Secondo la Corte d'Appello di Roma è errato applicare l'articolo 1126 Cc sulle spese per il lastrico solare, bensì va applicato, per analogia, l'articolo 1125 in quanto è il passaggio pubblico sull'area ad obbligare l'ente di gestione alla manutenzione.
Sono a carico del Condominio le spese per il rifacimento del piazzale di accesso agli stabili all'edificio condominiale, che funge anche da copertura delle autorimesse di proprietà esclusiva, non potendo tali oneri gravare in via preponderante sui singoli proprietari dei locali sotterranei.
A stabilirlo è la Corte d'Appello di Roma con sentenza n. 1732 del 16 marzo 2015. Per i giudici territoriali non si possono applicare i criteri di ripartizione delle spese di cui all'art. 1126 c.c., ma si deve invece procedere ad un'applicazione in via analogica dell'art. 1125 c.c. (che pone le spese di pavimentazione a chi con l'uso esclusivo della stessa determina la necessità della manutenzione) posto che il piazzale si usurava principalmente a causa del passaggio pubblico.
Il fatto – L'assemblea di condominio deliberava di ripartire la spesa relativa ai lavori (già approvati) di rifacimento del piazzale di accesso agli stabili condominiali alla stregua del criterio dettato dall'art. 1126 c.c., ossia nella misura di 2/3 a carico dei proprietari del locale interrato adibito ad autorimessa, sottostante il piazzale d'ingresso, e di 1/3 a carico degli altri condomini.
I proprietari dell'autorimessa impugnavano la delibera assembleare, ritenendo errato il criterio di ripartizione applicato.
Per i ricorrenti andava applicato l'art. 1125 c.c., che pone le spese a carico del soggetto che utilizza il pavimento e, quindi, nella fattispecie, a carico di tutto il Condominio, essendo il piazzale destinato a passaggio pubblico.
Il Tribunale ha accolto in prima istanza l'impugnazione e la Corte d'Appello, respinte le eccezioni del Condominio, ha confermato l'annullamento della delibera.
In effetti, l'art. 1126 c.c. è destinato a regolamentare la distribuzione delle spese afferenti ai lastrici solari di uso esclusivo, ossia a quelle porzioni che, pur essendo utilizzate solo dal proprietario dell'ultimo piano, sono poste nella sommità dell'edificio e assolvono alla funzione di copertura degli appartamenti sottostanti.
L'assembla di condominio aveva ritenuto di applicare questo criterio, in via analogica, facendo gravare la maggior parte delle spese ai proprietari dei locali autorimesse sottostanti il piazzale di accesso, poiché esso funge anche da copertura ai predetti locali.
Secondo la corte d'appello, tuttavia, detto criterio non può essere applicato al caso di specie, in quanto il piazzale è posto a livello stradale e – come da regolamento – è destinato a passaggio pubblico, ossia è soggetto a un maggiore deterioramento rispetto a quello del lastrico in uso ad un solo condòmino.
Il caso va invece regolamentato alla luce del principio più volte espresso dalla Corte di Cassazione (Cass. civ. n. 10858/2010), secondo cui, “qualora si debba procedere alla riparazione del cortile o viale d'accesso all'edificio condominiale, che funga anche da copertura per i locali sotterranei di proprietà esclusiva di un singolo condomino, ai fini della ripartizione delle relative spese non si può ricorrere ai criteri previsti dall'art. 1126 c.c., ma si deve procedere ad un'applicazione analogica dell'art. 1125 c.c., il quale accolla per intero le spese relative alla manutenzione della parte della struttura complessa identificantesi con il pavimento del piano superiore a chi con l'uso esclusivo della stessa determina la necessità della inerente manutenzione, in tal senso verificandosi un'applicazione particolare del principio generale dettato dall'art. 1123, secondo comma, c.c.”.
Alla luce di tale principio, i giudici d'appello concludono osservando che la manutenzione del piazzale, ancorché lo stesso funga da copertura al locale adibito ad autorimesse di proprietà privata, non può gravare in misura preponderante sui proprietari delle autorimesse.
Si applica invece l'art. 1125 c.c., per cui restano a carico del proprietario del piano superiore (nel nostro caso, l'intero Condominio) le spese per la copertura del pavimento.Diversamente opinando, i proprietari delle autorimesse si troverebbero a subire le conseguenze di un'usura di carattere eccezionale, ben superiore rispetto a quella attribuibile al titolare esclusivo del lastrico solare.
I proprietari di box o negozi hanno sempre l'obbligo di pagare i lavori di manutenzione del tetto?
