Il CONSIGLIO DI Condominio e il Rappresentante DI Condomino nella Nuova Riforma

[Aberdeen]

Gentili signori di Condominio web,

vorrei sentire le vostre esperienze vissute con la nuova riforma a proposito di elezione di rappresentanti di condominio, quali ruoli e quali comportamenti assumono o dovrebbero costoro assumere per favorire la partecipazione responsabile alla vita di condominio.

Provo anche a formulare qualche domanda, che spero sia pertinente.

 

Dal canto mio troverei interessante scegliere i consiglieri che facciano da "trait d'union" fra i condomini e l'amministratore e abbiano anche funzioni consultive e di controllo, ma nel condominio dove abito la proposta delle formazione del nuovo organo previsto dalla nuova Riforma non è stata accolta e inoltre mi sembra che le prime conseguenze di tale "chiusura " abbiano già avuto un effetto negativo in quanto una decisione presa dai rappresentanti di condominio è stata quella di dare all'amministratore piena autonomia di scegliere le modalità e le aziende che di volta in volta vengano incaricate di interventi di ordinaria e straordinaria amministrazione nel supercondominio. Secondo me in questo modo viene meno la partecipazione attiva alla gestione del condominio sia dei rappresentanti di condominio che dei proprietari di appartamenti e si viene anche meno al principio in base al quale l'apertura delle buste per l'aggiudicazione dei lavori, per esempio, venga fatta in assemblea.

D) Se la decisione di dare autonomia di scelta delle ditte e di fornitori all'amministratore condominiale non è stata presa nel rispetto della legge - come credo -come si può trovare un rimedio?

 

Dal momento che l'apertura di un sito internet del condominio darebbe la possibilità di visionare in qualsiasi momento tutti i documenti relativi alla gestione condominiale, resta l'impegno di favorire la partecipazione dei condomini, per esempio incoraggiando riunioni periodiche per proprietari e residenti, e valutare insieme le situazioni. Non potrebbe essere un impegno del " rappresentante di condominio"?

D) Quali dunque i compiti e le iniziative che un rappresentante di condominio dovrebbe responsabilmente prendere per favorire partecipazione e trasparenza?

 

Grazie per l'attenzione

Aberdeen

[peppe64]

Il rappresentante del condominio e' amministratore . I consiglieri non rappresentano nessuno .I consiglieri non sono né più né meno che condomini come gli altri .

[Nicola L.]

Aggiungo: essi hanno il compito di controllare l'operato dell'amministratore.

[peppe64]

come un qualsiasi condomino .

[brico]

Il rappresentante del condominio e' amministratore . I consiglieri non rappresentano nessuno .I consiglieri non sono né più né meno che condomini come gli altri .

Giustissimo!

Molto spesso si tende a considerare i consiglieri come una figura che va oltre quella del condòmino ma non è così.

Ciao

[ELLI]

Gentili signori di Condominio web,

vorrei sentire le vostre esperienze vissute con la nuova riforma a proposito di elezione di rappresentanti di condominio, quali ruoli e quali comportamenti assumono o dovrebbero costoro assumere per favorire la partecipazione responsabile alla vita di condominio.

Provo anche a formulare qualche domanda, che spero sia pertinente.

 

Dal canto mio troverei interessante scegliere i consiglieri che facciano da "trait d'union" fra i condomini e l'amministratore e abbiano anche funzioni consultive e di controllo, ma nel condominio dove abito la proposta delle formazione del nuovo organo previsto dalla nuova Riforma non è stata accolta e inoltre mi sembra che le prime conseguenze di tale "chiusura " abbiano già avuto un effetto negativo in quanto una decisione presa dai rappresentanti di condominio è stata quella di dare all'amministratore piena autonomia di scegliere le modalità e le aziende che di volta in volta vengano incaricate di interventi di ordinaria e straordinaria amministrazione nel supercondominio. Secondo me in questo modo viene meno la partecipazione attiva alla gestione del condominio sia dei rappresentanti di condominio che dei proprietari di appartamenti e si viene anche meno al principio in base al quale l'apertura delle buste per l'aggiudicazione dei lavori, per esempio, venga fatta in assemblea.

D) Se la decisione di dare autonomia di scelta delle ditte e di fornitori all'amministratore condominiale non è stata presa nel rispetto della legge - come credo -come si può trovare un rimedio?

 

Dal momento che l'apertura di un sito internet del condominio darebbe la possibilità di visionare in qualsiasi momento tutti i documenti relativi alla gestione condominiale, resta l'impegno di favorire la partecipazione dei condomini, per esempio incoraggiando riunioni periodiche per proprietari e residenti, e valutare insieme le situazioni. Non potrebbe essere un impegno del " rappresentante di condominio"?

