Riparazione lastrico solare di proprietà esclusiva che interessa anche vano scala

[geppo30]

Ciao a tutti

in un condominio che amministro dovrò far riparare il lastrico solare di proprietà esclusiva che copre un' ala del palazzo ed il vano scala.

Nel ripartire i costi io avrei pensato di applicare il disposto dell art. 1123 co. 1 secondo tabella generale A proprio perchè ad essere interessata è anche la scala.

Cosa ne pensate?

Alle risposte potete allegare i riferimenti legali e/o giurisprudenziali?

Grazie mille

[giglio2]

Intanto comincia a leggerti l'art.1126cc. perché sei fuori strada.

L'1/3 della spesa spetta al proprietario del terrazzo,e questo non gli e lo toglie nessuno.

Il rimanente va suddiviso tra i sottostanti e tutti quelli che utilizzano la scala,compresi i già citati (sottostanti e terrazzo).

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CASS. 17 OTTOBRE 2001, N. 12682, SEZ. III manutenzione – Ripartizione In tema di condominio di edifici la terrazza a livello anche se di proprietà o di uso esclusivo di un singolo condomino assolve alla stessa funzione di copertura del lastrico solare posto alla sommità dell'edificio nei confronti degli appartamenti sottostanti. Ne consegue che a norma dell'art. 1126 c.c. tutti i condomini cui la terrazza funge da copertura, in concorso con l'eventuale proprietario superficiario o titolare del diritto di uso esclusivo, sono tenuti alla manutenzione della suddetta terrazza onde dei danni cagionati all'appartamento sottostante per le infiltrazioni di acqua provenienti dalla terrazza deteriorata per difetto di manutenzione secondo i criteri di ripartizione delle spese stabiliti dall'art.1126 c.c.

Art. 1126 c.c. – Lastrici solari di uso esclusivo

Quando l'uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l'uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico: gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell'edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno.

[geppo30]

Quindi 1/3 a carico del proprietario del lastrico ed i 2/3 a carico di tutti i condomini che utilizzano la scala secondo tabella generale A (mm proprieta'), oppure secondo la tabella scale che si usa anche per la manutenzione delle stesse?

Grazie

[Leonardo53]

Quindi 1/3 a carico del proprietario del lastrico ed i 2/3 a carico di tutti i condomini che utilizzano la scala secondo tabella generale A (mm proprieta'), oppure secondo la tabella scale che si usa anche per la manutenzione delle stesse?

Grazie

Art. 1126

...gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell'edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno...

Gli altri 2/3 sono pagati solo dai condòmini che sono coperti anche solo parzialmente dal lastrico e pagano con gli interi loro millesimi di proprietà.

Che sotto la proiezione del lastrico ci sia una parte comune, quali potrebbero essere le rampe delle scale o l'androne, è irrilevante.

La parte comune non è un condòmino e quindi non paga.

[geppo30]

Leonardo come fai a dire che le scale non sono parti del condominio?

mi posteresti riferimenti legali o giurisprudenziali in merito?

Secondo me le scale beneficiano della copertura e quindi dovrebbero partecipare alla riparazione i condomini che si servono delle scale

Quindi i restanti 2/3 dovranno essere divisi per la tabella A o tabella dedicata alla riparazione scale

Grazie

[Leonardo53]

Leonardo come fai a dire che le scale non sono parti del condominio?

mi posteresti riferimenti legali o giurisprudenziali in merito?

Secondo me le scale beneficiano della copertura e quindi dovrebbero partecipare alla riparazione i condomini che si servono delle scale

Quindi i restanti 2/3 dovranno essere divisi per la tabella A o tabella dedicata alla riparazione scale

Grazie

...in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno...

Le scale hanno un valore (millesimale)?

Quasi sempre sotto la proiezione di un lastrico ad uso esclusivo ricade una parte condominiale, non fosse altro che sotto la proiezione del lastrico ad uso esclusivo ricade un muro perimetrale (facciata condominiale) e quindi non avrebbe senso parlare di 2/3 da chi è coperto.

Io non conosco una sola sentenza che supporta quanto sostieni, quindi...

