile condominiale?
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Si può acquistare il cortile condominiale?

Acquisto del cortile condominiale da parte di un condòmino o di un terzo: che cosa si deve fare?

Avv. Alessandro Gallucci 

Esistendo un cortile in proprietà condominiale, un condòmino, ovvero un terzo, possono acquistarne la proprietà e l'uso esclusivo?

È questa, nella sostanza, la domanda che ci viene posta da un nostro lettore, che descrive e chiede:

«Sono proprietario di un locale commerciale al piano terreno di un edificio in condominio. Il locale, fronte strada, ha due vetrine, poste rispettivamente sul lato sinistro e su quello destro del portone. Subito dopo la vetrina sinistra c'è il cancello che porta al cortile retrostante, di proprietà di tutti.

Nella mia unità immobiliare esercito l'attività di rivendita di automobili usate: ho tutti i permessi e son lì da anni. Adesso, per un ampliamento del parco vetture alle auto aziendali, avrei necessità di più spazio. Allora ho pensato: posso chiedere ai condòmini vicini di comprare il cortile condominiale? Dico che è condominiale in quanto nelle carte in mio possesso è scritto così.

Ho preso sommarie informazioni presso il comune tramite un mio tecnico e, apportati determinati accorgimenti, non dovrei avere problemi ad utilizzarlo come deposito di autovetture. Posso sperare di comprarlo? Decide l'assemblea? se si, con quali maggioranze?»

La domanda del nostro lettore è chiara: la risposta non è difficile, ma merita attenzione e alcune specificazioni.

Cortile condominiale

La definizione di cortile condominiale, cioè di quello che in ambito condominiale va considerato tale, la troviamo nelle pronunce rese dalla Corte di Cassazione.

=> Cortile condominiale

In particolare, in una sentenza del giugno 2000, gli ermellini ebbero modo di affermare che «il cortile, tecnicamente, è l'area scoperta compresa tra i corpi di fabbrica di un edificio o di più edifici, che serve a dare aria e luce agli ambienti circostanti.

Ma avuto riguardo all'ampia portata della parola e, soprattutto, alla funzione di dare aria e luce agli ambienti che vi prospettano, nel termine cortile possono ritenersi compresi anche i vari spazi liberi disposti esternamente alle facciate dell'edificio - quali gli spazi verdi, le zone di rispetto, i distacchi, le intercapedini, i parcheggi - che, sebbene non menzionati espressamente nell'art. 1117 cod. civ., vanno ritenute comuni a norma della suddetta disposizione» (Cass. 9 giugno 2000, n. 7889).

Il cortile è condominiale se gli atti non dicono nulla di diverso. Meglio: la condominialità del cortile può essere esclusa solamente da una contraria disposizione contenuta nel primo atto d'acquisto ovvero nel regolamento condominiale ad esso allegato.

Solamente? In realtà no: sebbene sia difficile ipotizzarne la ricorrenza, è comunque possibile che la condominialità del cortile sia esclusa dalla particolare conformazione dell'edificio, conformazione che renda evidente che il cortile sia posto a servizio di un solo condòmino ovvero di un gruppo di essi (in tale ultimo caso si tratterebbe comunque di un condominio parziale).

=> I limiti all'uso del cortile condominiale in assenza di regolamento

Uso del cortile condominiale

Partendo dal presupposto che il cortile è condominiale, quale uso possono farne i condòmini?

La giurisprudenza, in ossequio a quanto disposto dall'art. 1102 c.c. ha più volte affermato che sussiste «il divieto di alterare la destinazione della cosa e di impedire agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto, escludendosi che l'utilizzo del singolo possa risolversi in una compressione quantitativa o qualitativa di quello, attuale o potenziale, di tutti i comproprietari (v. anche Cass. civ., sez. 2, sent. 27 febbraio 2007, n. 4617; sez, 2, sent, 30 marzo 2009 n. 7637/2009)». (Trib. Monza 11 giugno 2013 n. 1601).

Certo, qualcuno potrebbe obiettare: è ricorrente che il cortile si presti a divenire zona di stallo di autovetture. Ergo: perché il condòmino dovrebbe acquistarlo, ben potendo usarlo come deposito ai sensi dell'art. 1102 c.c.

Vero, potrebbe, ma il deposito, a meno che non si tratta di poche autovetture che non contrastino con il pari uso degli altri, potrebbe tradursi in un'occupazione parziale o totale permanente, lesiva proprio del pari diritto all'uso degli altri condòmini tutelato dall'art. 1102 c.c.

Cessione del cortile condominiale, maggioranza o unanimità?

È così si arriva alla domanda del nostro lettore: certo, il cortile è sicuramente acquistabile. Qui sorge un dubbio si tratta di acquisto, ovvero di divisione ex art. 1119 c.c.

Ad avviso dello scrivente di acquisto: la divisione presuppone la parcellizzazione della proprietà condominiale in tante proprietà individuali quanti sono i condòmini.

L'acquisto, invece, l'attrazione del bene nella proprietà di uno solo, con contestuale cessazione della condominialità e quindi dell'utilità per tutti i condòmini.

=> Proprietà esclusiva del cortile e condivisione di aree di parcheggio

È una decisione che può essere assunta in sede d'assemblea?

Sì, ma con una fondamentale precisazione: la sede assembleare in questo caso è solamente occasione di acquisizione del consenso di tutti i condòmini. Detta diversamente: la cessione dei beni comuni non è materia sulla quale l'assemblea condominiale (l'organismo decisionale dagli artt. 1135 c.c. e ss. disciplinato) ha alcuna competenza.

Come specificato dall'art. 1108 c.c. dettato in materia di comunione, ma pacificamente applicabile al condominio visto il richiamo contenuto nell'art. 1139 c.c. il consenso di tutti serve sempre per gli atti che riguardino:

  • alienazione o di costituzione di diritti reali sul fondo comune;
  • locazioni di durata superiore a nove anni.

Consenso scritto, così come previsto dall'art. 1350 c.c. In buona sostanza: la delibera nella quale si dice (iper semplifichiamo) "ok vendiamo il cortile a Tizio" deve essere sottoscritta da tutti i condòmini.

Non basta: davanti al notaio, per il così detto rogito, dovranno presentarsi tutti i condòmini, di persona o a mezzo di procuratore speciale e ribadire il consenso alla vendita. Meglio: il sì in assemblea ha mero valore, ove ve ne siano gli estremi di manifestazione alla conclusione di un contratto preliminare. Nulla più, ciò che conta è l'unanime consenso davanti al notaio.

=> Per cortile s'intende qualsiasi aria scoperta che serve a dare aria e luce ed è, salvo prova contraria, bene comune

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