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ildubbio

Cortile privato a copertura parziale

Vorrei opinioni sul seguente caso.

Esiste un cortile privato che funge in parte da copertura ad alcuni locali interrati.

Premesso che secondo me la ripartizione più corretta è quella ex art. 1125 (50 e 50), la domanda che mi pongo è in che misura occorre attribuire ai locali sottostanti la spesa. Cerco di spiegarmi meglio.

Il cortile è grande 100 mq. Di questi solo 20 mq coprono i locali sottostanti. Tuttavia per garantire al meglio la tenuta all'acqua, occorre estendere l'impermeabilizzazione ben oltre i 20 mq (in teoria anche fino a tutti i 100 mq).

In che misura pagano i locali sottostanti in relazione alle seguenti spese di manutenzione:

- pavimentazione

- impermeabilizzazione

- muretto di recinzione del cortile (qui direi non devono pagare nulla perché non attiene alla funzione di copertura!)

 

Infine proprio circa il muretto di recinzione del cortile: esso guarda la strada pubblica, ed è in continuità/coincidenza, con il confine dell'intero condominio. A chi appartiene detto muretto? Come ripartisco? io troverei equa la ripartizione facciata interna del muretto al proprietario cortile, facciata esterna al condominio. che ne dite?

ciao

 

per l'impermeabilizzazione già ti sei risposto (50 e 50), mentre per il muretto di recinzione delimitando il lotto, salvo esplicito atto contrario, è comune a tutti i condomini, quindi va ripartito in quota millesimale tra tutti i partecipanti.

ciao

per l'impermeabilizzazione già ti sei risposto (50 e 50), mentre per il muretto di recinzione delimitando il lotto, salvo esplicito atto contrario, è comune a tutti i condomini, quindi va ripartito in quota millesimale tra tutti i partecipanti.

ciao e grazie per la prima risposta.

Ma la domanda è (anche) 50 e 50 su 100 mq o su 20 mq? stessa domanda per la pavimentazione. E aggiungo. Dei 20 mq pagano tutti i locali interrati anche se non fisicamente coperti dal cortile (ossia vale il principio di estensibilità della proprietà in senso orizzontale)?

ciao

 

no, paga solo chi è coperto direttamente. Ma se hai 100 mq da trattare, per un lavoro con un minimo di garanzia, non puoi normalmente fare solo 20 mq, soluzione che potrebbe andar bene solo se c'è la suddivisione " a vasche".

 

Se devi rimuovere la pavimentazione per l'intervento, anche quella fa parte del 50 e 50, ma se non preesisteva e la fai nuova o intervieni solo per la riparazione della stessa, la paga solo chi la calpesta. Attenzione poi che se la mancata manutenzione della parimentazione è stata la causa della infiltrazione, anche tale intervento di riparazione è a carico di chi calpesta e nulla dei sottostanti.

Io non sarei tanto sicuro che si applichi il 1125 c.c.

Il cortile è privato non condominiale.

ciao

non condivido. Anche se in uso esclusivo ad un unico condomino ( e quindi privato), copre proprietà di altri ed il solaio esistente è certamente comune tra chi sta sopra e chi sta sotto.

Il punto è stabilire se sia un solaio o un lastrico solare.. quale funzione prevalente ha?

Il fatto che copra proprietà di altri è ininfluente.

Possiamo dire che ci sono pronunce contrastanti.. c'è, ad esempio, la sentenza Cassazione, sez. II, 14 settembre 2005 n. 18194 che fà distinzione su proprietà privata o condominiale, oppure questa Cassazione (sentenza n. 15841 del 19/07/2011) che fà riferimento ai solai..

Tutto stà a inquadrare la struttura.. solaio o lastrico?

...Se devi rimuovere la pavimentazione per l'intervento, anche quella fa parte del 50 e 50, ...

Se si opta per l'art. 1126 è un conto e tutte le spese (compreso il ripristino della pavimentazione) vanno ripartite con il criterio 1/3+2/3 ma se si considera solaio e si opta per l'art. 1125 (50 e 50) non ci sono dubbi che solo ciò che si trova tra pavimento ed intonaco va ripartito al 50% mentre la rimozione e messa in posa della nuova pavimentazione è a carico del piano superiore:

 

Art. 1125

Le spese per la manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute in parti eguali dai proprietari dei due piani l’uno all’altro sovrastanti, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l’intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto.

ciao

 

se sotto il cortile ci sono dei locali di altri, quanto sopra ha in ogni caso funzione di copertura, a meno che tale cortile non sia a sua volta coperto da altra struttura soprastante.

A leonardo53 preciso che se per eliminare l'infiltrazione devo rimuovere la pavimentazione, anche questa rientra nello stesso criterio come avevo già indicato nella mia risposta.

...A leonardo53 preciso che se per eliminare l'infiltrazione devo rimuovere la pavimentazione, anche questa rientra nello stesso criterio come avevo già indicato nella mia risposta.

Secondo me questo solo si opta per il 1126.