D) Quali dunque i compiti e le iniziative che un rappresentante di condominio dovrebbe responsabilmente prendere per favorire partecipazione e trasparenza?

 

Grazie per l'attenzione

Aberdeen

Nell'ultima assemblea io e un altro condomino siamo stati "nominati" consiglieri in quanto ci eravamo interessati (gli unici a farlo) ai vari problemi sorti a causa della "morosità" dell'amministratore (distacco acqua e luce, debiti verso fornitori).

Verbalizzando le nomine però il nuovo amministratore ha precisato (per fortuna): "ai signori XX mi rivolgerò nel caso di particolari problemi che potrebbero sorgere (di qualsiasi natura), per la presentazione di preventivi richiesti dal condominio, e loro informeranno gli altri condomini", (come già fatto nei casi citati di acqua, etc, tramite mail e/o messaggi scritti nella cassetta della posta).

Ha inoltre precisato "questo non vuol dire che dovete suonare il loro campanello ad ogni ora e per ogni problema. Per questo ci sono io."

[peppe64]

"questo non vuol dire che dovete suonare il loro campanello ad ogni ora e per ogni problema. Per questo ci sono io." sara' la prima cosa disattesa ovvero tutti i condomini andranno a suonare dai consiglieri . 🙂

[ELLI]

Finora non lo hanno fatto, Peppe64! Del resto io sono abbastanza presente e ti dirò che se mi citofonano per un problema che può riguardare tutti non mi tiro di certo indietro.😜

[Aberdeen]

Gentili signori,

certamente i "consiglieri" sono come gli altri condomini, e tutti i condomini godono della facoltà di agire a difesa dei propri diritti esclusivi e comuni inerenti all'edificio condominiale - vale a dire : diritto di avere informazioni* sul funzionamento del condominio, sulle posizioni debitorie e creditorie dei singoli condomini, ecc. - ma si tratta anche di organizzare la vita di condominio sulla base delle regole condominiali che dovrebbero essere chiare a tutti.

Fare periodicamente* una raccolta dati obiettiva e veritiera, secondo me è un buon principio per poter prendere decisioni responsabili in assemblea ed evitare improvvisazioni o scelte affrettate e tanto meglio se ci sono persone disponibili a impegnarsi in tal modo per il condominio, vale a dire per informare e ricevere informazioni.

 

Troveri anche opportuno saper fare* proposte atte a migliorare la vita di condominio,* come per esempio: abbassare i costi pur migliorando la qualità delle prestazioni -* attivarsi per il risparmio energetico - saper confrontare più preventivi o opere compatibili fra di loro - rivedere periodicamente i contratti o promuovere una sorta di consorzio tra i condomini della stessa zona....

 

Fare una raccolta dati e fare proposte* sono prerogativa di tutti. L'esigenza di avere informazioni dettagliate e* di non limitarsi a ricevere brevi indicazioni dell'amministrazione nel momento del rendiconto è la condizione per essere informati, attivi e* di supporto all'amministrazione. E qualcuno deve coordinare, e tanto meglio se si lavora in gruppo.

 

Quella descritta è la mia idea di "consiglieri" e di "Consiglio di condominio". Potrebbe andare bene?

Da tener conto, comunque, che il consiglio di condominio è previsto dalla nuova riforma.

 

Grazie per l'attenzione

Aberdeen

[brico]

Gentili signori,............

Fare periodicamente* una raccolta dati obiettiva e veritiera, secondo me è un buon principio per poter prendere decisioni responsabili in assemblea ed evitare improvvisazioni o scelte affrettate e tanto meglio se ci sono persone disponibili a impegnarsi in tal modo per il condominio, vale a dire per informare e ricevere informazioni.

 

Troveri anche opportuno saper fare* proposte atte a migliorare la vita di condominio,* come per esempio: abbassare i costi pur migliorando la qualità delle prestazioni -* attivarsi per il risparmio energetico - saper confrontare più preventivi o opere compatibili fra di loro - rivedere periodicamente i contratti o promuovere una sorta di consorzio tra i condomini della stessa zona....

 

Fare una raccolta dati e fare proposte* sono prerogativa di tutti. L'esigenza di avere informazioni dettagliate e* di non limitarsi a ricevere brevi indicazioni dell'amministrazione nel momento del rendiconto è la condizione per essere informati, attivi e* di supporto all'amministrazione. E qualcuno deve coordinare, e tanto meglio se si lavora in gruppo.

