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Condominio: determinazione durata del contratto appalto di servizi
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Condominio: determinazione durata del contratto appalto di servizi

Il contratto di appalto di servizi privo di scadenza deve intendersi a tempo indeterminato, con facoltà di recesso libero.

Avv. Mariano Acquaviva 

Ogni realtà condominiale deve fare i conti con la gestione delle parti comuni; per fare ciò, è quasi inevitabile affidarsi a personale specializzato, stipulando con quest'ultimo una vera e propria convenzione. Sulla natura e durata del contratto di appalto di servizi concluso dal condominio si è espressa la Corte di Appello di Milano consentenza n. 916 del 17 aprile 2020.

Con la pronuncia in commento il giudice di merito ha affrontato il caso di un contratto di appalto di servizi la cui durata era in discussione: secondo l'appaltatore, l'accordo doveva ritenersi a tempo determinato , con tacito rinnovo annuale nel caso di mancata tempestiva disdetta; secondo il condominio appaltante, invece, il contratto, in assenza di un'esplicita durata, doveva ritenersi a tempo indeterminato .

La vicenda all'attenzione dei giudici

Il caso sottoposto alla corte meneghina, come anticipato, riguarda un contratto di appalto di servizi che intercorreva tra il condominio e il lavoratore incaricato di eseguire determinate prestazioni, tipo la pulizia del piazzale, la manutenzione dei giardini e il servizio di guardiania.

Il contratto in essere fra le parti, inizialmente in vigore per un'annualità, si è in seguito tacitamente rinnovato alle medesime condizioni, salva una modifica del prezzo concordato.

Dopo diversi anni, il condominio comunicava la volontà di disdire il contratto. A detta dell'attore, il recesso era ingiusto perché il contratto, rinnovatosi, poteva al più essere disdetto per l'annualità successiva, ma il rapporto non poteva essere interrotto durante la sua vigenza, se non dietro corresponsione anche del mancato guadagno causato dalla risoluzione anticipata.

Chiedeva pertanto il pagamento a proprio favore dell'intero corrispettivo per i servizi non prestati a partire dalla data di efficacia del recesso, nonché il risarcimento dei danni.

La responsabilità dell'amministratore di condominio nel contratto di appalto

Il convenuto si costituiva deducendo che il rapporto contrattuale in essere fra le parti non prevedeva alcunché quanto al tacito rinnovo o al termine di disdetta ; pertanto, il recesso doveva ritenersi valido, in quanto esercitato con largo preavviso, senza alcun diritto ad ulteriori corresponsioni.

Inoltre, il condominio affermava che l'attore avrebbe prestato acquiescenza all'avvenuta risoluzione del contratto, emettendo nota di credito per il corrispettivo dei servizi di manutenzione del verde successivi al recesso e inizialmente fatturati.

Il tribunale di primo grado respingeva la domanda attorea e dava ragione al condominio. L'appaltatore presentava dunque appello, lamentando l'erronea qualificazione del contratto di appalto di servizi in essere tra le parti come a tempo indeterminato.

In particolare, l'appellante lamentava che il tribunale avesse fatto discendere dalla mancata previsione di una clausola di rinnovo automatico la natura a tempo indeterminato del rapporto, senza considerare la ripetitività dei rapporti contrattuali rinnovati sempre annualmente.

La decisione della Corte d'appello

La Corte d'appello di Milano ha dovuto decidere sul seguente quesito: un contratto di appalto di servizi privo di termine deve intendersi a tempo determinato oppure a tempo indeterminato? La decisione non è di poco conto, visto che, in ragione della durata, in tema di recesso, si può applicare una disciplina piuttosto che un'altra.

Obbligo dell'amministratore ad esibire il contratto di appalto

Per la precisione, l'art. 1677 del codice civile statuisce che, se l'appalto ha per oggetto prestazioni continuative o periodiche di servizi , si osservano, in quanto compatibili, le disposizioni in materia di appalto e quelle relative al contratto di somministrazione .

