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È meglio affittare o comprare?
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È meglio affittare o comprare?

Acquisto o affitto? Ecco cosa conviene oggi

 

La scelta tra l'acquisto di una casa e affittare è una delle più importanti da fare, ma i costi di acquisto comprendono diverse spese rispetto a quelli previsti per la locazione, il che rende difficile dire che è un affare migliore.

Costi diversi sono previsti anche nella scelta di un mutuo o un leasing.

Per aiutarvi a rispondere a queste domande, prendiamo i costi più importanti connessi con l'acquisto di una casa e compariamoli all'affitto mensile.

Prezzo iniziale.

Un fattore molto rilevante, ma non l'unico. L'importante è che il rapporto prezzo/affitto non superi il 4-5% annuo.

Non ha senso pagare una rata di mutuo più elevata di un ipotetico affitto e soprattutto si deve considerare la rinuncia di una eventuale plusvalenza derivante dal capitale (qualora fosse investito) destinato per l'acquisto.

I più attenti, infatti, pur essendo ben patrimonializzati, preferiscono impiegare il capitale pagando canoni di locazione e tenerlo investito in titoli di stato, obbligazioni o azioni; invece di pagare un immobile da un milione di euro, si godono i migliori appartamenti senza correre alcun rischio. D'altronde è più probabile che un immobile, allo stato attuale, perda valore.

Quanto tempo avete intenzione di rimanere?

L'acquisto tende ad essere più conveniente se aumenta il periodo di soggiorno, perché le commissioni sono distribuite su un orizzonte temporale più ampio.

Se si opta per acquistare una casa, vi sono dei costi per così dire "tipici", da sostenere mensilmente o annualmente per poter possedere la vostra casa. Queste includono le eventuali rate del mutuo, di assicurazione, le spese di condominio, le spese di manutenzione e ristrutturazione dell'immobile.

Tra queste, la quota di interessi della rata del mutuo o i canoni di leasing e, in alcuni casi, una parte delle spese comuni, sono fiscalmente deducibili.

Mutuo o leasing?

Vantaggi Mutuo

  • Durata operazione, che può protrarsi fino a 30 anni.
  • Rate mensili inferiori ai canoni di leasing, a seguito degli attuali tassi di mercato praticati sui mutui che in media non superano il 2%.

    Il leasing immobiliare prevede invece dei tassi pari a circa il 5%, il 6% in alcuni casi.

  • Si acquisisce la proprietà del bene sin dall'inizio.

    E' possibile quindi vendere l'immobile dopo l'estinzione del mutuo, traendone profitto.

    Questo è dato dalla quantità di denaro che si riceve dalla vendita della vostra casa meno i costi di chiusura, che comprendono l'eventuale commissione del broker (agente immobiliare), il saldo capitale residuo relativo al mutuo ipotecario in corso e gli eventuali oneri straordinari, legati dalla tassazione della plusvalenza, se si realizza, in caso di vendita dell'immobile.

Svantaggi Mutuo

  • Immobile finanziato al 50%. L'importo del finanziamento da poter richiedere alla banca per l'acquisto dell'immobile è determinato sulla base del cosiddetto loan to value (LTV), ossia il rapporto tra l'importo del mutuo e il valore dell'immobile.

    Tale parametro spesso non supera l'80% del valore dell'immobile (risultante dalla perizia); tuttavia, è concreto ragionare su un LTV del 50%, oggi solitamente richiesto dalle banche.

  • Tasse di proprietà sull'immobile.
  • Oneri notarili relativi all'atto di mutuo.
  • Oneri legati alla perizia dell'immobile, generalmente a carico del cliente della banca concedente il mutuo.

    Sia gli oneri notarili, sia quelli previsti per la perizia, sono costi propedeutici alla delibera dell'operazione di mutuo; se la banca dovesse deliberare negativamente, il cliente non recupererà mai le suddette spese.

Vantaggi Leasing

  • Il bene sottoposto a leasingnon concorre alla formazione del reddito, nè viene iscritto in bilancio per le imprese.
  • Immobile finanziato al 100% (il finanziamento può includere anche gli arredi).
  • Tempi di istruttoria più rapidi rispetto ad un'operazione di mutuo.
  • Non vi sono spese notarili, previste invece per l'iscrizione dell'ipoteca.
  • I canoni periodici sono sottoposti a deducibilità per tutta la durata del contratto.
  • Un bene in leasing non può essere né sequestrato né pignorato.
  • Il prezzo di acquisto del bene (prezzo di riscatto, solitamente pari all'1% dell'importo finanziato) è inferiore al prezzo di mercato (il prezzo di riscatto viene calcolato sul valore dell'immobile al momento della sottoscrizione del contratto).

Svantaggi Leasing

  • La durata non supera generalmente i 12-15 anni.
  • I canoni periodici sono generalmente più alti rispetto ad un semplice canone di affitto o di una rata del mutuo.
  • Il bene non può essere venduto o ceduto.

Manutenzione e tasse

Acquistare una casa, a prescindere dalla forma di finanziamento scelta (mutuo o leasing), comporta una varietà di spese che gli affittuari non pagano direttamente, ma il dato più importante è che non è detto che si recuperi facilmente il capitale quando si decide di vendere.

