#1 Inviato 26 Febbraio, 2016 Voi come la interpretereste ??? La tesi ANACI Roma Attenendoci rigorosamente alle parole della legge emerge una ulteriore interpretazione, maggiormente condivisibile. La locuzione usata nel testo riformato “L’incarico dell’amministratore ha durata di un anno e si intende rinnovato per uguale durata. ”, lascia intravedere, infatti, una volontà di far proseguire legalmente il rapporto di mandato in essere, c.d. sine die. In base a tale interpretazione vi è, quindi, un automatico rinnovo dell’incarico dell’amministratore di anno in anno, senza alcuna soluzione di continuità, in assenza di dimissioni o di revoca da parte dell’assemblea dei condomini, o, più precisamente, in assenza di una richiesta di convocazione dell’assemblea per deliberare in tal senso, da prodursi sottoscritta ai sensi dell’art. 66 d.a.c.c. da almeno due condomini rappresentanti 1/6 dei millesimi. In altre parole, se non dimissionario o se non richiesto nelle forme dovute, l’amministratore in sede di convocazione annuale dell’assemblea non dovrà inserire all’ordine del giorno apposito punto relativo alla valutazione da parte dell’assemblea del proseguimento o meno del rapporto, atteso che opera ex lege il meccanismo del rinnovo tacito di anno in anno. Salva, ovviamente, la possibilità, per l’assemblea dei condomini, di revocare l’amministratore in ogni tempo. Tale interpretazione è caldeggiata per vari motivi, sia di ordine letterale che funzionale: – sotto il profilo letterale, oltre a quanto già puntualizzato sopra, occorre evidenziare che il comma XV dell’art. 1129 rinvia “per quanto non disciplinato dal presente articolo” alle disposizioni sul mandato. Il mandato si estingue per revoca da parte del mandante o per rinunzia del mandatario (analogamente al decimo comma dell’art. 1129 c.c.) o per scadenza del termine. Orbene poiché l’art. 1129 c.c. immediatamente dopo l’affermazione circa la durata annuale dell’incarico stabilisce il suo immediato automatico rinnovo, prevedendo che l’assemblea debba essere convocata “solo” per il caso di revoca o dimissioni dell’amministratore, ne consegue che l’art. 1129 abbia disciplinato in maniera specifica l’argomento della durata dell’incarico di amministratore nell’ambito delle norme in materia di condominio, per ciò stesso sottraendolo alla più generica disciplina del mandato; – sotto il profilo funzionale, tale interpretazione stabilizza la continuità dell’operato dell’amministratore: continuità, che appare maggiormente in linea con il rapporto di fiducia che è posto alla base del rapporto amministratore/condomini e che risponde all’esigenza di garantire costantemente una figura di riferimento e di rappresentanza dell’ente condominio. Affinché il rinnovo tacito sia valido ed efficace è necessario comunque, ai sensi dell’art. 1129 8° co, non solo che l’amministratore, all’inizio del nuovo periodo di mandato, indichi analiticamente il proprio compenso e tutte le altre notizie di cui all’art. 1129 co. 2 (a pena di nullità); ma anche che tale compenso sia analogo a quello pattuito all’atto della nomina iniziale. E ciò perché il contratto di mandato si rinnova automaticamente solo se rimangono invariate le condizioni preesistenti. Infatti, un eventuale aumento della retribuzione indicata dall’amministratore costituirebbe una modifica nel rapporto contrattuale che diverrebbe operante solo a seguito di specifica delibera assembleare che decida in ordine alla conferma (rectius nomina) dell’amministratore ex art 1135 c.c. 1° co. n. 1, con le maggioranze di cui all’art. 1136 c.c., co. 2.
#2 Inviato 26 Febbraio, 2016 Voi come la interpretereste ??? La tesi ANACI Roma... Ognuno la interpreta come vuole. Io la interpreto come lo Studio Legale Voi che ha relazionato ad ANACI Verona, secondo cui ogni anno deve essere messa la riconferma all'ordine del giorno. L'articolo lo trovi al link di seguito: --link_rimosso--
#3 Inviato 26 Febbraio, 2016 Salve, in merito a come interpretare la norma consiglio di leggere questa consulenza: >>>>>>>>>>>>>>>>>>>> Durata incarico amministratore, due anni o un anno? >>>>>>>>>>>>>>>>>>> Ogni Amministratore deve avere prima di tutto l'interesse preminente a tutelare gli interessi dei condomini e non i suoi. Se ha amministrato bene non avrà nessun timore ad affrontare annualmente l'assemblea. Cordiali saluti.
