#1 Inviato 22 Giugno, 2014 Salve, ho una domanda. Stavo per vendere il mio mini appartamento. Avevamo praticamente chiuso e fissato il prezzo. Purtroppo il vicino di appartamento mi ha creato un problema nuovo (mai verificatosi) tale per cui il mio acquirente avendo giustamente saputo di questonuovo problema NON vuole più comprare l'appartamento o comunque ad un prezzo molto inferiore proprio per questo.
#3 Inviato 22 Giugno, 2014 ciao confermo. Non ti deve dare proprio nulla, anzi penso ti abbia fatto un piacere evitandoti guai futuri. Se il motivo è dovuto all'emersione di un vizio occulto, ... saresti stato peggio, molto peggio.
#4 Inviato 22 Giugno, 2014 Forse non mi son spiegato bene. Il vicino mi ha deturpato il giardino e rovinato l'ingresso di casa ed il garage. Ora, oltre ad una denuncia a lui, a cui chiederò i danni, la persona a cui devo vendere l'appartamento mini a piano terra non lo vuole più al prezzo di prima perché accetta di andare lì, con un vicino di quel tipo, a patto che glielo faccio pagare molto meno. Perché devo rispondere delle azioni del vicino io rimettendoci?? Inoltre, con una eventuale causa legale aperta l'acquirente mi dice che non ne vuol più sapere proprio di acquistare... E pensare che avevo chiuso la vendita. Che peccato.
#5 Inviato 22 Giugno, 2014 Sono due cose separate. Nulla toglie che potrai agire legalmente nei confronti del vicino per danneggiamento di proprietà privata ma da qui a chiedere anche un risarcimento per non aver potuto vendere l'immobile è tutto da dimostrare. Non è che il mancato acquirente voleva approfittarsene?
#6 Inviato 22 Giugno, 2014 Da dimostrare... ma come? Può essere che volesse approfittarsene (non credo), ma il punto è che a me salta la vendita e adesso se scatta una vertenza legale.... chi lo vende +!!! Oltre a chiedere ovviamente i danni, Quali prove potrei portare a mio carico per dimostrare che ho perso la vendita? Devo far scrivere qualcosada notaio?....
#7 Inviato 22 Giugno, 2014 la prova che hai perso la vendita , potrebbe essere la trattenuta economica della caparra , che ovviamente ti sarai fatto dare .. in alternativa una semplice " stretta di mano" , giuridicamente non ha valore Il venditore o l'agenzia richiedono sempre il versamento di un acconto o di una caparra per “fermare” la casa. Prima di effettuare qualsiasi pagamento è opportuno farsi consigliare da soggetti competenti .Con il pagamento di una somma di denaro di qualsiasi carattere e contemporanea sottoscrizione di un accordo, nascono infatti diritti e doveri per entrambe le parti contraenti. Viene raccomandato di non versare come caparra o acconto una somma superiore a € 5.000,--, (anche se di regola viene richiesto un acconto/una caparra corrispondente al 20% del prezzo d’acquisto). La caparra si distingue in caparra confirmatoria ai sensi dell'art. 1385 c.c. e in caparra penitenziale ai sensi dell'art. 1386 c.c.: a) acconto significa pagamento parziale del prezzo. b) la caparra confirmatoria costituisce una conferma dell'adempimento, di cui segna quasi un'anticipata e parziale esecuzione: se il contratto viene adempiuto, la caparra deve essere restituita o imputata quale acconto alla prestazione dovuta. Se, invece, la parte che ha concesso la caparra si rende inadempiente, l'altra parte può recedere dal contratto e trattenere la caparra. Se inadempiente è la parte che ha ricevuto la caparra, l'altra parte può sempre recedere e richiedere il doppio di quanto versato. Si tratta in entrambi i casi di facoltà concessa all'interessato, che può comunque insistere per l'adempimento e richiedere il risarcimento per l'ulteriore danno subito. c) caparra penitenziale: se nel contratto viene concordato un diritto di recesso per una o per entrambe le parti, la caparra non rappresenterà più una cautela contro l'inadempimento bensì il corrispettivo per l'attribuzione della facoltà di recesso. Pertanto, se recede il soggetto che ha consegnato la caparra, egli rinunzierà alla stessa nelle mani della controparte. Al contrario, se recede il soggetto che ha ricevuto la caparra, egli provvederá alla restituzione di una doppia caparra. (centroconsumatori.it)
#8 Inviato 22 Giugno, 2014 Niente caparra versata, ma scambidi mail e documenti attestanti la cifra pattuita. Dovrei avere atti notarili che confermano l'effettiva volontà di acquisto perduto??