Negli ultimi anni i proprietari degli immobili hanno subito un deprezzamento, anche del 50%, del valore del proprio cespite.

Cosa riserva il futuro?

L'Osservatorio sul mercato immobiliare, Nomisma, ha già previsto una risalita dei prezzi degli edifici ad uso abitazione nel corso del 2016; a partire dal 2017 la risalita abbraccerà anche gli immobili ad uso ufficio e negozi, per poi proseguire nel 2018.

Che dire, meglio acquistare oggi che domani secondo Nomisma. Noi consigliamo di andarci cauti perché non è assolutamente escluso che i prezzi si allineeranno a quelli ante euro.

Ancora oggi, se ci pensiamo, gli immobili costano fin troppo e quando si parla di investimenti non bisogna mai farsi trascinare dall'emotività. Chi ha scelto l'affitto negli ultimi anni ha fatto la scelta giusta.

Offerta di acquisto di un immobile, alcuni suggerimenti

Avv. Alessandro Gallucci

La legge, esattamente l'art. 1350 c.c., specifica chiaramente che i contratti per la compravendita di immobili devono avere forma scritta a pena di nullità.

Non si può comprare un appartamento solamente con una stretta di mano, così come si comprano le sigarette o un articolo di cancelleria; tuttavia ci si può accordare oralmente, salvo poi concludere il tutto con un atto notarile o autenticato da un Notaio.

Da non perdere: Notaio e geometra poco attenti? Niente paura, risarciscono l'acquirente!

Si dice comunemente che un tempo per concludere gli affari bastava una stretta di mano, ma, bando ai luoghi comuni, è di tutta evidenza che la disciplina scritta, se finalizzata a chiarire gli aspetti determinanti degli accordi, non sia un orpello inutile o uno strumento per malfidati, quanto piuttosto un mezzo per dare chiarezza ai rapporti.

Traduciamo questa valutazione in termini pratici: nel caso di proposta di acquisto di un immobile che cosa bisogna fare per formulare una proposta chiara e precisa?

Si badi: questo discorso vale sia in caso di acquisto senza intervento di un mediatore, sia in caso di acquisto per il tramite di un'agenzia. Gli agenti immobiliari, infatti, devono presentare un proprio modello conforme a quello depositato presso la locale Camera di Commercio, ma i clienti non sono obbligati ad utilizzarlo, o comunque possono chiederne l'integrazione con quanto di loro interesse.

=> Comprare casa: meglio il nuovo o l'usato?

Solitamente un contratto si conclude dopo una trattativa, che, di norma, prevede queste tre fasi: proposta, accettazione, conclusione. Molto spesso in questo procedimento s'inseriscono controproposte, rilanci, ecc.

Se le trattative sono dirette le parti, alle volte, decidono di aggiornarsi; se si tratta per mezzo di un'agenzia immobiliare i tempi si dilatano, in quanto è il mediatore, di soluto, a farsi carico dell'onere di avvisare la controparte per poi, avvertire il proponente della sua proposta.

In entrambi i casi, è sempre bene, giunti al momento cruciale, formulare una proposta scritta, specificando che la stessa viene tenuta ferma (in gergo tecnico si dice "è irrevocabile") fino ad una determinata data (solitamente si scrive la proposta varrà fino al _____ compreso) e che in mancanza di comunicazione entro tale data della risposta s'intende decaduta.

Se per acquistare è necessario contrarre un mutuo, è bene che fin dalla proposta siano specificati i tempi dell'erogazione del finanziamento (al fine dell'individuazione della data di stipula es. "entro un mese dall'erogazione del mutuo") e soprattutto se il mutuo è l'unico modo per poter acquistare, è utile specificare che lo stesso rappresenta condizione per la stipula del contratto.

Molte agenzie e venditori storcono il naso dinanzi a questa clausola, ma questa, specie se non si hanno le necessarie provviste economiche per far fronte autonomamente all'acquisto, rappresenta una cautela imprescindibile per il proponente acquirente.

Si indichino, poi, con chiarezza e precisione gli acconti, le somme versate a titolo di caparra confirmatoria e i tempi di dazione delle medesime.

Se l'appartamento è ubicato in condominio, infine, non ci si dimentichi di specificare chiaramente che le spese condominiali deliberate anche se non eseguite fino alla data del rogito saranno a carico della parte proponente venditrice).

Rispetto a proposte così dettagliate, molto spesso la controparte obietta che si tratta di dettagli da inserire nel contratto preliminare: siccome una proposta accettata con controfirma può essere considerata un contratto preliminare, non v'è motivo per non chiarire fin da subito aspetti non secondari dell'offerta che si va a presentare.

=> Preliminare di vendita: registrazione e trascrizione

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Amelio
Amelio giovedì 05 maggio 2016 alle ore 21:47

Oggi per me non ha alcun senso comprare una casa nuova. Meglio comprare qualche casetta a prezzo d'occasione a pochi soldi e rimetterla a posto nel tempo, cosi che l'investimento viene ammortizzato visto che si decide quando e come lavorarci. Ma rimane preferibile un affitto, cercando penso che si troverebbe sempre qualche occasione. Comprare casa nuova di questi tempi? È assurdo.

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