 

Quella descritta è la mia idea di "consiglieri" e di "Consiglio di condominio". Potrebbe andare bene?

Da tener conto, comunque, che il consiglio di condominio è previsto dalla nuova riforma.

 

Grazie per l'attenzione

Aberdeen

Ciao, io, non intendevo dire certo che sia sbagliato ciò che hai scritto, ci mancherebbe, è più che giusto anche prima della riforma, comunque, vi era la figura del "consigliere" di Condominio.

In tal senso neanche con la riforma è cambiato qualcosa, il consigliere è e rimarrà semplicemente un condòmino, chi decideva e chi deciderà sarà sempre esclusivamente la maggioranza che si forma ogni volta che c'è da prendere una decisione.

E' solo questo il punto che andava sottolineato, che poi, senz'altro, possono essere di supporto all'amministratore e, soprattutto, all'intero Condominio se svolto come dici te, questo è fuori discussione, nessuno ti potrebbe mai contestare la tua idea di "consiglieri", sarebbe assurdo.

Ciao

[Aberdeen]

Quali i poteri dei rappresentanti di condominio?

Faccio un esempio:

I rappresentanti di 5 palazzi di un supercondominio (uno per ciascun palazzo) riuniti in assemblea ordinaria decidono di dare all'amministratore piena autonomia nella scelta delle modalità e delle aziende incaricate di interventi di ordinaria e straordinaria manutenzione nei condomini con solo vincolo del badget di spesa deliberato in assemblea.

E' legittima tale delibera che l'amministratore applicherà a tutti i condomini del supercondominio?

I condomini saranno obbligati ad accettare costi e spese che arriveranno loro improvvisati e inaspettati?

Mi sembra inoltre che la Nuova riforma non dia precise indicazioni sui compiti, sui limiti e sulle responsabilità dei rappresentanti di condominio e così, mancando i punti di riferimento cui richiamarsi, si deduce che tale”novità” oltre che a essere costosa, crei nuovi problemi invece di risolverli, almeno nel caso descritto. O sbaglio?

 

Grazie per l'attenzione.

Aberdeen

[leviathan]

Il consiglio è previsto non dalla nuova norma ma da quella del lontanissima prima degli anni 60. La nuova non ha cambianto nulla: il consiglio non è obbligatorio, e se viene eletto perchè voluto dalla maggioranza ha solo il mero scopo di un controllo e di "consigliare" l'amministrazione, poichè tali consiglieri VIVONO in quello stabile e l'amministratore no (nella maggioranza dei casi).

Tutttavia si presti attenzione: come meglio espresso in altro topic in questa sede DEVONO essere condomini, quindi no parenti, figli, od altro, devono essere ivi residenti con l'appartamento loro intestato.

Cordiali saluti

[peppe64]

devono essere condomini (a prescindere se siano o meno residenti nell'immobile ).

[albano59]

Quali i poteri dei rappresentanti di condominio?

Faccio un esempio:

I rappresentanti di 5 palazzi di un supercondominio (uno per ciascun palazzo) riuniti in assemblea ordinaria decidono di dare all'amministratore piena autonomia nella scelta delle modalità e delle aziende incaricate di interventi di ordinaria e straordinaria manutenzione nei condomini con solo vincolo del badget di spesa deliberato in assemblea.

E' legittima tale delibera che l'amministratore applicherà a tutti i condomini del supercondominio?

I condomini saranno obbligati ad accettare costi e spese che arriveranno loro improvvisati e inaspettati?

NO ! Nella maniera più categorica.

Esula dai compiti dei rappresentanti di condominio deliberare su bilanci o opere di singoli palazzi, men che mai sentirsi in diritto di autorizzare l'amministratore a piena autonomia nei singoli palazzi.

E' invece vero che se i rappresentanti di condominio (qualora siano necessari) non si riuniscono, le parti comuni ai 5 palazzi finiranno all'abbandono: solo i rappresentanti possono deliberare in merito.

 

Se i partecipanti al supercondominio sono più di 60,

i rappresentanti dei 5 palazzi possono e devono riunirsi in assemblea solamente per esaminare e deliberare su materie ordinarie ed attinenti alle sole parti comuni fra i 5 palazzi.

Delle loro delibere ne va data comunicazione agli amministratori dei singoli palazzi che renderanno edotte le rispettive assemblee. Le delibere scaturite dall'assemblea dei rappresentanti di condominio sono vincolanti per l'intera compagine supercondominiale e relativi amministratori.

Per le tematiche di natura straordinaria sulle parti comuni supercondominiali, permane l'obbligo della convocazione plenaria, ed esulano dalle attribuzioni assegnate ai rappresentanti di condominio.

