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Il citofono va in tilt. Ma il condominio può agire in giudizio per chiedere la garanzia per "gravi vizi"?
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Il citofono va in tilt. Ma il condominio può agire in giudizio per chiedere la garanzia per "gravi vizi"?

Citofono rotto? Paga il costruttore oppure no?

Avv. Leonarda Colucci 

La sentenza del Tribunale di Lucca fornisce una risposta chiara a tale quesito.

Il fatto. Gli inquilini di un condominio, dopo aver constatato il malfunzionamento del citofono, citano in giudizio la società venditrice e costruttrice delle singole unità immobiliari, chiedendo la condanna di quest'ultima al pagamento delle somme necessarie per il ripristino a regola d'arte dell'impianto elettrico e videocitofonico dei singoli appartamenti, deducendo in primo luogo che attraverso l' accertamento tecnico preventivo era stato verificato il malfunzionamento dell'impianto e che per il suo ripristino bisognava sostenere una spesa di oltre cinquemila euro.

La società venditrice e costruttrice si costituisce in giudizio deducendo l'assenza di qualsiasi responsabilità a suo carico puntualizzando di aver subappaltato i lavori in questione chiedendo, per questo, di essere autorizzata alla chiamata in causa del terzo e cioè della società appaltatrice dei lavori; tale chiamata in causa non è stata autorizzata nell'ambito del giudizio in questione in quanto tardivamente proposta.

La decisione. Il Tribunale di Lucca esaminando se sussistono i presupposti dell'azione per vizi ha sottolineato che nel caso di specie:

  1. manca la legittimazione attiva del condominio poiché l'azione per vizi è riservata solo alle parti del contratto;
  2. nel caso di specie gli unici legittimati sarebbero stati i singoli acquirenti delle unità immobiliari e quindi non il condominio che è soggetto distinto ed autonomo rispetto ai singoli proprietari e compratori degli appartamenti;
  3. per quanto concerne la domanda ex art. 1669 del codice civile e relativa ai presunti gravi difetti strutturali, non sussistono nel caso di specie in quanto il malfunzionamento del citofono non può in alcun modo essere assimilato ai gravi difetti strutturali ai quali fa riferimento la norma appena citata;
  4. neanche attraverso una interpretazione elastica dell'articolo 1669 del codice civile diventa possibile assimilare il cattivo funzionamento dell'impianto videocitofonico ai gravi difetti strutturali ai quali fa riferimento spesso la giurisprudenza, che da sempre fa rientrare nel novero dei gravi difetti strutturali solo ed esclusivamente quei difetti che compromettono la funzionalità e l'abitabilità del fabbricato (si pensi a tal proposito a difetti che riguardano nel complesso l'impianto elettrico o l'impianto idrico in grado di rendere non abitabile le singole unità abitative). (Cass. Civ. sez. II, 19-7-2007 n. 3752; Cass. Civ., sez. II, 29-4-1983. N. 2954).

I precedenti. A tal riguardo si è evidenziato che la giurisprudenza di legittimità fa rientrare nell'ambito del concetto di gravi difetti strutturali i vizi degli impianti come quello di riscaldamento o dell'impianto idraulico il cui malfunzionamento sia in grado di determinare un effetto e cioè quello di compromettere la funzione ed il godimento di un alloggio.

Valutando tali aspetti Tribunale ha evidenziato che il malfunzionamento dei citofoni non può in alcun caso rientrare nel concetto di gravi vizi di conseguenza ciò comporta come effetto il mancato accoglimento della domanda proposta dal condominio sia per quanto concerne la responsabilità per vizi ex art. 1470 e 1490 del codice civile, sia per quanto concerne i presunti gravi difetti strutturali che non sussistono nel caso di malfunzionamento del citofono.

A parere del Tribunale di Lucca, quindi, solo ed esclusivamente quei difetti strutturali che compromettono in toto il normale godimento di un immobile possono essere considerati gravi difetti che legittimano il ricorso all'azione ex art. 1669 del codice civile.

Scarica Tribunale Lucca 17 gennaio 2014 n. 80

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