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Le abitazioni di lusso e l'inapplicabilità delle disposizioni agevolative connesse all'acquisto della prima casa.
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Le abitazioni di lusso e l'inapplicabilità delle disposizioni agevolative connesse all'acquisto della prima casa.

Una contribuente registrava con i benefici prima casa un immobile acquistato che presentava caratteristiche di lusso.

Dott.ssa Venneri 

Il caso. Una contribuente registrava con i benefici "prima casa" un immobile acquistato. Sennonché per l'Agenzia delle Entrate l'immobile presentava caratteristiche "di lusso", ex D.M. 2.8.1969 perciò emetteva avviso di liquidazione per il recupero delle ordinarie imposte di registro, ipotecaria e catastale, contestando la mancanza dei requisiti per applicare le agevolazioni fiscali previste per la prima casa.

Con sentenza n. 12/4/08, depositata il 14 marzo 2008, la CTR del Lazio, riformando a decisione della CTP di Roma, ha rigettato l'impugnazione proposta dalla ricorrente, avverso l'avviso di liquidazione per il recupero delle ordinarie imposte di registro, ipotecaria e catastale, sul presupposto che l'immobile acquistato, registrato con i benefici "prima casa", aveva caratteristiche "di lusso", ex DM 2.8.1969.

I giudici d'appello hanno affermato che sussistevano le caratteristiche delle abitazioni di lusso, per essere l'immobile superiore ai 240 mq.

La contribuente ricorreva per la cassazione della sentenza.

Agevolazioni acquisto "prima casa".
Nel caso di acquisto della "prima casa" sono previste delle agevolazioni:

  • l'imposta di registro, o in alternativa l'Iva, si paga con aliquota ridotta;
  • le imposte ipotecarie e catastali sono dovute in misura fissa.

    L'abitazione deve però presentare determinati requisiti affinché il contribuente fruisca dell'agevolazioni fiscali e, tra le altre cose, non deve avere le caratteristiche delle abitazioni di lusso indicate dal decreto ministeriale 2 agosto 1969, in "Gazzetta Ufficiale" 218 del 27/08/1969, mentre non è rilevante la categoria catastale.

    La sentenza in commento. La Suprema Corte con la sentenza n. 21287/2013, rigettando il ricorso dalla contribuente, ha deciso che non ha diritto alle agevolazioni fiscali sulla prima casa il proprietario di un immobile che supera i 240 mq, contando anche parte della superficie non calpestabile.

    La norma posta alla base della decisione. Gli Ermellini, hanno statuito che: "[?] L'art. 6 del DM 2 agosto 1969 qualifica, [?], abitazioni di lusso - escluse dal beneficio fiscale di cui al dPR n. 131 del 1986, tariffa I, art. 1, nota II bis, le unità immobiliari "aventi superficie utile complessiva superiore a mq. 240 (esclusi i balconi, le terrazze, le cantine, le soffitte, le scale e posto macchine)", e tale norma va interpretata nel senso di dover escludere dal dato quantitativo globale della superficie dell'immobile indicata nell'atto di acquisto (in essa compresi, dunque, i muri perimetrali e quelli divisori) solo, i predetti ambienti e non l'intera superficie non calpestarle, come postula la ricorrente".

    Potrebbe inseressarti: (Anche ad un immobile che fa parte di un edificio storico di pregio, e che versa in uno stato di degrado, si applica l'equo canone?)

    La stessa conclusione emerge dalla successiva sentenza n. 22945 del 9.10.2013 della Suprema Corte, Sezione Tributaria. Anche in questo caso i giudici della Cassazione chiariscono che la norma non lascia spazio a dubbi: "la superficie utile" dell'immobile "va computata sottraendo dall'estensione globale indicata nell'atto di acquisto, sottoposto all'imposta, gli ambienti espressamente esclusi (balconi, terrazze, cantine, soffitte, scale e posto macchine)".

    Pertanto, ciò che non fa parte dall'elenco ex art 6 del DM 2 agosto 1969 non può essere escluso dal conteggio della superficie dell'immobile.
    Occorre evidenziare, dunque, che l'Ufficio delle Entrate competente per territorio può esercitare l'azione di controllo e verifica sulla sussistenza dei requisiti "prima casa", entro il termine massimo di tre anni dalla data dell'atto di acquisto, per le false dichiarazioni rilasciate sul possesso dei requisiti.

    Le false dichiarazioni rese nell'atto di acquisto, pertanto, rientrano tra i motivi che determinano la perdita delle agevolazioni fiscali.

    Le conseguenze derivanti dalla perdita della agevolazione previsti sono: il pagamento delle imposte in misura ordinaria; la sanzione del 30% sulle maggiori imposte dovute e il pagamento degli interessi di mora.

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