#9 Inviato 22 Giugno, 2014 purtroppo per te, confermo e mi adeguo alle risposte di Camillo, peppe e giovanni 1
#10 Inviato 22 Giugno, 2014 Niente caparra versata, ma scambidi mail e documenti attestanti la cifra pattuita.Dovrei avere atti notarili che confermano l'effettiva volontà di acquisto perduto?? Senza offesa ma da quello che scrivi sembri un teenager alle prime armi...... Ossignur 1
#11 Inviato 23 Giugno, 2014 Non sarei così categorico nell'escludere la risarcibilità del danno lamentato da Tiepolo. Il tutto infatti va "ricomposto" alla luce di quanto disposto dall'art.1223 secondo la quale il risarcimento del danno ricomprende sia la perdita subita che il mancato guadagno; quindi se è vero che il lucro cessante lascia inalterato il patrimonio del danneggiato, tuttavia gli impedisce anche di ottenere quelle utilità che, mancante il comportamento dannoso, avrebbe certamente conseguito. Il tutto non va quinid visto alla luce del rapporto venditore/acquirente e se sussistesse o meno una promessa "canonica" (preliminare scritto e relative garanzie), quanto se sia dimostrabile (in ogni modo) la sussistenza di una trattativa e che la stessa sia sfumata per colpa di un terzo: esistenti tali provi, la perdita da chance va risarcita anche nel caso di Tiepolo. 1
#12 Inviato 23 Giugno, 2014 @olli Il ragionamento non fa una piega ma si deve dimostrare il nesso causa/effetto. È un'ipotesi che il danneggiamento abbia indotto il potenziale acquirente dal recedere con la trattativa. 1
#13 Inviato 23 Giugno, 2014 Senza offesa ma da quello che scrivi sembri un teenager alle prime armi...... Ossignur
#14 Inviato 23 Giugno, 2014 Piu' su manifesto' l'intemzione di aprir vertenza per rsarcimento del danno emergente Nella medesima sede agisca anche per lucro cessante attribuibile ak vicino. Prove, tutto quanto possa servire a dimostrare la colposa/dolosa interruzione delle trattative in corso: - documentali: scambio epistolare con acquirente da cui si evinca la trattativa ed il suo status - testimoniale: acquirente che confermi di aver abbandonato l' affare per l'improvvido comportamento del suo vicino. Ne parli con il suo legale. Saluti
#15 Inviato 23 Giugno, 2014 Piu' su manifesto' l'intemzione di aprir vertenza per rsarcimento del danno emergenteNella medesima sede agisca anche per lucro cessante attribuibile ak vicino. Prove, tutto quanto possa servire a dimostrare la colposa/dolosa interruzione delle trattative in corso: - documentali: scambio epistolare con acquirente da cui si evinca la trattativa ed il suo status - testimoniale: acquirente che confermi di aver abbandonato l' affare per l'improvvido comportamento del suo vicino. Ne parli con il suo legale. Saluti http://www.dirittoprivatoinrete.it/risarcimento_del_danno.htm --link_rimosso-- proprio sicuro ????
