#1 Inviato 7 Agosto, 2017 Si deve deliberare un intervento che riguarda il ripristino dei frontalini (parti private) e di una pensilina condominiale. Per la manutenzione necessita l'allestimento del ponteggio. Le spese di quest'ultimo in che misura incidono sui condomini. I proprietari degli appartamenti ai piani terra o dei locali seminterrati che non hanno balconi e che concorrono alla spesa per il ripristino della pensilina condominiale possono farsi carico del costo del ponteggioche serve anche per intervenire sui balconi dei privati?
#2 Inviato 7 Agosto, 2017 Frontalini privati,l'assemblea non ha competenza. Per la pensilina condominiale,con il cestello (5/600 € al giorno),invece il punteggio tra tasse, permessi,antifurto,assicurazione,ecc...,il costo è maggiore. Comunque fate i preventivi e costatate quale delle 2 proposte è più vantaggiosa per il condominio. Se optate per ponteggio il preventivo valido da proporre in assemblea,riguarda solo la pensilina. Per i balconi,se vogliono risparmiare per una soluzione unica si debbono accordare,tra loro e la ditta.
#3 Inviato 7 Agosto, 2017 Mi sembra di interpretare che è nelle intenzioni di far realizzare sia i frontalini (privati), sia la pensilina (condominiale) nello stesso tempo, dalla stessa ditta, e con lo stesso ponteggio. Per quanto concerne la ripartizione delle spese del ponteggio per la pensilina credo che sia abbastanza ovvio come debba avvenire .....invece la questione si pone per i frontalini privati. Se i frontalini sono tutti identici, sé si trovano nella stessa verticale della pensilina al punto tale che non occorrono successivi allestimenti, le ripartizioni per i frontalini possono seguire lo stesso criterio fatto per la pensilina. In caso contrario si dovrebbe meglio descrivere le disposizioni dei frontalini in facciata e la stessa morfologia del ponteggio da allestire in funzione di questi. Oppure, come ricordato, in questi casi sono preferibili accordi diretti con la ditta stessa.
#4 Inviato 7 Agosto, 2017 https://www.condominioweb.com/lassemblea-p%F9%F2-fermare-lngiunzione-di-pagamento-se-dispone-la-manutenzione.12439
#5 Inviato 7 Agosto, 2017 nel link indicato, mi sembra di capire che l'assemblea abbia disposto i lavori su parti privati senza alcun consenso dei proprietari diretti ineterssati. o meglio tali lavori non hanno decretato/incaricato l'amministratore quale mandatario, e legittimato dai proprietari. Quindi non credo che sia questo il caso specifico
#6 Inviato 7 Agosto, 2017 L'intenzione è proprio quella di far ripristinare i frontalini e la pensilina nello stesso tempo, dalla stessa ditta e con lo stesso ponteggio. La pensilina condominiale gira attorno allo stabile senza interruzioni, mentre i balconi sono presentano degli intervalli. Il costo per il ponteggio per la pensilina andrà ripartito con i millesimi di proprietà ma essendo lo stesso utilizzato anche per i balconi privati va posto un correttivo nella ripartizione delle spese?
#7 Inviato 7 Agosto, 2017 La spesa del ponteggio può essere ripartita in proporzione al costo degli interventi edilizi per i quali risulta necessario il suo allestimento.
#8 Inviato 7 Agosto, 2017 L'incidenza del costo del ponteggio sulla spesa per il ripristino dei balconi, calcolata col metodo indicato, può essere ripartita fra i proprietari dei balconi in funzione dell'altezza.
#9 Inviato 7 Agosto, 2017 L'intenzione è proprio quella di far ripristinare i frontalini e la pensilina nello stesso tempo, dalla stessa ditta e con lo stesso ponteggio. La pensilina condominiale gira attorno allo stabile senza interruzioni, mentre i balconi sono presentano degli intervalli. Il costo per il ponteggio per la pensilina andrà ripartito con i millesimi di proprietà ma essendo lo stesso utilizzato anche per i balconi privati va posto un correttivo nella ripartizione delle spese?
#10 Inviato 7 Agosto, 2017 Scusate ho rinviato lo stesso quesito per errore. Ho il costo del ponteggio e ho il costo del ripristino dei balconi che sono sviluppati su quattro piani. Un esempio di calcolo?
