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Sfuma l'acquisto dell'appartamento per un box abusivo nel cortile condominiale?
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Sfuma l'acquisto dell'appartamento per un box abusivo nel cortile condominiale?

Acquisto di un appartamento non concluso per un box abusivo, Ii danno da perdita di chance

Avv. Rosario Dolce 

Il danno da perdita di chance può essere risarcito ove sia dia prova della violazione di legittime aspettative di natura patrimoniale e non di mere aspettative semplici

Il caso. Tizio decide di vendere il proprio appartamento all'interno di un edificio condominiale per trasferirsi altrove e dà mandato ad una agenzia immobiliare.

Dopo aver fatto visionare l'immobile a diversi soggetti interessati all'acquisto e selezionato un promissario acquirente (Sempronio), dietro corresponsione di una caparra confirmatoria (pari ad € 10.000), perde la possibilità di venderlo a causa della presenza, all'interno del cortile condominiale, di un magazzino abusivo costruito da un condòmino (che chiameremo Caio).

In effetti, durante lo svolgimento delle prove testimoniali, Sempronio ha rappresentato che la presenza di un corpo abusivo all'interno dell'area condominiali lo dissuase a concludere l' "affare", in quanto la divergenza tra lo stato dei luoghi e le risultanze di cui alle mappe planimetriche in atti avrebbe impedito la concessione, in suo favore, di un mutuo bancario.

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Sulla scorta di tale presupposti fattuali, il Tribunale di Palermo con Sentenza del 23 aprile 2015 ha condannato Caio a risarcire la somma di € 10.000,00 in favore di Tizio (pari alla caparra confirmatoria che ha dovuto restituire a Sempronio), discorrendo in proposito di danno derivante da perdita di chance.

Orbene, esaminiamo, più da vicino, tale "istituto": applicabile - a quanto pare - anche nei giudizi risarcitori aventi ad oggetto la compravendita di beni immobili in contesto condominiale.

La chance è una figura di danno recentemente elaborata dalla giurisprudenza ed è stata definita come "occasione favorevole di conseguire un risultato vantaggioso, sotto il profilo di dell'incremento d'utilità o della sua mancata diminuzione, e che ovviamente va distinta dalla mera aspettativa di fatto" (Cass. Civ. 3999/2003).

Sono assai discussi in giurisprudenza e in dottrina i profili per giustificarne il riconoscimento e/o la quantificazione.

E proprio su di essi si interroga il Tribunale palermitano. E Segnatamente.

Secondo la "tesi ontologica" la chance deve intendersi riferita ad una danno emergente comunque attuale e concreto: viene cosi risarcita la perdita della mera opportunità di conseguire una utilità, con la conseguenza che la probabile verificazione dell'utilità incide solo sul quantum risarcitorio e non sull'an debeatur.

Secondo la "tesi eziologica" la chance va, invece, inquadrata in termini di lucro cessante, nel senso che se ne ammette la risarcibilità solo quando l'occasione perduta si presentava, se valutata con prognosi postuma, assistita da notevoli possibilità di successo o ragionevoli probabilità di verificarsi (in adesione alla tesi, cfr, Cass. Civ. 20351/2010; 11353/2010; 1767/2009).

Quindi la perdita di chance non costituirebbe la perdita di un bene patrimoniale, ma solo l'annullamento di un presupposto necessario per il conseguimento del bene sperato.

Sotto tale profilo, la chance è allora un criterio per verificare la sussistenza di un nesso eziologico tra la condotta impeditiva e la verificazione di un danno impeditivo.

Il Giudice palermitano, infine, approccia l'argomento combinato le due tesi, se non elaborando una teoria intermedia.

Il danno da perdita di chance viene così qualificato in Sentenza sia come lucro cessante - laddove postuli un pregiudizio derivante dal mancato conseguimento definitivo di un bene della vita a causa del comportamento altrui - sia, allo stesso modo, come danno emergente - ove consta della lesione della possibilità di raggiungere in sè il risultato pronosticato, il quale, ancorché presuntivamente o secondo calcolo di probabilità, appaia assai fattibile -.

Quanto alla concreta individuazione del danno nella fattispecie, il Giudice de quo, ha ritenuto lo stesso essere suscettibile di valutazione equitativa (art. 1226 c.c.), approssimandolo nella somma versata da Sempronio a titolo di caparra confirmatoria.

Conclusione. La letteratura sula figura di danno in questione è assai fitta, così come le interpretazioni giurisprudenziali date all'argomento. Sul piano pratico, il nocumento da perdita di chance risulta invocabile in giudizio ogni qual volta si riesca a provare, attraverso il ricorso ad una valutazione presuntiva del "più probabile che non", che un determinato vantaggio patrimoniale si sarebbe potuto conseguire ove non si fosse frapposto un ostacolo (una condotta altrui).

La prova testimoniale escussa nei confronti di Sempronio e le risultanze documentali in atti, nella fattispecie, sono risultate discriminanti per convincere il giudice di merito della sussistenza del danno in capo a Tizio sì da consentirne la liquidazione in via equitativa.

=> L'agente immobiliare e l'amministratore di condominio, ruoli nell'ambito del contratto di compravendita

Scarica Tribunale di Palermo Sentenza del 23 aprile 2015

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