 

Se i partecipanti sono pari a 60 o meno,

non ha senso istituire i rappresentanti di condominio perché qualunque tematica inerente le parti comuni richiede una convocazione plenaria.

[Aberdeen]

Grazie Albano59,

la tua partecipazione alla discussione è molto importante per me. E' chiarissimo quello che hai scritto. Grazie ancora.

[Aberdeen]

Gentile Elli,

grazie del tuo intervento.

Osservo che nei condomini non mancano problemi e credo che la gestione condominiale alla quale si partecipa richieda attenzione costante e presenze continue, aggiornamenti, valutazioni e proposte. Penso che riunioni periodiche dei residenti, proprietari e inquilini, potrebbero facilitare la comunicazione e l'impegno ad affrontare insieme i problemi. Significherebbe migliorare la vita di condominio e non riesco a capire perché questo non si verifichi facilmente.

Aberdeen

[leviathan]

i consiglieri, sono spesso più rottori che altro. non sono obbligatori, non hanno nessun potere deliberativo, e nessun potere di controllo in più di ogni altro condomino

 

Necessitano solo di essere proprietari (anche non residenti, ma allora che ci fanno se non conoscano quasi nulla dei quotidiani problemi ?) Non possono essere (neppure con delega perchè per questo caso non prevista) figli, parenti o altro se non cointestatari dell' appartamento.

 

Tipiche figure italiane...

[Aberdeen]

Gentile Leviathan,

mi scuso del ritardo col quale rispondo alle tue osservazioni del 1° novembre u.s.

Anch'io ho motivo di essere molto delusa per la scarsa conoscenza dei problemi che ci riguardano e della scarsa conoscenza delle regole fondamentali che dovrebbero regolare la vita di condominio da parte di molti condomini e nel non voler affrontare apertamente i problemi con incontri periodici. Avevo persino proposto alcune “lezioni di condominio” da parte di esperti nei tempi in cui alcuni interessanti interventi ci sarebbero venuti gratuitamente e, francamente, non mi sarei mai aspettata dai miei vicini di casa un netto rifiuto di apprendimento o di aggiornamento. Noto anche che meno aggiornamento c'è, più aumenta l'assenteismo nelle assemblee. Alla fine la “maggioranza” (che tale diventa a causa di molte assenze) sceglie in base a quello che le interessa maggiormente, non in base a quello che è giusto o nell'interesse della comunità per la quale prende decisioni importanti.

Troppe cause in Tribunale per problemi condominiali, il che significa che si litiga invece di collaborare per il" buon governo". O sbaglio?

Forse un “consiglio di condominio” collaborativo potrebbe risvegliare l'interesse per la gestione dell'ambiente nel quale si vive e creare fiducia fra le persone che, inevitabilmente, giorno dopo giorno si incontrano.

[tothus]

Buongiorno a tutti,

in merito al Consiglio di condominio e suoi rappresentanti vi chiedo:

può un inquilino (e sottolineo un "non proprietario di alcun immobile nel condominio") essere nominato dall'assemblea un membro del Consiglio di condominio di cui all'art. 1130 bis?

Vi ringrazio per l'attenzione.

Salvatore

[peppe64]

l'art 1130 bis usa un termine ben preciso "condomini"

art 1130 bis

omissis

L'assemblea può anche nominare, oltre all'amministratore, un consiglio di condominio composto da almeno tre condomini negli edifici di almeno dodici unità immobiliari. Il consiglio ha funzioni consultive e di controllo.

 

 

 

Art. 12.

Interpretazione della legge.

 

Nell'applicare la legge non si può ad essa attribuire altro senso che quello fatto palese dal significato proprio delle parole secondo la connessione di esse, e dalla intenzione del legislatore.

 

Se una controversia non può essere decisa con una precisa disposizione, si ha riguardo alle disposizioni che regolano casi simili o materie analoghe; se il caso rimane ancora dubbio, si decide secondo i principi generali dell'ordinamento giuridico dello Stato

[tothus]

tutto chiaro.....grazie..... come sempre molto efficaci

[Aberdeen]

Gentilissimo Tothus,

 

Peppe64 e altri partecipanti a codesta discussione ci hanno spiegato che solo i comproprietari in un condominio - o condòmini - possono essere nominati membri del Consiglio di Condominio, i quali avranno funzioni consultive e di controllo nei confronti dell'amministrazione. E tuttavia, possono nascere interrogativi, per esempio: come utilizzare le esperienze, le risorse , le competenze e il dialogo se non si ascoltano tutti coloro che ci vivono accanto, inquilini compresi? Dopo tutto anche gli inquilini contribuiscono a pagare le spese condominiali e possono votare in assemblea per le spese che li riguardi.

