Il dizionario della lingua italiana definisce il tetto come «copertura di un edificio solitamente costituita da una o più superfici piane inclinate, formate da una travatura ricoperta da embrici, tegole, coppi o altro materiale impermeabile e poggiate sulle strutture portanti del fabbricato» (Dizionario De Mauro, Paravia Bruno Mondadori editori).
In effetti, riguardo alla copertura dell'edificio, si è soliti distinguere il tetto, con la sua classica conformazione a piani inclinati, dal lastrico solare che, invece, è piano (se fruibile viene comunemente chiamato terrazzo di copertura.
In termini edilizi piano sta a significare che la sua pendenza, perché una pendenza c'è sempre, non dev'essere superiore al 5% (si veda in tal senso norme UNI).
Le questioni attinenti al tetto di un edificio in condominio sono sostanzialmente le stesse che ci si pone quando si parla di lastrico solare.
Chi è il proprietario del tetto?
Come si ripartiscono le spese di manutenzione di questa parte del fabbricato?
Il regime proprietario incide sulla ripartizione delle spese?
Il tetto è condominiale, salvo diversa indicazione del titolo
L'art. 1117 n. 1 c.c. contiene espressamente l'indicazione del tetto quale parte comune dell'edificio. Ciò vuol dire che questa porzione dello stabile deve considerarsi (e non presumersi) di proprietà di tutti i condomini, salvo che il titolo (che può essere rappresentato dal regolamento di condominio contrattuale o dagli atti d'acquisto) disponga diversamente.
Perché si deve parlare di proprietà condominiale e di non presunzione di proprietà condominiale? è una questione mai sopita e che trova nelle sentenze, di merito e di legittimità, tralatizi richiami a una qualificazione giuridica che le stesse Sezioni Unite della Cassazione hanno considerato errato.
Una cosa è condominiale oppure no: quando il codice vuol riferirsi a presunzioni di proprietà (si pensi al muro comune) lo fa espressamente. Rispetto ai beni condominiali, dunque, o lo si considera tali o di proprietà esclusiva: tertium non datur. Nessuna presunzione dunque (si veda in tal senso Cass. SS.UU. 7 luglio 1993, n. 7449 e più recentemente Cass. 16 gennaio 2014 n. 822).
Presunzione di condominialità: chi decide?
In tal caso, sempre fatta salva ogni diversa disposizione nei termini sopraesposti, le spese di manutenzione del tetto dovranno essere ripartite tra tutti i condomini ai sensi dell'art. 1123, primo comma, c.c.
Tetto condominiale e ripartizione delle spese
Detto più semplicemente: le spese di manutenzione del tetto di proprietà comune devono essere ripartite in base ai millesimi di proprietà.
L'esame del contenuto dell'art. 1117 c.c. va, comunque, coordinato con il disposto normativo di cui al terzo comma dell'art. 1123 c.c. a mente del quale «qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità».
Si tratta della così detta figura del condominio parziale che l'elaborazione giurisprudenziale ha considerato non solo ai fini della ripartizione delle spese ma anche in relazione alla proprietà delle cose che servono ad una sola parte dei condomini.
Sebbene la norma non lo citi espressamente, non vi sono dubbi nell'affermare che il tetto rientra nel novero delle cose cui l'art. 1123, terzo comma, c.c. fa riferimento.
Sintetizzando: se il tetto serve da copertura solo ad alcune unità immobiliari, esso dovrà essere considerato in proprietà comune solo ai titolari di queste porzioni di piano e come tale le spese ad esso inerenti riguarderanno solamente questi condomini.
Tetto in proprietà esclusiva e ripartizione delle spese
Può anche accadere che dalle disposizioni contrattuali si evinca che il tetto è di proprietà esclusiva di uno o più condomini.
Come ci si dovrà regolare in questi casi? La risposta al quesito è la seguente: nel caso d'interventi manutentivi sul tetto, se gli atti da cui si desume la proprietà esclusiva non dicono nulla in merito, stante l'identità di funzione tra tetto e lastrico si farà applicazione analogica dell'art. 1126 c.c.
La soluzione proposta è quella abbracciata dalla giurisprudenza di merito e di legittimità.
In un pronunciamento dell'aprile 2008 il Tribunale di Salerno, agganciandosi ai precedenti giurisprudenziali di legittimità. ebbe modo di sottolineare che «[…] allorquando il tetto di un edificio in condominio è di proprietà esclusiva di uno dei partecipanti alla comunione, le spese di manutenzione del tetto stesso possono ripartirsi tra tutti i condomini con i criteri di cui all'art. 1126 c.c., come stabilito per i lastrici solari di uso esclusivo, salvo il caso in cui le dette spese siano poste a carico del proprietario esclusivo del tetto in base a una specifica ed espressa pattuizione, non potendosi altrimenti presumere che quest'ultimo, per il solo fatto di essersi riservata la proprietà esclusiva, abbia inteso assicurare la copertura ai proprietari delle unità immobiliari sottostanti, con esonero dei medesimi da ogni concorso nelle spese di manutenzione del tetto (cfr. Cassazione civile, sez. II, 30 gennaio 1985, n. 532; Cassazione civile, sez. II, 9 giugno 1961, n. 1338)» (Trib. Salerno 17 aprile 2008).
Certo, risulta quanto meno raro trovarsi dinanzi ad una ipotesi di tetto il proprietà esclusiva. Raro ma non impossibile. Ancor più difficile, forse, la ipotesi di tetto in uso esclusivo. Qualora così fosse, ma su questa particolare ipotesi i casi concreti saranno davvero più che rari, allora non vi sarebbero dubbi che anche qui dovrebbe trovare applicazione l'art. 1126 c.c.
Quando diventa illecita l'occupazione e la trasformazione del tetto ad uso esclusivo.
Accertamento della proprietà esclusiva del lastrico solare e clausole di stile