[geppo30]

Ciao nel condominio in questione il regolamento contrattuale prevede una tabella scale a cui si fa riferimento riguardo alla manutenzione ordinaria e strordinaria

Quindi come fare?

La dovrei escludere?

Considera che proiettando verso il basso il lastrico si evince che la copertura interessa anche il corridoio box interrati.

Quale la soluzione?

[Leonardo53]

Ciao nel condominio in questione il regolamento contrattuale prevede una tabella scale a cui si fa riferimento riguardo alla manutenzione ordinaria e strordinaria

Quindi come fare?

La dovrei escludere?

Considera che proiettando verso il basso il lastrico si evince che la copertura interessa anche il corridoio box interrati.

Quale la soluzione?

Se il regolamento contrattuale prevede una tabella di manutenzione scale non ha nulla a che vedere con la manutenzione del lastrico solare.

Se invece il regolamento contrattuale prevede che la spesa della manutenzione del lastrico solare debba essere ripartita tra TUTTI i condòmini, allora il regolamento contrattuale prevale sul criterio legale.

Se il corridio box è condominiale e quindi NON MILLESIMATO non ne devi tenere conto.

Pagano solo i piani o le porzioni di piano copeti e millesimati.

[eliopb]

nel mio condominio è stato recentemente ricostruito un lastrico che copre tre box ed una parte della corsia box. Ebbene i 2/3 della spesa, da addebitare a chi è coperto, è stata suddivisa, in proporzione delle superfici coperte, tra i tre box e la corsia. Quest'ultima quota parte è stata caricata a tutti i box (perché tutti serviti dalla corsia) e suddivisa secondo gli interi rispettivi millesimi di ciascun box. Seguendo le tue indicazioni avremmo sbagliato, specialmente considerato che perfino le sezioni di superfice corrispondenti ai muri perimetrali sono state incluse nella quota parte della corsia e cioè di tutti i box. Quale sarebbe stata invece la ripartizione corretta secondo il 1126?

eliopb

[Leonardo53]

nel mio condominio è stato recentemente ricostruito un lastrico che copre tre box ed una parte della corsia box. Ebbene i 2/3 della spesa, da addebitare a chi è coperto, è stata suddivisa, in proporzione delle superfici coperte, tra i tre box e la corsia. Quest'ultima quota parte è stata caricata a tutti i box (perché tutti serviti dalla corsia) e suddivisa secondo gli interi rispettivi millesimi di ciascun box. Seguendo le tue indicazioni avremmo sbagliato, specialmente considerato che perfino le sezioni di superfice corrispondenti ai muri perimetrali sono state incluse nella quota parte della corsia e cioè di tutti i box. Quale sarebbe stata invece la ripartizione corretta secondo il 1126?

eliopb

Mi pare di aver capito che anzichè dividere tutto in 3 avete diviso in 4 ma la quarta parte è sata ripartita tra i 3 per cui il risultato dovrebbere essere lo stesso.

Se il lastrico copriva solo i 3 box, secondo me sarebbe stato corretto ripartire i 2/3 per i 3 box ma il criterio legale di riparto è derogabile per cui qualsiasi altro accordo preso all'unanimità tra i 3 va bene lo stesso.

[albano59]

@ Eliopb

Il riparto da voi operato è in deroga al 1126. Più che lecito, se approvato in assenza sia di dinieghi che di impugnative.

Non ha senso chiedere quale sia la ripartizione corretta... ha invece senso parlare di ripartizione secondo il principio legale, che è quella già precedentemente illustrata da Leonardo53.

 

@ Geppo30

Al link http://www.legalefacile.it/nuovosito/guidestrategicheinedite/terrazzalastricootettocondominiale/lastricosolarediusoesclusivo.asp

leggiti "Cassazione 19/10/1992 n.11449" e "Tribunale di Bologna 27/11/2001", sentenze che prendono in considerazione solo "proprietari" e mai "parti comuni".

 

Saluti 🙂

[eliopb]

ancora per Leonardo.

