Lastrico solare di proprietà esclusiva: lavori di ripristino manto impermeabile

[Virgy99]

Buongiorno, questo è il mio primo post in questo sito dove in passato ho attinto diverse informazioni ma ad oggi non sono riuscita a reperire quella che mi occorre e quindi vi pongo il quesito.

Sono proprietaria di un appartamento sito al terzo piano di un fabbricato con tre appartamenti e un piano semintarrati ove ognuno ha la sua cantina o il suo garage.

Dal mio titolo di proprietà si evince che sono proprietaria in via esclusiva delle due ultime rampe di scale e del lastrico solare.

Ques'anno dopo 20 anni dobbiamo necessariamente rifare il manto impermeabile al lastrico poichè danneggiato in diversi punti. Ho dato comunicazione agli altri coinquilini e al comune dell'effettuazione dei lavori. Il mio quesito è:

 

A chi tocca la scelta della ditta e dei materiali?

Come si procede al momento della ripartizione della spesa? Cioè viene fatta una sola fattura al proprietario del lastrico oppure verrà fatta una fattura per ogni concorrente alla spesa? Quali sono le corrette modalità per effettuare questa operazione senza urtare la suscettibilità di uno dei due proprietari sottostanti che pone mille ostacoli?

 

Vi prego ho biosogno del vostro aiuto!

 

Virginia

[Leonardo53]

Buongiorno, questo è il mio primo post in questo sito dove in passato ho attinto diverse informazioni ma ad oggi non sono riuscita a reperire quella che mi occorre e quindi vi pongo il quesito.

Sono proprietaria di un appartamento sito al terzo piano di un fabbricato con tre appartamenti e un piano semintarrati ove ognuno ha la sua cantina o il suo garage.

Dal mio titolo di proprietà si evince che sono proprietaria in via esclusiva delle due ultime rampe di scale e del lastrico solare.

Ques'anno dopo 20 anni dobbiamo necessariamente rifare il manto impermeabile al lastrico poichè danneggiato in diversi punti. Ho dato comunicazione agli altri coinquilini e al comune dell'effettuazione dei lavori. Il mio quesito è:

 

A chi tocca la scelta della ditta e dei materiali?

Come si procede al momento della ripartizione della spesa? Cioè viene fatta una sola fattura al proprietario del lastrico oppure verrà fatta una fattura per ogni concorrente alla spesa? Quali sono le corrette modalità per effettuare questa operazione senza urtare la suscettibilità di uno dei due proprietari sottostanti che pone mille ostacoli?

 

Vi prego ho biosogno del vostro aiuto!

 

Virginia

La spesa va ripartita secondo l'art. 1126 del codice civile:

1/3 a carico del proprietario esclusivo e 2/3 tra tutti i condòmini sotto la proiezione del lastrico (cantine e garage compressi ) per millesimi di proprietà.

Ai 2/3 della spesa partecipa anche il proprietario del lastrico se è anche lui coperto.

La scelta della ditta e la relativa spesa va deliberata dall'assemblea che delibera a maggioranza.

Ciascun condòmino può proporre preventivi.

Sarà fatta unica fattura al condominio che dovrà avere un proprio codice fiscale e potete richiedere l'applicazione dell'iva agevolata al 10%.

 

 

Art. 1126 c.c.

Quando l'uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l'uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico: gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell'edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno.

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La spesa va ripartita secondo l'art. 1126 del codice civile:

1/3 a carico del proprietario esclusivo e 2/3 tra tutti i condòmini sotto la proiezione del lastrico (cantine e garage compressi ) per millesimi di proprietà.

Ai 2/3 della spesa partecipa anche il proprietario del lastrico se è anche lui coperto.

La scelta della ditta e la relativa spesa va deliberata dall'assemblea che delibera a maggioranza.

Ciascun condòmino può proporre preventivi.

Sarà fatta unica fattura al condominio che dovrà avere un proprio codice fiscale e potete richiedere l'applicazione dell'iva agevolata al 10%.

 

 

Art. 1126 c.c.

Quando l'uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l'uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico: gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell'edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno.

Ed eventualmente anche detrazione del 50%

[Virgy99]

grazie per la risposta, ma in realtà noi non abbiamo il codice fiscale del condominio, perchè le varie proprietà e comunioni sono un pò particolari. e' necessario averlo per poter fare la fattura? se il proprietario del lasrico sono io non dovrebbe essere fatta a me la fattura? che c'entra il condominio? e poi noi non abbiamo l'assemblea perchè c'è un tipo che è dissenziente a priori.... comunque le comunicazioni sono state fatte e anche le richieste di preventivi, al mio preventivo loro hanno apportato dei suggerimenti che ho preso in considerazione e fatti attuare, vi prego urge risposta sulla fattura

[Leonardo53]

...se il proprietario del lastrico sono io non dovrebbe essere fatta a me la fattura? che c'entra il condominio? e poi noi non abbiamo l'assemblea perchè c'è un tipo che è dissenziente a priori.... comunque le comunicazioni sono state fatte e anche le richieste di preventivi, al mio preventivo loro hanno apportato dei suggerimenti che ho preso in considerazione e fatti attuare, vi prego urge risposta sulla fattura

Se il condominio non c'entra significa che non deve pagare.