#11 Inviato 7 Agosto, 2017 La spesa del ponteggio può essere ripartita in proporzione al costo degli interventi edilizi per i quali risulta necessario il suo allestimento. l'allestimento è unico sia per i frontalini sia per la pensilina comune posta alla sommità alta dell'edificio. se fosse solamente il ripristino dei frontalini andrebbe bene come indichi ..... ma nello stesso tempo il ponteggio serve anche per la pensilina che è comune condominiale L'incidenza del costo del ponteggio sulla spesa per il ripristino dei balconi, calcolata col metodo indicato, può essere ripartita fra i proprietari dei balconi in funzione dell'altezza. idem non è questione di altezze perchè l'allestimento è unico sia per i frontalini sia per la pensilina comune posta alla sommità alta dell'edificio.
#12 Inviato 7 Agosto, 2017 Conoscendo il costo complessivo dell’installazione del ponteggio, potrei suggerire il seguente criterio : 1) determinare in termini percentuali l’incidenza del costo lavori della pensilina che incidenza abbia su quello del ponteggio. È una semplice proporzione ! 2) determinare in termini percentuali l’incidenza del costo lavori dei frontalini che incidenza abbia su quello del ponteggio. Nota questa seconda incidenza si saprà quale sia l’impatto (la quota) dei lavori dei frontalini sul costo totale del ponteggio. A questo punto si potrà attribuire a ciascun condòmino in funzione delle misure dei frontalini che gli competono, se questi non siano tutti identici. Faccio ancora notare che la ripartizione in questo caso non si potrà fare in funzione delle altezze in quanto il ponteggio serve anche per la pensilina posta nel punto più alto. O per lo meno non lo ritengo adeguato poiché il ponteggio sarebbe già allestito.
#13 Inviato 7 Agosto, 2017 Il costo della impalcatura allestita per eseguire in contemporanea i lavori di ripristino della pensilina e dei frontalini dei balconi (Simp) incide sulla spesa dei suddetti ripristini in proporzione ai relativi costi: indicando con Sp il costo previsto per il ripristino della pensilina e con Sf il costo previsto per il ripristino dei frontalini, con Ip l’incidenza del costo del ponteggio sul ripristino della pensilina e If quello per il ripristino dei balconi si calcola Ip=(Simp:Stot)xSp If=(Simp:Stot)xSf con Stot=Sp+Sf La spesa Ip+Sp si ripartisce in millesimi fra tutti i condomini. La spesa If+ Sf si ripartisce fra i proprietari dei balconi in funzione dell’altezza e con altro criterio adottato da tutti i suddetti proprietari. - - - Aggiornato - - - correggo la spesa If si ripartisce in funzione dell'altezza e si somma a quella prevista per i frontalini.
#14 Inviato 7 Agosto, 2017 Cosa sarebbe .....una esplicitazione di quello che indicavo in #12 !! Escludento il criterio dell'altezza, perchè frontalini o non frontalini il ponteggio serve anche per la pensilina.
#15 Inviato 7 Agosto, 2017 La mia proposta di ripartizione è differente. La espongo con un esempio: supponendo la presenza di 4 balconi su 4 piani e un costo di ripristino frantalini per balcone di 1500 euro,una spesa ripristino pensilina di 4000 euro, una spesa ponteggio di 10000 euro si calcola Sp=4000 Sf=4x1500=6000 Stot=4000+6000=10000 Simp=10000 Ip=(10000:10000)x4000=4000 If=(10000:10000)x6000=6000 Ip+Sp=4000+4000=8000 da ripartire in millesimi di proprietà generale If= 6000 da ripartire in funzione dell’altezza o altro criterio. In funzione dell’altezza (If:10)x1,2,3,4, If1=6000:10x1=600 If2=6000:10x2=1200 If3=6000:10x3=1800 If4=6000:10x4=2400 If1+1500=600+1500=2100 spesa proprietario di balcone al primo piano If2+1500=1200+1500=2700 spesa proprietario di balcone al secondo piano If3+1500=1800+1500=3300 spesa proprietario di balcone al terzo piano If4+1500=2400+1500=3900 spesa proprietario di balcone al quarto piano.
#17 Inviato 7 Agosto, 2017 Heee si, hai inventato un "nuovo criterio"....da domani lo useremo tutti . Non capisco perché in questo caso insisti nel considerare le altezze di piano, considerato che a prescindere dai frontalini il ponteggio si sarebbe comunque installato. dato l'ora tarda non valuto la correttezza della proposta....mi riservo di farlo in altro momento
#18 Inviato 8 Agosto, 2017 Onde evitare ulteriori fraintendimenti, la ripartizione proposta fa riferimento al ripristino di frontalini di balconi aggettanti.
