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Esiste una “servitù di panorama” in ambito condominiale?
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Esiste una “servitù di panorama” in ambito condominiale?

Riconoscimento servitù di panorama in ambito condominiale

Dott. Ivan Meo 

Da alcuni anni la giurisprudenza si interroga sulla possibilità di un riconoscimento, in ambito condominiale, della configurabilità e tutelabilità dell'esercizio della cosiddetta "servitù di panorama" a favore della singola porzione di proprietà esclusiva.

Si può giuridicamente configurare un diritto di panorama? Primi tentativi di identificazione giurisprudenziale.

L'ordinamento giuridico definisce e disciplina la servitù come quel peso imposto sopra un fondo per l'utilità di un altro fondo appartenente a un proprietario diverso (art. 1027 cod. civ.).

In base a tale disposizione la servitù è: un diritto reale di godimento su cosa altrui e un dritto reale immobiliare.

Il nostro ordinamento però non fa alcun cenno all'identificazione della servitù di panorama nonostante le esigenze dei singoli inquilini rappresentano una costante aspirazione a non vedere pregiudicato il loro panorama da stabili, alberi e siepi e "selve" di antenne satellitari o di telefonia mobile (Cass. n. 13196/1996; Cass. n. 11207/1993; Cass. n. 2/1983).

=> Servitù e condominio. Che cos'è una servitù. Quando è configurabile in relazione alle parti comuni dello stabile.

Una delle prime pronunce della Cassazione che si è occupata della problematica risale al lontano 1975 (Cass. n. 3872/1975). Con tale pronuncia si stabilì che la terrazza comune, non solo ha funzione di copertura dell'edificio, ma assolve per le sue obiettive caratteristiche, quella di offrire una veduta avente carattere panoramico e conferisce alla terrazza un particolare valore economico che potrebbe essere ridotto qualora un condomino, nell'ambito della sua proprietà esclusiva, riduca o escluda apprezzabilmente tale veduta, con un consequenziale deprezzamento della terrazza.

Per tali ragioni è da ritenere che i proprietari dei singoli appartamenti in un edificio in condominio abbiano il diritto di non subire, a causa di una costruzione eseguita nella parte esterna dell'edificio da un altro condomino, una diminuzione oltre che nel godimento dell'aria e luce anche della possibilità di esercitare delle aperture di vedute in appiombo, senza che possa rilevare la lieve entità del pregiudizio arrecato (in tal senso si vedano anche Cass. n. 1261/1997 e Cass. n. 3822/1986).

Quanto "vale" un panorama?

Nei primi anni '90 la Cassazione è ritornata ad occuparti della problematica e con sentenza n. 2873/1991, ha stabilito che i proprietari delle singole unità condominiali hanno il diritto di non vedere diminuito il godimento di aria, luce e anche di esercitare vedute in appiombo dei condomini dei piani superiori.

Ne consegue che un'astratta servitù di veduta in appiombo comporta, per il fondo su cui viene esercitata, una restrizione dei poteri inerenti il diritto di proprietà.

A tale proposito la stessa Corte (Cass. n. 9859/1992), intervenendo in tema di violazione di piani regolatori e di regolamenti edilizi comunali, ha riconosciuto l'esistenza di un danno risarcibile in favore dei proprietari di un fondo che sia stato privato di aria, luce e di vista panoramica anche se non sia stato provato un deprezzamento commerciale dell'immobile e comunque non risultino del tutto perdute le possibilità di godimento dello stesso da parte dei proprietari.

=> Il panorama è un valore risarcibile in caso di deprezzamento dell'immobile

In tale filone si inserisce un'altra ed importante sentenza sempre della stessa Corte, (n. 3679/1996) secondo cui: "il pregiudizio consistente nella diminuzione o esclusione del panorama goduto da un appartamento e tutelato dalle norme urbanistiche, secondo determinati standard edilizi a norma dell'art. 872 cod. civ., costituisce un danno ingiusto, come tale risarcibile, la cui prova va offerta in base al rapporto tra il pregio che al panorama goduto riconosce il mercato e il deprezzamento commerciale dell'immobile susseguente al venir meno o al ridursi di tale requisito".

A parità di condizioni generali quali per esempio, l'ubicazione in una determinata zona cittadina, il panorama costituisce un vantaggio, una qualità positiva per un appartamento, di cui accresce il pregio.

In base alla posizione sulla facciata principale o su quelle laterali dell'edificio, idonea a garantire migliore illuminazione, soleggiamento e salubrità dell'altezza del piano rispetto al suolo, il panorama raffigura una qualità, specifica e individuale, la cui esistenza accresce, in misura più o meno considerevole, il valore dell'unità abitativa anche rispetto alle altre unità immobiliari site nello stesso edificio.

Aspetti risarcitori.

Il secondo quesito che ci pone è se la ridotta panoramicità subita può essere oggetto di tutela risarcitoria autonoma. Per dare una risposta, anche in questo caso, è opportuno evidenziare il percorso che la giurisprudenza di legittimità ha effettuato.

Anche per questa problematica dobbiamo citare la sentenza emessa dalla Cassazione. n. 3679/1999 che ha affrontando il delicato tema relativo alla risarcibilità del danno derivante da lesione del panorama goduto da un appartamento, ha affermato che: "il pregiudizio consistente nella diminuzione o esclusione del panorama goduto da un appartamento e tutelato da norme urbanistiche costituisce un danno ingiusto, come tale risarcibile, la cui prova va offerta in base al rapporto tra il pregio che il mercato riconosce al panorama goduto e il deprezzamento commerciale dell'immobile susseguente al venir meno o al ridursi di tale requisito".

In particolare si afferma che il panorama rappresenta un vantaggio, una qualità positiva per un immobile che ne accresce il pregio e il valore rispetto a immobili analoghi.

Questo secondo un principio generale, anche volendo ragionare analogicamente e trarre dalla norma un principio generale applicabile al caso in questione laddove non sia in discussione la mancata osservanza delle distanze legali, ossia delle distanze minime prescritte dal codice civile e dai regolamenti edilizi locali, la protezione del c.d. diritto di veduta trova il suo insuperabile limite nel rispetto della normativa edilizia ed urbanistica.

In buona sostanza solo la violazione di questa configura la costruzione od opera realizzata dal vicino, e lesiva del diritto di veduta, come illegittima, e quindi rilevante ai fini del risarcimento del danno.

Di fronte di un'opera realizzata nel pieno rispetto delle norme edilizie ed urbanistiche, l'interesse al mantenimento del panorama facente capo al proprietario del fondo che dispone di una certa amenità di veduta soccombe di fronte al contrapposto interesse di chi deve realizzare l'opera.

=> Il diritto di veduta va sempre tutelato. Quella siepe va potata

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