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I proprietari di box o negozi hanno sempre l'obbligo di pagare i lavori di manutenzione del tetto?
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I proprietari di box o negozi hanno sempre l'obbligo di pagare i lavori di manutenzione del tetto?

Tutti i condomini sono obbligati a partecipare alle spese di manutenzione del tetto o del lastrico di copertura dell'edificio, compresi i proprietari di box e negozi.

Avv. Giuseppe Nuzzo  

Tutti i condomini sono obbligati a partecipare alle spese di manutenzione del tetto o del lastrico di copertura dell'edificio, compresi i proprietari di box, negozi, ecc. L'unica deroga giuridicamente possibile si configura in presenza di una previsione espressa contenuta nel regolamento di natura contrattuale oppure nel caso di una particolare conformazione dello stabile, tale da limitare la destinazione d'uso del tetto o del lastrico ad alcuni soltanto dei condomini.

E' quanto stabilito dal Tribunale di Roma che, con sentenza n. 18080 del settembre 2013, ha confermato l'applicazione dell'art. 1123 c.c. a tutti i proprietari delle unità immobiliari che compongono l'edificio condominiale, indipendentemente dalla dimensione delle stesse o dall'uso a cui sono adibite.

Il Tribunale capitolino, in sede di appello, ha annullato la sentenza del Giudice di Pace, che aveva accolto la domanda proposta da tre condomini, proprietari di altrettante unità immobiliari adibite a box e negozi. I tre avevano chiesto di essere esclusi dalle spese per i lavori di manutenzione del tetto e del lastrico di copertura, deliberate dall'assemblea di condominio.

(Interventi sul tetto comune da parte del singolo condomino: lavori di ripristino a carico di tutti i condomini.)

Incompetenza del Giudice di Pace. In via pregiudiziale, il tribunale ha rilevato l'incompetenza del Giudice di Pace, in quanto la domanda in questione poteva essere esaminata da tale giudice solo qualora fosse stata impugnata anche la delibera con la quale erano state ripartite le spese di manutenzione anche nei confronti dei tre condomini ricorrenti. Cosa che non è stata fatta.

In forza della rilevata incompetenza, il Tribunale ha potuto decidere la causa ex novo, ossia come giudice di merito al pari del giudice di primo grado.

Tutti i condomini partecipano alle spese comuni. Venendo al merito della questione, il giudice ha ribadito come le spese di manutenzione del tetto o del lastrico di copertura dell'edificio condominale debbano suddividersi tra tutti i condomini, compresi proprietari di box, negozi, ecc., secondo i millesimi di proprietà. Le spese necessarie alla conservazione delle parti comuni dello stabile condominiale, destinate a proteggerlo dagli agenti atmosferici, sono infatti disciplinate dall'art. 1123 c.c. primo comma.

Ad esse non sono applicabili quindi i commi 2 e 3, i quali invece regolano le spese relative a cose comuni suscettibili di essere destinate al servizio dei condomini in misura diversa, o al godimento di alcuni soltanto dei condomini.

(Chi paga le spese per il rifacimento del tetto di un edificio in condominio?)

Il Tribunale ha quindi dichiarato infondata la domanda formulata dai condomini.

Possibili deroghe. La decisione in commento segue l'orientamento della Cassazione che, in più occasioni, ha dichiarato inammissibile la ripartizione "parziale" delle spese di manutenzione del tetto o lastrico per zone o per singoli proprietari.

Tutti i proprietari, sia delle unità immobiliari poste nella porzione sottostante del tetto da riparare che non, sono tenuti a partecipare alla ripartizione delle relative spese, fatti salvi due casi:

  1. in presenza di una particolare conformazione dell'edificio, tale per cui risulti che, in concreto, il tetto (o lastrico) assolva alla funzione di copertura con riferimento ad una parte soltanto dell'edificio. Circostanza, quest'ultima, che, in ogni caso, deve essere dedotta e provata dalla parte interessata;
  2. in presenza di una deroga espressaalla regola generale di cui all'art. 1123 c.c., contenuta all'interno di un regolamento di natura contrattuale (cioè accettato da tutti i condomini) o delibera dall'assemblea all'unanimità.

In tali casi, le spese necessarie per la manutenzione del tetto o lastrico di copertura dovranno essere pagate solo dai proprietari delle unità immobiliari comprese in quella parte dell'edificio condominiale "servita" dalle strutture predette.

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