 

Ti confesso, Tothus, che auspico una partecipazione allargata alle libere discussioni che si potrebbero tenere periodicamente in condominio – e documentate - ma che in molti casi sono disertate, come del resto le assemblee fatte con la presenza dell'amministratore. Naturalmente parlo per i casi che conosco. Da quel che capisco dalla tua domanda, tu dovresti trovarti in una situazione migliore, vale a dire nel caso tuo ci dovrebbe essere una certa propensione al dialogo e alla partecipazione.

 

Per concludere: premesso che nessuno vieta agli inquilini di partecipare alle libere libere riunioni e alle assemblee, è indubbio che con la loro partecipazione gli inquilini potrebbero dare il loro contributo alla gestione del condominio anche se saranno i condòmini del Consiglio di condominio a portare avanti gli argomenti trattati in maniera condivisa dopo una raccolta-dati, riflessioni e confronti fatti tranquillamente fra persone che si conoscono e che non dovrebbero sentirsi intimidite o obbligate ad accettare quel che altri decidono nelle questioni che competono a tutti e che hanno anche un costo.

Sarebbe veramente un bene che tutte le risorse fossero utilizzate, al fine di garantirci una gestione corretta e trasparente. O sbaglio?

[Nicola L.]

Gentilissimo Tothus,

 

Peppe64 e altri partecipanti a codesta discussione ci hanno spiegato che solo i comproprietari in un condominio - o condòmini - possono essere nominati membri del Consiglio di Condominio, i quali avranno funzioni consultive e di controllo nei confronti dell'amministrazione. E tuttavia, possono nascere interrogativi, per esempio: come utilizzare le esperienze, le risorse , le competenze e il dialogo se non si ascoltano tutti coloro che ci vivono accanto, inquilini compresi? Dopo tutto anche gli inquilini contribuiscono a pagare le spese condominiali e possono votare in assemblea per le spese che li riguardi.

 

Ti confesso, Tothus, che auspico una partecipazione allargata alle libere discussioni che si potrebbero tenere periodicamente in condominio – e documentate - ma che in molti casi sono disertate, come del resto le assemblee fatte con la presenza dell'amministratore. Naturalmente parlo per i casi che conosco. Da quel che capisco dalla tua domanda, tu dovresti trovarti in una situazione migliore, vale a dire nel caso tuo ci dovrebbe essere una certa propensione al dialogo e alla partecipazione.

 

Per concludere: premesso che nessuno vieta agli inquilini di partecipare alle libere libere riunioni e alle assemblee, è indubbio che con la loro partecipazione gli inquilini potrebbero dare il loro contributo alla gestione del condominio anche se saranno i condòmini del Consiglio di condominio a portare avanti gli argomenti trattati in maniera condivisa dopo una raccolta-dati, riflessioni e confronti fatti tranquillamente fra persone che si conoscono e che non dovrebbero sentirsi intimidite o obbligate ad accettare quel che altri decidono nelle questioni che competono a tutti e che hanno anche un costo.

Sarebbe veramente un bene che tutte le risorse fossero utilizzate, al fine di garantirci una gestione corretta e trasparente. O sbaglio?

Partecipazione inquilino all’assemblea

 

 

Art. 10 legge 392/78 (Partecipazione del conduttore all'assemblea dei condomini).

Il conduttore ha diritto di voto, in luogo del proprietario dell'appartamento locatogli, nelle delibere dell'assemblea condominiale relative alle spese e alle modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento d'aria. Egli ha inoltre diritto di intervenire, senza diritto di voto, sulle delibere relative alla modificazione degli altri servizi comuni

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La Corte di Cassazione 4 giugno 1998 n. 5485 , pronunciandosi in materia di rapporti tra locatore e inquilino, ha statuito, che il conduttore può rivolgersi "direttamente" all'amministratore e non al proprio locatore, per l'esame dei documenti giustificativi delle richieste di rimborso in forza del contratto di locazione, perché tale documentazione è custodita dall'amministratore che, eventualmente, è tenuto ad esibirla anche nel giudizio che dovesse essere instaurato tra il condomino ed il proprio conduttore.

Ammesso il diritto dell'inquilino, però, non riscontro l'esistenza di azioni legale dirette di questi nei confronti dell'Amministratore, qualora tale professionista non ottemperi a quanto richiesto!

Il diritto dell'inquilino sancito da quella sentenza, mi appare più una FACOLTA' dello stesso, di rivolgersi all'amm.re in alternativa al suo proprietario.