Se per te va bene che devi pagare solo tu non c'è bisogno ne di assemblea ne di preventivi.

Tu scegli la ditta, tu paghi, tu ti intesti la fattura.

 

Se decidi per la detrazione fiscale c'è una procedura da seguire per le modalità di pagamento.

Leggi questa discussione:

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[Virgy99]

si scusa capisco il tuo discorso, ma se il lastrico è d mia proprietà come da rogito, e se la legge obbliga gli altri al pagamento della loro quota, in quanto beneficiari del servizio di copertura, come mai è obbligatorio avere un codice fiscale...cioè lavori sul tetto di tizio vengono fatturati a caio?

[albano59]

La legge non si tira in ballo quando fa comodo solo a Tizio o solo a Caio...

La legge, se la si vuole osservare applicare e far valere è sempre vigente per tutti quanti... 24 ore su 24 !

 

Il codice fiscale condominiale è uno dei tanti obblighi imposti dalla legge, qualora un fabbricato conti più proprietari con porzioni del fabbricato adibite ad utilizzo esclusivo.

Il codice fiscale condominiale è anche il giusto mezzo affinché chiunque contribuisca a spese comuni, possa poi avvalersi di defalco fiscale (se previsto) guarda caso in proporzione della rispettiva contribuzione.

D'altra parte non sarebbe eticamente e fiscalmente corretto che la fattura fosse intestata solo a te , qualora per quel lastrico i 2/3 della spesa fossero sostenuti da altri. In questo modo tu avresti diritto al defalco fiscale per l'intero ammontare dell'opera... mentre agli altri resterebbe solo da reggere il moccolo. Ti sembra cosa giusta ed equa ?

Idem per il tetto (che non è di Tizio o Caio, ma di tutti)... fattura al condominio.

 

Nulla vi impedisce di proseguire come fatto fino ad ora, adottando le più gradite e confacenti soluzioni particolari ed originali, ma non sorprendetevi se incontrerete difficoltà ad applicare i principi legislativi: nel vostro caso bisognerebbe cambiarvi completamente testa e registro, nel senso che errate e continuerete ad errare.

[Virgy99]

Scusami Albano, allora non hai capito, nel mio atto di proprietà c'è testualmente scritto: acquista la proprietà dell'appartamento sito al piano secondo del fabbricato con relativo lastrico solare...quindi il lastrico solare non è di tutti ma è mio! Secondo te allora perchè devo pagare un terzo più un altro terzo sui due terzi? perchè il lastrico è mio!! Quindi vi prego datemi una risposta coerente con la domanda altrimenti non rispondete. Grazie

[albano59]

E' proprio perché il lastrico (adibito ad uso esclusivo) è tuo che ti tocca 1/3 della spesa... Se fosse condominiale la spesa sarebbe divisa fra tutti secondo le rispettive quote millesimali.

Il tuo caso, per altro il più semplice, è perfettamente normato dall'art. 1126 c.c.: 1/3 della spesa al proprietario esclusivo (tu); i 2/3 della spesa ripartiti fra tutti i sottostanti alla verticale del tuo lastrico; se la tua unità immobiliare risulta anche sottostante al tuo lastrico allora dovrai partecipare pure al riparto dei 2/3 fra tutti i sottostanti.

Per la scelta del preventivo ed il conferimento dei lavori la scelta spetta ai soli condomini coinvolti (appartamenti, box, cantine o quant'altro) nella spesa del rifacimento del lastrico. Ogni condomino coinvolto influirà sulla scelta per i millesimi che varrà nel riparto spese.

 

 

! Secondo te allora perché devo pagare un terzo più un altro terzo sui due terzi?

Bella domanda!!

Non so darti una risposta, piuttosto saresti tu che dovresti illustrarmi e spiegarmi siffatta affermazione.... perché in questa discussione non trovo motivo plausibile a giustificazione di quanto riferisci.

Quanti, chi sono, quanto valgono in termini di millesimi, i sottostanti alla verticale del tuo lastrico ?

[Virgy99]

Albano premesso che il tetto a falde inclinate non mi è attribuito ad uso esclusivo ma è di mia proprietà esclusiva, quello che riguarda da ripartizione della spesa mi era già chiaro, infatti la mia domanda non è chi deve pagare o cosa, ma correttamente in assenza di un codice fiscale condominiale e di millesimi la fattura a chi deve essere intestata! Il mio avvocato dice che deve essere emessa a me integralmente e che io devo rilasciare a loro quietanza per le quote versate. Uno dei due condomini afferma inoltre che le scelte relative al lastrico (materiali ditta ecc.ecc) vanno ripartite in parti uguali, io invece sono dell'opinione che vadano effettuate in base alla quota che ognuno andrà a pagare .Io da contabile, affermerei, forse sbagliando che la fattura va fatta a ciascuno per la quota che paga. Mi sono dunque rivolta a voi per avere chiarimenti su tali questioni.

Me le sapete chiarire?

[albano59]

Spiacente, ma non posso esserti di aiuto.