#16 Inviato 23 Giugno, 2014 Piu' su manifesto' l'intemzione di aprir vertenza per rsarcimento del danno emergenteNella medesima sede agisca anche per lucro cessante attribuibile ak vicino. Prove, tutto quanto possa servire a dimostrare la colposa/dolosa interruzione delle trattative in corso: - documentali: scambio epistolare con acquirente da cui si evinca la trattativa ed il suo status - testimoniale: acquirente che confermi di aver abbandonato l' affare per l'improvvido comportamento del suo vicino. Ne parli con il suo legale. Saluti Ok. Lato EPISTOLARE: posseggo qualche email e lettere in cui si cercavadi chiudere la vendita... non so che tipo di documenti dovrei portare al tavolo altrimenti perché io ho queste poche cose... poi se ne parlò e dovevamo solo chiudere e transare
#17 Inviato 23 Giugno, 2014 @ Pessina La giurisprudenza allegata, in cosa, smentisce la posizione da me assunta?
#18 Inviato 23 Giugno, 2014 @ PessinaLa giurisprudenza allegata, in cosa, smentisce la posizione da me assunta? Sto approfondendo con i legali ed ammettono di essere daccordi con olli... Il punto è COME dimostrare il tutto... forse non è così immediato (?)
#20 Inviato 23 Giugno, 2014 Che belle cose... mi trovo in mano il preliminare di vendita / compromesso... e posso usarlo per fare un falò....
#21 Inviato 23 Giugno, 2014 Salve Tiepolo, tutto quanto possa servire a dimostrare la presenza di una trattativa avanzata avrà rilievo; di certo la documentazione che un notaio possa produrre; questa però non sarà prova testimoniale ma documentale ai fini della responsabilità (extracontrattuale art. 2043 CC) che si intenderà dimostrare; in pù il notaio potrà comparire nella prova per testi al pari del suo compratore, che io di certo non mi esimerei dal chiamare di fronte al giudice a imostrazione della fondatezza delle pretese contro il vicino. Ripeto essenziale: - dimostrare la trattativa in atto - dimostrare che la stessa sfumò per colpa/dolo del terzo (vicino) e se il compratore giurasse ciò.... + elementi di fatto (danni diretti arrecati dal terzo)
#22 Inviato 23 Giugno, 2014 @ PessinaLa giurisprudenza allegata, in cosa, smentisce la posizione da me assunta? @Tiepolo :Niente caparra versata, ma scambidi mail e documenti attestanti la cifra pattuita. Dovrei avere atti notarili che confermano l'effettiva volontà di acquisto perduto?? posseggo qualche email e lettere in cui si cercava di chiudere la vendita Eventualmente, se avessi un atto notarile che certifica il prezzo che avevamo pattuito, potrebbe essere utile? Sto approfondendo con i legali ed ammettono di essere daccordi con olli... Il punto è COME dimostrare il tutto Secondo temi servono dichiarazioni di notai? ----------------------------------------------- @olli:- dimostrare la trattativa in atto - dimostrare che la stessa sfumò per colpa/dolo del terzo -------------------------------------------------- Il danno emergente è, in pratica, la perdita economica subita, cioè la perdita causata al patrimonio del creditore dalla mancata, inesatta o ritardata prestazione del debitore. Si pensi, per esempio, a un chirurgo che sbagli il proprio operato e costringa il paziente a sottoporsi a un ulteriore intervento correttivo particolarmente costoso (in tal caso, il “danno emergente” sarà la spesa sostenuta per l’intervento correttivo). Il danno emergente è, inoltre, qualsiasi danno che si subisca anche a prescindere da un rapporto contrattuale (cosiddetto danno extracontrattuale”). È il caso, per esempio, di un incidente stradale: è un danno emergente il costo sopportato per riparare il paraurti dell’auto danneggiata. Il lucro cessante è, in pratica, il mancato guadagno che consegue all’illegittimo comportamento altrui: si fa riferimento ad una situazione futura, e non ad una presente come nel danno emergente. In questo caso si guarda cioè alla ricchezza che il creditore non ha conseguito in seguito al mancato utilizzo della prestazione dovuta dal debitore oppure, al di fuori di un rapporto contrattuale, alla perdita di chance (possibilità) di guadagno che il fatto illecito provoca al danneggiato [1]. Per esempio: se il fornitore non consegna un