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Contratto d'appalto per lavori urgenti e indifferibili

Dovendo agire in urgenza in seguito ad infiltrazioni verificatesi a danno di un appartamento di un condominio estivo (si tratta di case di villeggiatura) i cui proprietari risiedono a distanze anche significative e non ricorrendo la possibilità di convocare un'assemblea, proprio per la necessità di intervenire prontamente, per evitare anche il rischio di una diffida da parte del condòmino danneggiato, è stato comunque stipulato un contratto d'appalto con la ditta (scelta con l'ausilio di un consiglio di condominio, presente in zona), che ha ricevuto l'incarico. Nel contratto non è stato citato nessun deliberato assembleare che dava mandato all'amministratore per agire e sottoscrivere l'accordo, in quanto alla prossima assemblea se ne chiederà la ratifica. E' corretto aver proceduto con queste modalità?

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Tutto sta a capire se c'è urgenza o meno.

 

Se il lavoro e urgente e richiede una spesa contenuta, l’amministratore deve farlo eseguire e poi riferirne alla prima assemblea condominiale (art.1135 codice civile), ma se si tratta di opere costose, è da ritenere sufficiente che l’amministratore provveda subito ai rimedi di emergenza (ad es. demolizione di intonaco o cornicione pericolanti) e convochi immediatamente l’assemblea, l’amministratore, a questo punto, deve mettere a verbale l’urgenza, la pericolosità e l’indifferibilità dei lavori.

 

La Cassazione, con una sentenza afferma che “ l’art. 1134 c.c. prescrive che, per avere diritto al rimborso della spesa affrontata per conservare la cosa comune, il condomino deve dimostrarne l’urgenza, intesa come necessità di eseguirla senza ritardo e, quindi, senza potere avvertire tempestivamente l’amministratore o gli altri condomini” (Cass. 23 luglio 2013, n. 17882).

 

Tale accertamento compete al giudice di merito e tale giudizio è insindacabile in sede di legittimità, se adeguatamente motivato (Cass. 2, n. 4364 del 26/03/2001).

 

Io convocherei l'assemblea citando il rischio di citazione e poi cavoli loro, a tale riguardo:

 

Se non è possibile eseguire i lavori per rifiuto dell’assemblea dei condòmini o, comunque, per omesso stanziamento dei fondi necessari a porre rimedio al degrado che dà luogo al pericolo, secondo la giurisprudenza, l’ amministratore non può essere considerato responsabile (sentenza Cassazione penale

9.3.1959, Sez.I; sent. Cass.pen. 7.8.1996, Sez.I), conseguentemente, in tal caso, la responsabilità penale ricade su ogni singolo condomino, indipendentemente dal fatto che l’origine della situazione di pericolo sia attribuibile agli stessi condòmini.

 

Per prevenire ogni responsabilità in casi di reticenza dell’assemblea, c’è la sentenza della Cass. 21 maggio 2009 n. 21401:

 

“L’amministratore deve, al fine di andare esente da responsabilità penale, intervenire sugli effetti anzichè sulla causa della rovina, ovverosia prevenire la specifica situazione di pericolo prevista dalla norma incriminatrice interdicendo – ove ciò sia possibile – l’accesso o il transito nelle zone pericolanti”.

 

Quindi se l’assemblea non si attiva, per l’amministratore è sufficiente far recintare la zona pericolante per andare esente da colpe e farle ricadere direttamente sui condomini, fermo restando il costante impegno di convocare l’assemblea per una risoluzione definitiva della questione.

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Nello specifico si è trattato di infiltrazioni con gocciolamenti all'interno dell'appartamento, non hai tempo per indire un'assemblea, né per intervenire solo per una messa in sicurezza, devi necessariamente ripristinare. Tu, escludendo la possibilità di indire l'assemblea, come ti saresti posto?

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Io avrei indetto un'assemblea, scaricando tutte le responsabilità sul condominio.

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