#19 Inviato 8 Agosto, 2017 Se i condomini proprietari di balconi decidessero autonomamente di ripristinare i frontalini, come ripartirebbero la spesa del ponteggio? Possibili scelte adottate all’unanimità dei consensi: in parti eguali o in millesimi di proprietà. I condomini proprietari di balconi al piano rialzato, primo, secondo potrebbero rifiutarsi di accettare una ripartizione in parti eguali o in millesimi se la spesa loro attribuita, a causa della incidenza del costo del ponteggio allestito su tutti i piani dello stabile, risultasse superiore a quello che fosse richiesto per i medesimi lavori di ripristino dei loro balconi, commissionati autonomamente. In questo caso il costo del trabattello o dell’impalcatura parziale per raggiungere i balconi posti ai piani bassi risulterebbe minore. La ripartizione in funzione dell’altezza dei balconi dal suolo, potrebbe essere un criterio accettato da tutti.
#21 Inviato 8 Agosto, 2017 Le proporzioni riportate in --link_rimosso-- sono proporzionalmente esatte ......ma è un pò come se scoprissimo "l'acqua calda", sono proporzioni !! " Se i condomini proprietari di balconi decidessero autonomamente di ripristinare i frontalini, come ripartirebbero la spesa del ponteggio? " Siamo in un contesto molto, ma molto diverso !!! Credo di aver già ribadito che sè il ponteggio non servisse ANCHE per i lavori per la pensilina il criterio di riparizione,più equo, per i frontalini sarebbe proprio quello dell'altezza di piano. Ma in questo caso si dovrà considerare che il ponteggio è in essere, e allestito, per i lavori della pensilina comune. Quale che siano le scelte della ripartizione delle spese di un ponteggio già allestito, per lavori su frontalini privati: >> parti eguali - millesimi di proprietà - rapportando all'altezza di piano spetta ai diretti interessati giungere ad un accordo che possa accontentare tutte le parti coinvolte - - - Aggiornato - - - Altri pareri che avvalorano l'una o l'altra valutazione? Le due valutazioni sono simili, almeno nel criterio proporzionale.....una solo teorizzata (la mia), l'altra esplicitata (la sua con esempio numerico) ma entrambe prendono a riferimento delle proporzioni. la sola divergenza (che si origina dal contesto qui specifico) sta sul sé considerare o meno l'altezza di piano......ma questa è una scelta dei diretti interessati. non si stabilisce una cosa a priori e attendersi di imporla agli altri ....ai condòmini coinvolti.
#22 Inviato 8 Agosto, 2017 Quindi la scelta va lasciata ai condomini. So già che i proprietari dei balconi spingeranno per ripartire le spese di allestimento del ponteggio interamente con i millesimi di proprietà e chi non ha balconi esigerà altro. Ma perchè non ci sono delle regole tassative e soprattutto incontestabili in merito a situazioni del genere. Le riflessioni sul caso sono molteplici: da una parte i proprietari dei balconi possono sostenere che il costo del ponteggio a prescindere dall'intervento che contestualmente si eseguirà sulle proprietà private, è sempre lo stesso perchè il ponteggio va allestito fino alla sommità della pensilina condominiale. I condomini senza balconi obietteranno sostenendo che se l'intervento avesse riguardato solo i balconi, l'intera spesa del ponteggio, magari minore perchè non si sarebbe montato fino al piano della pensilina, sarebbe stata sostenuta solo dai proprietari dei balconi e quindi non ci si incontrerà facilmente raggiungendo un accordo.
