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Usucapione del lastrico solare condominiale? Impossibile se ne si vuole fondare il decorso del tempo su un atto di divisione nullo
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Usucapione del lastrico solare condominiale? Impossibile se ne si vuole fondare il decorso del tempo su un atto di divisione nullo

Richiesta di acquisto per usucapione del lastrico solare condominiale

Avv. Alessandro Gallucci  

L'usucapione è un modo di acquisto a titolo originario della proprietà o di altro diritto reale (es. servitù) su un bene immobile.

Per essere invocata
, è necessario che l'usucapente abbia posseduto (ossia esercitato sulla cosa un potere pari a quello della proprietà o dell'altro diritto reale che andrà a reclamare) in modo pacifico e non clandestino il bene per almeno 20 anni o, se il possesso è fondato su un atto traslativo irregolare, almeno da dieci.

=> Usucapione e interversione del possesso.

Non deve sussistere la tolleranza da parte del precedente proprietario.

La Cassazione ha avuto modo di spiegare che "gli atti di tolleranza, che secondo l'art. 1144 c.c., non possono servire di fondamento all'acquisto del possesso, sono quelli che implicando un elemento di transitorietà e saltuarietà comportano un godimento di modesta portata, incidente molto debolmente sull'esercizio del diritto da parte dell'effettivo titolare o possessore, e soprattutto traggono la loro origine da rapporti di amicizia o familiarità - come nella specie - (o da rapporti di buon vicinato sanzionati dalla consuetudine), i quali mentre a priori ingenerano e giustificano la "permissio", conducono per converso ad escludere nella valutazione "a posteriori" la presenza di una pretesa possessoria sottostante al godimento derivatone.

Pertanto nell'indagine diretta a stabilire, alla stregua di ogni circostanza del caso concreto, se un'attività corrispondente all'esercizio della proprietà o altro diritto reale sia stata compiuta con l'altrui tolleranza, e quindi sia inidonea all'acquisto del possesso, la lunga durata dell'attività medesima può integrare un elemento presuntivo, nel senso dell'esclusione di detta situazione di tolleranza, qualora si verta in tema di rapporti non di parentela, ma di mera amicizia o buon vicinato, tenuto conto che nei secondi, di per sè labili e mutevoli, è più difficile il mantenimento di quella tolleranza per un lungo arco di tempo (Cfr. anche Cass. Sentenze n. 04631 del 1990, 08194 del 18/06/2001)" (Cass. 20 febbraio 2008 n. 4327).

In questo contesto si è arrivati alla s oluzione di un caso inerente la richiesta di acquisto per usucapione di un lastrico solare di copertura di un edificio condomini ale.

In breve: un condomino appone un cancello al lastrico. Alcuni suoi vicini gli fanno causa per ottenerne la rimozione e questi agisce in via riconvenzionale per ottenere il riconoscimento dell'usucapione della copertura dell'edificio.

=> Che cosa deve fare il condomino che ritiene di aver usucapito un bene comune per far valere questo diritto?

Il tutto, a suo dire, si fondava su un atto di divisione del 1961 che attribuiva la proprietà esclusiva del lastrico al suo avente causa. Niente da fare. Dopo un lungo iter processuale fatto di annullamenti e nuovi pronunciamenti, il Tribunale prima e la Corte d'Appello, poi, rigettavano la richiesta di dichiarare l'avvenuta usucapione.

Dello stesso avviso la Corte di Cassazione investita della vicenda. Si legge nella sentenza che ha posto la parola fine alla controversia che "il Giudice di Appello ha rilevato che l'atto di divisione del 1961, con il quale a (…) erano assegnati in proprietà i lastrici di copertura, era intervenuto non tra tutti, ma tra alcuni condomini ed era inidoneo ad attribuire l'esclusiva proprietà dei lastrici perché in contrasto con la natura condominiale che era stata attribuita ai lastrici con precedente titolo (il testamento del 1924).

La Corte territoriale ha aggiunto che l'atto non poteva costituire prova del possesso esclusivo ad usucapionem in quanto, ai fini del possesso utile all'usucapione rileva "un profilo di fatto e non le mere previsioni di un contratto" alle quale "potrebbe attribuirsi unicamente valenza rafforzativa di un convincimento ex art. 116 II comma, da fondarsi su latri elementi: il che non è stato nel caso di specie" (Cass. 13 marzo 2013, n. 6371).

Nulla da fare, dunque. Il lastrico resta di proprietà condominiale.

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=> Acquisto per usucapione: se lo sanno in pochi il possesso non è pubblico e quindi non parte il conto alla rovescia per l'acquisto

Cerca: usucapione lastrico proprietà

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