L'estensione della disciplina della somministrazione all'appalto di servizi ad esecuzione periodica o continuata (tipico esempio è l'appalto di manutenzione) comporta l'applicazione dell'art. 1569 del codice civile, a tenore del quale se la durata della somministrazione non è stabilita, ciascuna delle parti può recedere dal contratto, dando preavviso nel termine pattuito o in quello stabilito dagli usi o, in mancanza, in un termine congruo avuto riguardo alla natura della somministrazione.

Al contrario, se il rapporto giuridico sorto dal contratto d'appalto è a tempo determinato, trova applicazione la disciplina di cui all'art. 1671 del codice civile, in ossequio al quale il committente può sempre recedere dal contratto, anche se è stata iniziata l'esecuzione dell'opera o la prestazione del servizio, purché tenga indenne l'appaltatore delle spese sostenute, dei lavori eseguiti e del mancato guadagno .

Dunque: da una parte, l'appaltatore riteneva che, essendo il contratto rinnovabile di anno in anno, esso dovesse intendersi a tempo determinato , con diritto a ricevere l'indennità per il periodo successivo al recesso; dall'altra, il condominio sosteneva che, in assenza di un termine preciso, il contratto d'appalto dovesse intendersi a tempo indeterminato , con applicazione delle norme sulla somministrazione, le quali consentono di recedere dando un congruo preavviso e senza obbligo di pagare alcunché.

Vizi e difformità nell'appalto d'opera: termini della denuncia ex art. 1667 c.c.

La corte meneghina conferma la decisione di primo grado e dà ragione al condominio: i documenti negoziali prodotti non contenevano infatti alcun riferimento a termini di scadenza del rapporto , a clausole di rinnovo automatico o a preavviso obbligatorio in caso di disdetta o di recesso.

Dunque, secondo la Corte d'appello di Milano, una volta trascorso il termine iniziale di efficacia contrattuale (pari a un anno), il contratto si sarebbe prorogato tacitamente a tempo indeterminato, salve successive modifiche solo in punto di adeguamento del corrispettivo alle sopravvenienze.

Non è pertanto corretta la censura dell'appellante, secondo la quale il primo giudice avrebbe omesso di considerare la ripetitività dei rapporti contrattuali . Il rinnovo del rapporto è fatto indiscusso, ma non è di per sé foriero delle conseguenze che prospetta l'appellante circa la sua durata annuale.

Pertanto, non essendo previsto nel contratto alcun rinnovo automatico, il contratto di appalti di servizi deve intendersi di natura periodica o continuativa, con assimilazione, sotto il profilo del recesso, della disciplina prevista per il contratto di somministrazione, senza alcun obbligo per l'appaltante di indennizzare l'appaltatore per il mancato guadagno.

Condominio: la revoca dell'incarico di appalto

Il caso affrontato dalla Corte milanese è senz'altro degno di attenzione, in quanto fornisce una chiara spiegazione del fenomeno giuridico del contratto d'appalto avente ad oggetto prestazioni continuative o periodiche di servizi .

Come spiegato in precedenza, il negozio giuridico che si prolunga nel tempo può sempre essere disdetto dalla parte che beneficia delle prestazioni, purché si rispetti l'obbligo di preavviso stabilito nell'accordo oppure, in assenza, previsto dagli usi o comunque ragionevolmente proporzionato alla natura della prestazione resa.

La corte meneghina, inserendosi nel solco giurisprudenziale per cui il condominio può sempre revocare l'incarico di appalto (Cassazione, sentenza n. 21595, depositata il 13 ottobre 2013), ha ricordato come, per qualificare un negozio giuridico a tempo determinato, occorre l'elemento essenziale del termine (e dell'eventuale clausola di rinnovo), in assenza del quale il rapporto deve intendersi a tempo indeterminato.

Non è sufficiente che, solo per il primo anno di validità, sia previsto un generico rinnovo tacito in assenza di disdetta: dal testo dell'accordo negoziale deve emergere chiaramente la durata (pre)determinata del contratto.

Lavori in condominio: anche il singolo condomino può chiedere la risoluzione del contratto d'appalto

Scarica App Milano 17 aprile 2020 n. 916

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