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Perché l'occupazione o la trasformazione del tetto a fini di godimento esclusivo devono essere considerati illeciti?
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Perché l'occupazione o la trasformazione del tetto a fini di godimento esclusivo devono essere considerati illeciti?

Quando diventa illecita l'occupazione e la trasformazione del tetto ad uso esclusivo.

Avv. Alessandro Gallucci  

Proprietari degli ultimi piani degli edifici arrendetevi!

Se pensate di poter utilizzare a vostro piacimento i tetti o i lastrici, sottraendoli in tutto o in parte all'uso degli altri condomini, vi state sbagliando di grosso.

E la Cassazione, tanto per non farvelo dimenticare, vi spiega anche il perché.

Insomma in molti, ciò lo deduciamo dal numero di cause e di domande che ci giungono sull'argomento, pensano che sia un vero peccato lasciare che il tetto comune serva solamente a coprire l'edificio.

=> Il condomino non può trasformare il tetto condominiale in un lastrico solare a suo uso esclusivo

Tanto vale che oltre per questa sua imprescindibile funzione, lo si possa utilizzare per qualche cos'altro.

Se nessuno, fino ad allora, lo ha fatto, perché ci si dovrebbe arrabbiare se il propriet ario dell'ultimo piano ne trasforma una parte in terrazza a livello di suo esclusivo uso o comunque lo utilizza i n modo tale da non permettere agli altri condomini di poterne fare parimenti uso (art. 1102 c.c.)?

Risposta: perché il diritto dei condomini sulle cose comuni non è limitabile se non con il consenso di tutti.

La Cassazione, in una causa avente ad oggetto proprio l'uso del tetto a fini esclusivi, nel confermare la sentenza di secondo grado che le era stata sottoposta in esame, ha specificato che "il giudice di secondo grado si è uniformato al più convincente orientamento giurisprudenziale di questa Corte (cfr., soprattutto, Cass. n. 4466 del 1997; Cass. n. 1737 del 2005; Cass. n. 5753 del 2007, cit., e Cass. n. 14950 del 2008), al quale si aderisce, in virtù del quale, in tema di condominio, la sostituzione integrale o parziale del tetto - così come la sua permanente occupazione in parte con la sovrapposizione di altro manufatto - ad opera del proprietario dell'ultimo piano di un edificio condominiale, con una diversa copertura (terrazza od altra struttura equivalente, come potrebbe essere proprio un'altana) che pur non eliminando l 'assolvimento della funzione originariamente svolta dal tetto stesso, valga ad imprimere al nuovo manufatto, per le sue caratteristiche strutturali e per i suoi annessi, anche una destinazione ad uso esclusivo dell'autore dell'opera, costituisce alterazione della destinazione della cosa comune e non può considerarsi insita nel più ampio diritto di sopraelevazione spettante al proprietario dell'ultimo piano.

In altri termini, qualora il proprietario dell'ultimo piano di un edificio condominiale provveda a modificare una parte del tetto condominiale trasformandola in terrazza (od occupandola con altra struttura equivalente od omologa) a proprio uso esclusivo, tale modifica è da ritenere illecita non potendo essere invocato l'art. 1102 c.c., poiché non si è in presenza di una modifica finalizzata al migliore godimento della cosa comune, bensì all'appropriazione di una parte di questa che viene definitivamente sottratta ad ogni possibilità di futuro godimento da parte degli altri, non assume alcun rilievo il fatto che la parte di tetto sostituita od occupata permanentemente continui a svolgere una funzione di copertura dell'immobile" (Cass. 28 febbraio 2013, n. 5039).

Più chiari di cosi non si può essere.

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