determinato quantitativo di stock di materia prima, impedisce all’azienda di vendere il prodotto finito per il quale ha già ottenuto un ordinativo. In tal caso il mancato guadagno è chiamato “lucro cessante”. Oppure si pensi al caso di un agente di commercio che, a causa di un frattura riportata dall’altrui condotta illecita, non ha potuto lavorare per un anno; anche in tal caso, il suo mancato reddito è un danno qualificabile come “lucro cessante”. È chiaro che, trattandosi in questo caso di un evento futuro e solo prevedibile, per ottenere il risarcimento sarà necessaria una ragionevole certezza circa il suo accadimento e, quindi, una prova particolarmente rigorosa e non semplicemente “presuntiva”. una mia considerazione danon legale : Tiepolo non ha perso il capitale perché, si non ha venduto la casa, ma gli èrimasta comunque la prorprieta , quindi valore ! Gli accordi per la vendita non si effettuano e non si danno per scontati, consemplici mail ma con carta certa e versamento delle caparre , vedi mio post 7 Ripeto, a mio avviso , l'unica colpa attribuibile al vicino può essere quelladi danneggiamento proprietà privata 635/639 cp
#23 Inviato 23 Giugno, 2014 @Pessina intanto grazie per aver esplicitato il suo pensiero. Sul dscorso del VALORE dell'immobile però non sono pienamente daccordo. LE faccio un esempio concreto: stavo già cercando altri compratori, ne ho trovato solo due leggermente incuriositi dall'oggetto. Al primo Quando gli ho citato l'argomento del problema in atto (per correttezza), mi ha liquidato subito (con garbo, ma mi ha liquidtato). Il secondo invece mi ha detto che avendo un vicino di quel tipo farò fatica a trovare, e andassi verso vie legali non comprerebbe mai con cause pendenti un immobile. Insomma, il vicino mi ha "ingabbiato". E' una sabbia mobile, nel senso che non ho tante vie di uscita e obiettivamente la vendita ora diventa MOLTO più difficile, se non rara. NOTA: per correttezza a chi venisse a richiederlo ovviamente racconterò sempre tutta la situazione. Non voglio mettere altri in difficoltà. Allo stesso tempo vorrei tutelarmi per quanto mi è accaduto... Triste situazione. 🤔
#24 Inviato 23 Giugno, 2014 http://******************************/news_giuridiche_asp/news_giuridica_12831.asp --link_rimosso-- ultimo consiglio, se mi permetti, attenzione al ginepraio prospettato ... nel forum io mi sento di dare un parere secondo le mie conoscenze di certo un ottimo legale saprà dirigerti meglio ma, non vorrei che oltre al danno tu subissi una perdita , questa si concreta, di ingenti spese legali con a mio avviso poche speranze di vincita causa che potrebbe durare anni ... martella il vicino per danneggiamenti , questo si
#25 Inviato 23 Giugno, 2014 Liquidazione equitativa del danno: criteri e applicabilità " Se il danno non può essere provato nel suo preciso ammontare, è liquidato dal giudice con valutazione equitativa ". Così dispone l'art.1226 del Codice Civile La stessa norma rinvia direttamente all'art. 2056 per quel che riguarda il concetto di liquidazione del danno, e quindi ai principi di danno emergente e lucro cessante come criteri guida nella determinazione della somma da risarcire, mentre non definisce esplicitamente l'espressione " valutazione equitativa ". Occorre perciò fare riferimento ad altre disposizioni, come segnatamente gli artt. 114 e 115 del Codice di Procedura Civile per meglio comprendere la portata e l'estensione della categoria di "equità" tirata in ballo dal legislatore, in apparente contrasto con lo spirito generale del nostro ordinamento, che vuole i giudici costantemente vincolati all'astrattezza delle norme giuridiche e solitamente interdetti dall'operare valutazioni soggettive. L'onere della prova La liquidazione equitativa del danno, ai sensi degli artt. 1226 e 2056 c.c., non esime il danneggiato dal fornire la prova del quantum . L'onere probatorio impone alla parte attrice di conferire concretezza alla specifica pretesa di quantificazione delle componenti della liquidazione dei danni, fornendo o perlomeno allegando al giudice elementi che costituiscano una base di partenza per la conseguente liquidazione ex art. 1226 c.c.