 

In un edificio di 6 piani nel caso tra il solaio del secondo e il terzo piano ci siano infiltrazioni chi paga la rimozione del pavimento?

Per definizione:

Solaio: struttura piana orizzontale che forma la copertura e sopratutto il sostegno dei piani intermedi degli edifici.

Quì siamo in presenza di un cortile privato che funge da copertura (tetto/lastrico) ai locali sottostanti.

Quindi la domanda è sempre la stessa.. come deve intendersi, solaio o lastrico? qual'è la sua funzione prevalente? chiarito questo, si definisce quale articolo applicare.

A mio giudizio, pur in presenza di giurisprudenza varia, si applica il 1126.

Secondo me questo solo si opta per il 1126.

 

In un edificio di 6 piani nel caso tra il solaio del secondo e il terzo piano ci siano infiltrazioni chi paga la rimozione del pavimento?

ciao

 

che cosa causa la infiltrazione ? Determinato ciò, a chi compete la riparazione della causa dell'infiltrazione, competono anche tutte le opere necessarie sia ad eseguire la riparazione che alla rimessa in pristino.

Per definizione:

Solaio: struttura piana orizzontale che forma la copertura e sopratutto il sostegno dei piani intermedi degli edifici.

Quì siamo in presenza di un cortile privato che funge da copertura (tetto/lastrico) ai locali sottostanti.

Quindi la domanda è sempre la stessa.. come deve intendersi, solaio o lastrico? qual'è la sua funzione prevalente? chiarito questo, si definisce quale articolo applicare.

A mio giudizio, pur in presenza di giurisprudenza varia, si applica il 1126.

ciao

 

convengo con te che si tratta di interpretare, e qui le sentenze in materia sono assai ondivaghe e cicliche.

Allora. qui il problema è duplice.

1. norma di riferimento: secondo me il 1125. il 1126 nasce per le coperture in sommità ai fabbricati e si pone come eccezione alla regola che i lastrici, se non diversamente stabilito dagli atti, sono condominiali. Se è privato, il proprietario paga un po' di meno, e gli altri pagano un po' di più (dividendo, in generale, tra una pluralità di soggetti). Nel nostro caso, detta norma rappresenterebbe quasi un non senso ed una evidente sproporzione tra i soggetti deputati a pagare per le spese di ripartizione: sarebbe veramente iniquo ed ingiusto gravare chi sta sotto di un costo pari al 66% delle opere. Per il fatto stesso che il cortile si estende ben oltre la mera copertura dei locali sottostanti, la sua destinazione "naturale" è quella del cortile e non della copertura.

2. la seconda questione. il cortile è 100 mq, ma copre per solo 20 mq il locale sottostante. Il locale paga 1/5 dei lavori?

Salve, io propendo per l'applicazione del 1125 in quanto un solaio a piano terra anche se fa da copertura a interrati vari non è un lastrico solare. Interpretando, il 1126 si rivolge ad un normale lastrico solare che copre di norma vari piani. Il legislatore, sempre secondo me, ha voluto ripartire la spesa 1/3 e 2/3 proprio per la funzione prevalente di tetto. Quando invece il lastrico-solaio copre solo garage o cantine, la funzione tetto diminuisce. Sarebbe infatti anche troppo elevata la spesa a carico dei proprietari sottostanti tenendo in considerazione che il piano in superficie se lo gode quello di sopra. Ma ripeto è la mia interpretazione.

Per quanto riguarda la metratura a carico del locale sottostante, mi farei rilasciare dall'impresa dei lavori una relazione nella quale viene specificato che per una buona coibentazione del locale sottostante è necessaria una impermeabilizzazione di almeno...50mt? 80mt? a quel punto hai la metratura da ripartire.

Nessuno mi ha risposto in merito al muretto di recinzione. Chi sta sotto non paga nulla perché non attiene alla funzione di copertura! Che ne dite?

 

Infine proprio circa il muretto di recinzione del cortile: esso guarda la strada pubblica, ed è in continuità/coincidenza, con il confine dell'intero condominio. A chi appartiene detto muretto? Come ripartisco? io troverei equa la ripartizione facciata interna del muretto al proprietario cortile, facciata esterna al condominio. che ne dite?

ciao

leggi il post 2 dove ti era già stato risposto e quindi si dava per scontato che tu lo avessi letto.

ciao

leggi il post 2 dove ti era già stato risposto e quindi si dava per scontato che tu lo avessi letto.

Ho letto. Attendo altre opinioni. Anche perché non concordo del tutto. Infatti, secondo me, la recinzione ha (anche) la funzione di rendere più godibile il bene privato (tipo parapetto delle terrazze a livello).

ciao

 

sei libero di non concordare, ma essendo la recinzione sul confine, chiude il lotto su cui sorge il fabbricato, e salvo atto contrario, è comune a tutti i condomini. I parapetti delle terrazze non sono assimilabili al muretto di recinzione, svolgendo una funzione a servizio del singolo, salvo i casi di pregio degli stessi.

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