No, non è la stessa cosa per due ragioni: 1. le quattro parti sono state pesate in funzione dei rispettivi metri quadri coperti senza alcun riferimento ai valori millesimali dei tre box (che li hanno) e della corsia box (che non ha millesimi attribuiti). 2. la quota parte della corsia è stata caricata a tutti i 18 box serviti dalla corsia, secondo i rispettivi valori millesimali. (ad esempio, sempre in relazione alla parte corsia, due box distanti una cinquantina di metri dalla zona coperta dal lastrico hanno pagato somme maggiori che non quelle dei box direttamente coperti. Comunque penso di aver capito i criteri del 1126. Grazie per il contributo.

 

per Albano59.

La suddivisione della spesa non è stata approvata all'unanimità e non ancora è stato votato il consuntivo per cui potrà essere rimessa in discussione.

Grazie per il tuo commento.

[albano59]

La suddivisione della spesa non è stata approvata all'unanimità e non ancora è stato votato il consuntivo per cui potrà essere rimessa in discussione

Attenzione... non è così semplice, perché l'annullamento della delibera dipende dalla data di approvazione della spesa (e relativo riparto).

SOLO i voti contrari presenti in assemblea avevano 30 gg. dalla data assemblea per impugnare la delibera; SOLO gli assenti avevano 30 gg. dalla data ricevimento verbale assemblea per impugnare la delibera.

Trascorsi detti termini di legge per le impugnative, la delibera è valida ed efficace a tutti gli effetti.

Forse, e sottolineo forse, solo con una nuova delibera che rinneghi ed annulli la precedente e contemporaneamente definisca il nuovo riparto può essere l'escamotage. ma questa volta auspicabile una votazione unanime.

Saluti 🙂

[Leonardo53]

Attenzione... non è così semplice, perché l'annullamento della delibera dipende dalla data di approvazione della spesa (e relativo riparto).

SOLO i voti contrari presenti in assemblea avevano 30 gg. dalla data assemblea per impugnare la delibera; SOLO gli assenti avevano 30 gg. dalla data ricevimento verbale assemblea per impugnare la delibera.

Trascorsi detti termini di legge per le impugnative, la delibera è valida ed efficace a tutti gli effetti.

Forse, e sottolineo forse, solo con una nuova delibera che rinneghi ed annulli la precedente e contemporaneamente definisca il nuovo riparto può essere l'escamotage. ma questa volta auspicabile una votazione unanime.

Saluti 🙂

[Kurt Cobain]

Non vi sono posizioni univoche, alcuni sostengono (altri non sono d’accordo) che quando il lastrico funge da copertura ad alcune parti comuni (tromba delle scale, androne etc.), fermo restando la spesa di 1/3 a carico del proprietario esclusivo, dai restanti 2/3 dovrà essere estrapolata una quota in base ad una proporzione metrica della copertura da attribuire al Condominio. La giurisprudenza non ha chiarito.

 

Io ho dei condominii in cui nella tabella del lastrico solare sono ricomprese parti comuni (Androne o altro) e dei condominii in cui le parti comuni non sono ricomprese.

[albano59]

E' nato prima l'uovo o la gallina ?

A mio avviso, il consenso unanime dei condomini si deduce per facta concludenzia: nessun condomino avente diritto ha impugnato la delibera; se poi tutti i versamenti sono già stati effettuati per il totale dell'ammontare dell'opera... ciao!

Come si può ora sostenere e provare che qualche condòmino è dissenziente ?

Io registro solo condòmini che coi fatti si sono attenuti a quella delibera, di fatto, e a mio avviso, come se l'avessero approvata all'unanimità.

Saluti 🙂

[eliopb]

si, concordo con Leonardo. Tuttavia il confronto non sarà di natura conflittuale, si cercherà di concordare una soluzione condivisa e ritenuta giusta da tutti.

grazie e saluti.

elio

[eliopb]

Ho presente quanto tu affermi sebbene sia convinto che la delibera, come annotato da Leonardo, sia da ritenere nulla perché difforme dalla legge. In ogni caso si procederà per chiarire in modo non conflittuale quale sia la ripartizione più corretta nel nostro caso.

Ricambio i saluti.

elio