#23 Inviato 8 Agosto, 2017 Ma chi non ha balconi non entra nella ripartizione dei costi del ponteggio per frontalini, paghera il ponteggio solo per l'aliquota di costo che riguarda la pensilina. Non è vero il costo del ponteggio sarà sempre lo stesso > i frontalini richiederanno una permanenza in giorni maggiore da se fosse SOLO usato per la sola pensilina >>> alcune ditte che affittano lo fanno a giorni, e capisce perfettamente che l'entità dei giorni (del tempo) incide molto. Devo fare una correzione a quanto indicato nei post --link_rimosso-- e --link_rimosso-- Sf costo lavori di ripristino dei frontalini If incidenza del costo del ponteggio per ripristino dei frontalini La spesa If+ Sf si ripartisce fra i proprietari dei balconi in funzione dell’altezza e con altro criterio adottato da tutti i suddetti proprietari. correggo la spesa If si ripartisce in funzione dell'altezza e si somma a quella prevista per i frontalini. Negli indicati post si indica che Sf e If si sommano, INVECE a rigor di correttezza i due costi Sf E If NON SI SOMMANO ….semplicemente perché il primo : Sf costo lavori di ripristino dei frontalini Essendo un lavoro su delle parti private segue la loggia che va ripartito a ciascun condòmino in base al costo che gli compete. Quindi tale costo non potrà essere discrezionale, a scelta tra: millesimi, parti uguali o rapportato all’altezza di piano …… ma solo considerando l’entità di ciascun lavoro per frontalino. Mentre il secondo costo: If incidenza del costo del ponteggio per ripristino dei frontalini Potrà essere anche discrezionale, a scelta tra: millesimi, parti uguali o rapportato all’altezza di piano ……
#24 Inviato 8 Agosto, 2017 Confermo la correzione fatta nel mio post #13 e adottata nell’esempio del post #15: “correggo, la spesa If si ripartisce in funzione dell'altezza e si somma a quella prevista per i frontalini.” Quindi, se Sf è la spesa prevista per il ripristino dei frontalini ed indicata nell’offerta dell’impresa, che ho ipotizzato a corpo ed identica per ciascun balcone nell’esempio, ed If l’incidenza del costo del ponteggio per ciascun balcone, discrezionale e calcolata secondo i criteri indicati, la spesa totale da attribuire al proprietario di ciascun balcone è la somma di Sf e If. Nel post #13 con Sf ho indicato il costo totale per il ripristino dei frontalini e con If l'incidenza dell'impalcatura sul medesimo costo, invece nell'esempio i medesimi simboli si riferiscono al singolo balcone.
#25 Inviato 8 Agosto, 2017 le spese di rifacimento debbano gravare su tutti i condomini a prescindere dalla relazione funzionale del frontalino col balcone della singola unità abitativa Il costo (ed addirittura di frequente più oneroso delle opere stesse) di noleggio, montaggio e smontaggio dei ponteggi per opere edilizie va sommato (e quindi ripartito fra i condomini) secondo i criteri con cui si ripartisce il costo delle opere da eseguirsi, sempreché la ripartizione della spesa per queste opere debba avvenire con un unico criterio (per esempio per il rifacimento dei soli frontalini). Se però il costo delle opere edilizie andasse scisso, perché le spese vanno ripartite con criteri diversi (come accade per esempio quando, rifacendosi i frontalini, occorre anche impermeabilizzare i piani di calpestio dei singoli balconi), la spesa relativa al ponteggio andrà divisa per il totale del costo delle opere edilizie per le quali il ponteggio si è reso necessario, ottenendo un coefficiente che, moltiplicato per l’importo di ciascun gruppo di spese corrispondente ad un diverso criterio di ripartizione, indicherà l’importo da aggiungere a ciascun gruppo di spese per la voce ponteggio. Sicché, a titolo di esemplificazione può riportarsi il seguente esempio. Si ipotizzi una spesa di ponteggio che incida per 6 milioni sul costo complessivo delle opere edilizie da eseguirsi per ulteriori 30 milioni: di cui 20 milioni da porsi a carico di tutti i condomini pro quota (per es.per il rifacimento dei frontalini) e 10 milioni a carico di singoli condomini (per es. impermeabilizzazione dei piani di calpestio di alcuni balconi). In tal caso, il costo complessivo delle opere (36 milioni) verrebbe così distribuito: - spese del ponteggio (6 milioni) diviso spesa totale delle opere (30 milioni) = 0,2 (coefficiente); - a carico di tutti i condomini 20 milioni per spese edilizie + (20 milioni coefficiente 0,2 per il ponteggio) 4 milioni = 24 milioni in totale; - a carico dei proprietari esclusivi dei balconi che necessitano di interventi di impermeabilizzazione 10 milioni di opere edili + (10 milioni coefficiente 0,2 per il ponteggio) 2 milioni = 12 milioni in totale la pensilina che copra l'intero edificio, le spese di manutenzione dovranno essere sostenute da tutti i condomini in base ai millesimi di proprietà, se invece le spese riguardano una pensilina che copre solo una parte dell'edificio o parti di edificio in misura differente, le stesse devono essere ripartite solo tra i condomini proprietari delle unità immobiliari coperte dal tetto.
