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La ristrutturazione del solaio abbassa il soffitto dell'immobile sottostante: scatta il risarcimento?
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La ristrutturazione del solaio abbassa il soffitto dell'immobile sottostante: scatta il risarcimento?

Il regime giuridico degli spazi vuoti nel solaio

 

La massima (non ufficiale). Nelle ipotesi ove il solaio sia sostenuto da travi facenti parte della struttura portante del solaio medesimo, la comunione tra i proprietari dei rispettivi appartamenti non si estende allo spazio sussistente tra le travi, che costituisce volumetria di esclusiva utilizzazione da parte del proprietario del piano inferiore.

Ciò posto, l'opera di ristrutturazione del solaio che comprometta l'utilizzo di siffatto spazio, nonché l'abbassamento fino all'intradosso delle travi, determina un pregiudizio, risarcibile, in capo al proprietario dell'immobile sottostante.

E ciò pure nelle ipotesi ove l'immobile sottostante non aveva, già in epoca anteriore alle opere di ristrutturazione, l'altezza necessaria ai fini dell'abitabilità. (Corte di Cassazione, Sezione II Civile, 14 febbraio 2017, n. 3893)

=> Isolamento acustico del solaio

=> Ecco cosa accade nel caso in cui un condomino “forza” il solaio

La vicenda. Durante la ristrutturazione dei locali posti al piano superiore, nel sostituire il vecchio solaio che divideva le due proprietà con un nuovo solaio, il proprietario del piano sottostante si era visto abbassare il livello del soffitto, in tal modo rendendo i propri locali inabitabili.

Il Tribunale disponeva la sospensione dei lavori ma il resistente negava di aver ridotto l'altezza dell'immobile di proprietà dell'attore, asserendo che il nuovo solaio era andato a riempire, unicamente, gli spazi vuoti esistenti tra le precedenti travi a vista.

Il Tribunale revocava la disposta sospensione dei lavori e, con sentenza, rigettava la domanda.

La Corte di Appello ribadiva la mancata sussistenza della lesione, in quanto il nuovo solaio era limitato ad occupare lo spazio delle travi lignee e lo spazio vuoto tra una trave e l'altra, vale a dire spazi che non facevano parte della volumetria del vano di proprietà dell'attore.

Nel rigettare, per l'effetto, anche la domanda risarcitoria, si evidenziava che l'attore, nel corso del giudizio, aveva indicato quale altezza originaria del soffitto m. 2,60, misura inferiore a quella richiesta per l'abitabilità del locale (in conformità all'art. 1 del DM 5 luglio 1975).

Pertanto, non essendo abitabile il locale, a maggior ragione pregiudizio alcuno poteva configurarsi nei confronti del proprietario dell'appartamento inferiore.

Il pronunciamento. La II Sezione civile della Corte di Cassazione ha accolto il ricorso formulato dal proprietario dell'immobile sottostante a quello interessato dalle opere di ristrutturazione, cassando con rinvio alla Corte di appello in diversa composizione.

Più in dettaglio, nel pronunciare il principio di diritto cui dovrà attenersi il giudice di rinvio, il collegio di ermellini si è avvalso di ben quattro precedenti, anche risalenti nel tempo, resi dal medesimo giudice di legittimità.

Cassazione n° 2868/1978. Il solaio esistente fra i piani sovrapposti di un edificio è oggetto di comunione fra i rispettivi proprietari per la parte strutturale che, incorporata ai muri perimetrali, assolve alla duplice funzione di sostegno del piano superiore e di copertura di quello inferiore, mentre gli spazi pieni o vuoti che accedono al soffitto od al pavimento, e non essenziali all'indicata struttura, rimangono esclusi dalla comunione e sono utilizzabili rispettivamente da ciascun proprietario nell'esercizio del suo pieno ed esclusivo diritto dominicale.

Cassazione n° 13606/2000. La comunione, oltre che alle travi, aventi funzione di sostegno del solaio e che, pacificamente, fanno parte di detta struttura portante, non si estende allo spazio esistente tra le stesse, integrante volumetria di esclusiva utilizzazione da parte del proprietario del piano sottostante.

Cassassazione n. 7464/1994. Come dal solaio deve essere distinto il pavimento che poggia su di esso, che appartiene esclusivamente al proprietario dell'abitazione sovrastante e che può essere, quindi, da questo liberamente rimosso o sostituito secondo la sua utilità e convenienza, cosi pure deve essere distinto il volume esistente tra le travi, che costituisce il soffitto dell'appartamento sottostante ed è dunque liberamente utilizzabile dal proprietario di questo.

Cassazzione n. 3178/1991. Dall'accertata riduzione della cubatura utilizzabile nell'appartamento sottostante a quello in cui sono stati eseguiti i lavori di sostituzione del solaio, discende, quale danno conseguenza, l'esistenza di un danno per la riduzione del godimento del bene quale conseguenza del restringimento della cubatura, nonché per riduzione del valore commerciale del locale, indipendentemente dal fatto che, prima dell'abbassamento del soffitto, detto locale possedesse o meno l'altezza minima sufficiente ai fini dell'abitabilità.

=> Le spese per la manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai

=> Pavimentazione, le spese per il massetto e la coperture del pavimento

Scarica Corte di Cassazione, Sezione II Civile, 14 febbraio 2017, n. 3893

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