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Vizi strutturali dell'immobile e agevolazioni fiscali
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Vizi strutturali dell'immobile e agevolazioni fiscali

Agevolazioni prima casa, mancato trasferimento nell'immobile per vizi strutturali

Avv. Leonarda Colucci  

Il proprietario che non trasferisce la residenza a causa dei «gravi vizi di costruzione dell'immobile» perde l'agevolazione sulla prima casa

La vicenda. Un contribuente impugna, dinanzi alla competente Commissione tributaria provinciale, l'avviso di liquidazione con il quale l'Agenzia delle Entrate recuperava la maggiore tassazione dovuta per l'inosservanza dell'obbligo di trasferire la residenza, entro il termine perentorio di dodici mesi, nel comune dove egli aveva acquistato un immobile godendo dei benefici fiscali previsti per la prima casa.

Il contribuente nel ricorso osservava che il mancato trasferimento era riconducibile a causa di forza maggiore: coincidente con gravi vizi di costruzione dell'immobile verificati tramite accertamento tecnico preventivo, e che a fronte degli stessi aveva potuto effettuare il cambiamento di residenza solo a distanza di ben quattro anni dall'acquisto dell'immobile in questione.

Il primo grado del giudizio in questione si concludeva con l'accoglimento del ricorso del contribuente, mentre in secondo grado la Commissione tributaria regionale riformava la sentenza di primo grado fondano la decisione sul presupposto che le giustificazioni addotte dal contribuente non integrassero una causa di forza maggiore.

=> Vizi casa nuova, i termini per la denuncia dei vizi decorrono dal contratto definitivo e non dalla compravendita

Il ricorso in Cassazione. Il contribuente, insoddisfatto dell'esito del giudizio di secondo grado, impugnava la relativa sentenza ritenendo che il giudice d'appello, nell'escludere che costituisca causa di forza maggiore l'impossibilità di trasferire la propria residenza nell'immobile acquistato a causa di gravi vizi costruttivi, aveva emesso una sentenza gravata da vizi come la violazione e la falsa applicazione di norme di legge ed omessa ed insufficiente motivazione.

La sezione tributaria della Corte di Cassazione, attraverso la sentenza in commento, conferma la decisione di secondo grado respingendo il ricorso del contribuente, puntualizzando quanto segue.

In particolare i giudici di legittimità hanno chiarito che l'art. 1, nota 2-bis, della tariffa allegata al Dpr n. 131/1986 ( poi modificato dalla legge n. 549 del 1995), non prevede alcuna deroga al termine ivi previsto per l'assolvimento dell'onere di assumere la residenza nell'immobile per il quale l'acquirente usufruisce del beneficio fiscale per l'acquisto della prima casa: consistente nella riduzione delle imposte di registrazione del contratto di vendita.

Malgrado il silenzio della legge a tal riguardo, osserva la sentenza, la giurisprudenza ha riconosciuto al contribuente la possibilità di conservare tale beneficio a condizione che lo stesso dimostri l'esistenza di un impedimento scaturente da causa di forza maggiore “ ritenuta in via del tutto eccezionale idonea a giustificare il ritardato adempimento” ( Cass. N. 7337 del 2015; Cass. 13177 del 2014; Cass. 7067 del 2014; Cass. N. 14399 del 2013).

Ma, nel caso di specie, dovendosi pervenire al superamento di una rigorosa previsione di legge grava sull'interessato dimostrare l'esistenza del fatto impeditivo. (Cass. Civ. n. 15534 del 2008; Cass. 6821 del 2009)

Grava, quindi, sull'interessato l'onere di dimostrare l'inevitabilità ed imprevedibilità dell'evento e cioè la non imputabilità dello stesso a titolo doloso o colposo a se stesso.

La sentenza in commento, a tal proposito, osserva che il giudice di secondo grado aveva applicato correttamente tali principi concludendo con il mancato assolvimento, da parte del contribuente, dell'onere probatorio appena citato.

In particolare, nel caso di specie, tramite l'esame della stessa perizia tecnica era stato accertato che il contribuente aveva acquistato un immobile in fase di costruzione, ed aveva presentato un progetto di variante che presentava rilevanti modifiche sostanziali che prevedevano la demolizione e la ricostruzione di buona parte del fabbricato.

Proprio dall'esame dei fatti accertati dalla perizia i giudici di secondo grado avevano giustamente escluso l'imprevedibilità dell'evento di forza maggiore: negando che il contribuente potesse godere del beneficio fiscale di cui si discorre pur non avendo trasferito la sua residenza nell'immobile acquistato.

Tali circostanze, quindi, hanno determinato il mancato accoglimento del ricorso in Cassazione e la conferma della sentenza di primo grado.

Dunque in conclusione il contribuente che non dimostra che il mancato trasferimento nell'immobile acquistato, per il quale ha goduto dei benefici fiscali previsti dalla legge per l'acquisto della prima casa, sia addebitabile a causa di forza maggiore e cioè ad un evento imprevedibile ed inevitabile perde il beneficio e deve pagare per intero le imposte di registrazione.

Di conseguenza pienamente legittimo deve considerarsi l'avviso di liquidazione dell'Agenzia delle entrate che recupera tali imposte.

Da non perdere: La residenza va fatta anche se si sta male altrimenti si perdono i benefici fiscali.

Scarica Cassazione del 22 maggio 2015, n. 10586

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