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Proprietà esclusiva del lastrico solare. Attenzione alle clausole inserite nel contratto di compravendita
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Proprietà esclusiva del lastrico solare. Attenzione alle clausole inserite nel contratto di compravendita

Accertamento della proprietà esclusiva del lastrico solare e clausole di stile

Avv. Giuseppe Nuzzo  

Il lastrico solare non è sempre e automaticamente un bene comune. Tra gli elementi determinati per l'accertamento della proprietà esclusiva è necessario analizzare anche le cosiddette clausole di stile

La clausola inserita nel contratto di compravendita di un appartamento in condominio, secondo la quale l'immobile è stato venduto "(…) a corpo, con tutti i diritti e le servitù inerenti, le pertinenze, accessori, accessioni, impianti, usi, azioni e ragioni, nello stato di fatto e di diritto in cui esso si trovava e così come dalla parte venditrice si possiede e si ha diritto", non configura necessariamente una clausola di stile, ma può essere interpretata nel senso di affermare la proprietà esclusiva del lastrico solare.

È quanto emerge dalla sentenza della Corte di Cassazione n. 8492 del 29 aprile 2016, che ha rigettato la richiesta della proprietaria dell'appartamento al secondo piano, diretta ad ottenere il riconoscimento della proprietà comune del lastrico e l'eliminazione delle opere che ne impedivano l'uso. La clausola sopra riportata è stata interpretata nel senso di escludere la natura comune del bene; decisiva, tra gli altri elementi considerati, anche la pratica edilizia avviata presso il Comune, che attesta l'autonomia del lastrico solare rispetto al resto dell'edificio.

=> Tetto di proprietà esclusiva? Per le spese va considerato come un lastrico

Nel caso esaminato dalla sentenza in commento, in particolare, la condomina si lamentava del fatto che il

venditore-costruttore aveva trasformato la destinazione dei locali posti all'ultimo piano in abitazione, asservendogli anche l'intero lastrico solare; aveva altresì posto dei cancelli sulle scale, impedendo l'accesso al piano attico agli altri condòmini.Dal canto suo, il costruttore si era difeso richiamando l'atto di acquisto, che escludeva la natura comune del lastrico.

Per la condòmina invece si tratterebbe di una mera clausola di stile, priva di effetti giuridici.

Sappiamo che le cosiddette "clausole di stile" sono quelle espressioni generiche che compaiono spesso nei contratti o negli atti notarili, con la funzione di colmare eventuali omissioni o imprecisioni, ma che, proprio per la loro eccessiva ampiezza o indeterminatezza, sono considerate prive di qualsiasi significato giuridico (Cass. civ., n. 3398/1984).

Ora, la Cassazione, nel confermare la decisione del giudice del merito, ha anzitutto chiarito che il lastrico solare non è sempre e automaticamente un bene comune. È vero che il lastrico è ricompreso tra i bene condominiali indicati dall'art. 1117 c.c. Ma l'elenco contenuto in quell'articolo non è tassativo, ma solo esemplificativo.

I beni indicati nell'art. 1117 c.c. si presumono comuni; si tratta però di una presunzione semplice, derivante sia dall'attitudine oggettiva che dalla concreta destinazione degli stessi al servizio comune, che può essere superata con la prova contraria, valutando il titolo o la diversa destinazione di fatto del bene.

I Supremi giudici ricordano anche che l'accertamento da parte del giudice di merito, relativo al fatto che un determinato bene, per la sua struttura e conformazione e per la funzione cui è destinato, rientri tra quelli condominiali oppure sia di proprietà esclusiva di uno dei condomini, costituisce una valutazione in fatto, sottratta al giudizio della Cassazione ove adeguatamente motivata.

Ora, nel caso di specie gli Ermellini hanno ritenuto che l'atto di acquisto della ricorrente, correttamente interpretato, è idoneo a superare la presunzione ex art. 1117 c.c.; dunque, va escluso che l'ultimo piano (appartamento e lastrico solare a piano) del fabbricato sia un bene condominiale.

Tanto emerge alla luce: delle indicazioni fornite dalla consulenza tecnica d'ufficio, delle pratiche edilizie svolte presso il Comune, della situazione di fatto esistente al momento dell'acquisto della ricorrente e di cui la ricorrente stessa era pienamente consapevole.

La clausola contrattuale richiamata dalla ricorrente non è una semplice clausola di stile, ma è invece espressiva della volontà delle parti di escludere, dalla comproprietà condominiale, quelle porzioni di fabbricato di cui si discute.

Legittimamente, dunque, il venditore-costruttore ha modificato la destinazione degli immobili dell'ultimo piano, così come legittimo è il cancello fatto installare per impedire l'accesso alla scale che portano all'annesso lastrico solare.

Si tratta di un'interpretazione della clausola corretta, perché rispondente ai dati di fatto esaminati e coerente con i principi in tema di interpretazione contrattuale.

È interessante segnalare come tra gli elementi determinati per l'accertamento della proprietà esclusiva del lastrico solare figurano anche le pratiche edilizie che il venditore-costruttore aveva svolto in Comune per rendere autonomo il bene dal resto dell'edificio.

Anche la pratica edilizia, dunque, ben può essere valutata come titolo idoneo a superare la presunzione di condominialità del lastrico solare e, più in generale, delle parti indicate nell'art. 1117 c.c.

=> L'appartamento realizzato sul lastrico solare entra a far parte automaticamente del condominio

Scarica Cassazione civile, n. 8492 del 29 aprile 2016

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