In condominio la fattispecie contrattuale più diffusa e forse più complessa, è rappresentata dall'appalto, di cui all'art. 1655 c.c., ossia il contratto con il quale l'appaltatore, in cambio di denaro, si impegna a realizzare opere o servizi per il committente, con l'organizzazione dei mezzi necessari al compimento dell'obbligazione assunta e con gestione a proprio rischio.
L'appalto può qualificarsi come un contratto commerciale di risultato, che non obbliga l'appaltatore-imprenditore ad occuparsi, di persona, della realizzazione delle opere appaltate, come nel contratto d'opera, in quanto lo stesso appaltatore può servirsi di una propria organizzazione, per eseguire le prestazioni contrattuali.
L'oggetto dell'appalto consta di un obbligo di fare, che può realizzarsi o attraverso l'esecuzione di opere come, ad esempio, quelle per la ristrutturazione dell'edificio condominiale, oppure mediante l'espletamento di servizi, tipo le prestazioni per le pulizie delle parti comuni.
In generale l'oggetto dell'appalto per la realizzazione di opere o servizi è materia di competenza dell'assemblea condominiale, anche se spetta sempre all'amministratore, in qualità di committente, provvedere a firmare il contratto d'appalto.
Obbligo dell'amministratore ad esibire il contratto di appalto
Nell'ambito degli appalti condominiali quello per i lavori di ristrutturazione delle parti comuni rappresenta la fattispecie più discussa, sotto il profilo dell'iter assembleare da seguire, della predisposizione del relativo contratto, con capitolato tecnico, e soprattutto della responsabilità per colpa addebitabile all'amministratore di condominio.
In effetti, di primo acchito, sembrerebbe che la responsabilità dell'amministratore nell'appalto si identifichi solo con l'obbligazione fondamentale del committente e cioè con il pagamento del corrispettivo in denaro, in cambio delle opere o dei servizi, che deve compiere l'appaltatore.
Tuttavia, pur ragionando in tal senso, nulla esclude che il committente, in determinati casi, sia chiamato a rispondere, in solido con l'appaltatore, dei danni provocati ai terzi durante l'esecuzione dell'appalto, sebbene l'imprenditore, di regola, sia da considerare il solo responsabile di tali danni.
Ma quali sono gli oneri dell'amministratore di condominio nell'ambito del contratto d'appalto?
In via preliminare si osserva che l'amministratore è obbligato a rispettare doveri e obblighi contenuti nelle norme del codice civile e delle leggi speciali finalizzate ad impedire che il modo di essere dei beni condominiali provochi danni a terzi.
In relazione a tali beni l'amministratore, che ha poteri e doveri di controllo e poteri di influire sul loro modo di essere, si trova nella posizione di custode e di conseguenza è responsabile dei danni prodotti, che siano riconducibili alla sua negligenza o al cattivo uso dei suoi poteri (Cass. 16 ottobre 2008 n. 25251).
Poi, è importante evidenziare che l'amministratore assume la qualifica di committente tutte le volte che il condominio commissiona l'esecuzione di lavori condominiali attraverso un contratto di appalto.
Sotto tale profilo, l'amministratore deve adempiere ad obblighi di legge inderogabili, in materia di sicurezza sul lavoro, assumendo la posizione del datore di lavoro ed essere come tale obbligato almeno alle disposizioni di cui all'art. 26 D.Lgs. 81/2008, tutte le volte in cui proceda a dirigere i lavori condominiali affidati in appalto (Cass., n. 42347/2013).
In buona sostanza, l'amministratore di condominio, in qualità di datore di lavoro, deve verificare l'idoneità tecnico-professionale delle imprese appaltatrici o dei lavoratori autonomi, in relazione ai lavori, ai servizi e alle forniture da affidare in appalto, per evitare di incorrere nella cosiddetta culpa in eligendo.
In pratica, ai sensi dell'art. 90, comma 9 e dell'allegato XVII del D.Lgs. 81/08, l'amministratore, per non sbagliare a scegliere (eligere), deve richiedere alla ditta appaltatrice, quantomeno, l'esibizione dei seguenti documenti:
1) Certificato iscrizione CCIAA con oggetto sociale inerente alla tipologia dell'appalto;
2) Documento Unico di Regolarità Contributiva di cui al D.M. 24/10/2007;
3) Dichiarazione sul contratto collettivo di lavoro applicato ai lavoratori e da cui si evinca l'organico medio annuo distinto per qualifica, corredata dagli estremi delle denunce dei lavoratori effettuate all'INPS, INAIL e CASSA EDILE (solo per imprese esecutrici);
4) Dichiarazione del datore di lavoro di non essere oggetto di provvedimenti di sospensione o interdettivi di cui all'art. 14 del D.Lgs. 81/08 (lavoro nero, violazioni in materia di superamento dei tempi di lavoro, di riposo, di sicurezza e di igiene sul lavoro).
A tal proposito è doveroso ricordare che in caso di violazione delle norme sulla sicurezza nei luoghi di lavoro e quelle relative agli obblighi contributivi si possono perdere le detrazioni fiscali per i lavori di ristrutturazione, che non vengono riconosciute dall'Agenzia delle Entrate e l'importo eventualmente fruito viene recuperato dagli uffici (Agenzia Entrate "Ristrutturazioni edilizie: le agevolazioni fiscali (Febbraio 2018)" 1.4.6.).
Ma non basta perché, in termini di diligenza e prudenza, il committente dei lavori appaltati, per non incorrere in responsabilità colposa, deve scegliere l'appaltatore verificando che la persona incaricata non soltanto sia munita dei titoli di idoneità previsti dalla legge ma abbia anche la capacità tecnica e professionale proporzionata al tipo di attività commissionata ed alle modalità di espletamento della stessa (Cass. Pen. n. 15081/2010).
Ciò significa che la verifica dell'amministratore, in qualità di committente, non può essere limitata ai documenti ma deve riguardare anche il tipo di capacità organizzativa dell'appaltatore, la disponibilità di forza lavoro, di macchine e di attrezzature idonee ai lavori da realizzare.
Nel caso in cui il committente non eserciti il potere impeditivo attribuitogli dalla legge, a causa di negligenza o imprudenza o imperizia, ovvero per inosservanza di leggi, regolamenti, ordini o discipline, incorre nella responsabilità per violazione dell'obbligo giuridico di attivarsi per impedire l'evento lesivo.
Il riferimento è all'art. 40 comma 2 c.p., che espressamente prevede come il "non impedire un evento, che si ha l'obbligo giuridico di impedire, equivale a cagionarlo".
Ragion per cui conviene sempre nominare un direttore dei lavori, che assuma la specifica funzione di tutelare la posizione del committente nei confronti dell'appaltatore (Cass. n. 10728/2008).
In conclusione è consigliabile che l'amministratore, prima di incaricare l'appaltatore, convochi l'assemblea condominiale per far scegliere ai condòmini la ditta appaltatrice e per nominare, all'occorrenza, il direttore dei lavori, facendosi autorizzare alla stipula del relativo contratto di appalto, da far predisporre ad un tecnico competente.
Avv. Michele Orefice