#4 Inviato 26 Febbraio, 2016 E' probabile che la prassi ormai secolare (ogni anno in sede di bilancio viene proposta la nomina dell'amministratore) possa subire una variazione grazie all'ultima legge ma ritengo che poco cambierà perchè ognuno agirà come meglio crede, chi ha paura di scontentare i propri clienti omettendo la nomina annuale continuerà a proporla, chi sposa la nuova teoria cecherà di sponsorizzarla e spiegarla ai propri condomini. E' comunque ovvio che delle implicazioni pratiche vi saranno: 1) Le nuove leve che sperano di proporsi annualmente all'atto del bilancio avranno "forse" meno occasioni se, come sembra, tanti amministratori (anche non ANACI) cominciano ad omettere la propria revoca/conferma/nomina o come meglio la si vuole chiamare 2) I condomini distratti e/o disinteressati probabilmente si accorgeranno del cambiamento, oppure no 3) Il normale avvicendamendo nei condomìni potrebbe in molti casi avvenire in futuro nei casi sopra esposti, volontarie dimissioni degli attuali amministratori, licenziamento per inefficienza o irregolarità, fine vita del titolare, revoca giudiziaria......................rimane sempre valida la possibilità dell'art.66 c.c. 4) I grossi studi, a denti stretti, cercheranno di tenersi tutti i propri condomini salvo mollare quelli dove no riescono a cavre un buco dal ragno, gli altri continueranno con la ancor più feroce guerra al ribasso nella vana speranza di aggiudicarsi l'"appalto"............ 5)......... 6)......... Ognuno può aggiungere tutte le altre considerazioni pratiche, o meno
#5 Inviato 26 Febbraio, 2016 Salve, il problema @alfonso.polizzi è che l'Amministratore è mandatario dei condomini. È insita in lui la funzione di rappresentare e tutelare gli interessi dei condomini. Non i suoi interessi. E senza che sia necessario che i condomini sappiano le regole, perchè è lui che deve tutelarli. Quindi l'Amministratore, per primo, e se ovviamente ONESTO dovrebbe dire:"Guardate che la carica è annuale. Questo è quanto ho fatto, vi convoco ogni anno per la nomina perchè ritengo di aver fatto tutto bene e quindi non temo il giudizio". E sarebbe anche poco furbo cercare di portare la scadenza ad un termine biennale. Primo perchè la legge non lo dice, secondo perchè in un modo o in un altro i condomini poi vengono a sapere cosa dice la legge e quindi uno si fa la fama del furbetto. Il punto è che molti fanno i loro interessi e dove si può mangiare mangiano e se ne fregano non tanto delle regole ma proprio di quello che è giusto fare, di quello che è onesto, non tanto per le leggi ma per una propria MORALE. È questo quello che manca, la morale. Tanto tutti fanno così, quindi...... Cordiali saluti.
#6 Inviato 26 Febbraio, 2016 Qualche tempo fa una amministratrice da poco associata venne a chiederci una consulenza sulla registrazione dei condomini su PIGC, io e gli altri consulenti gli spiegammo come fare le cose in regola, al chè ad un certo punto dice che ultimamente perde i condomini dopo averli inseriti, le chiediamo se ha per errore cliccato qualche tasto che non doveva, lei ci risponde che "li perde" significa che veniva revocata: ci siamo guardati perplessi nelle palle degli occhi (la signora si preoccupa che non sa usare PIGC, oppure che ha perso tempo ad inserire i dati per niente?)!
#7 Inviato 27 Febbraio, 2016 Secondo me, dopo avere letto le diverse interpretazioni di tanti autorevoli personaggi, la norma sembra chiara: durata un anno e se durante il mandato non subentra richiesta di revoca da parte dei condomini, si prosegue il mandato per un altro anno, trascorso il quale "scatta" la procedura classica di richiedere nuovamente il consenso della compagine condominiale con la famosa frase rituale "conferma" etc.; sembra di capire che la revoca non deve più avvenire durante l'assemblea ordinaria o al momento della scadenza temporale dell'incarico, ma solo su richiesta dei condomini. In mancanza l'incarico, trascorso il primo anno, è automaticamente rinnovato per un secondo mandato (e quindi senza inserire la relativa voce nell'OdG) e solo al termine del secondo anno si chiederà la conferma o la nomina di un nuovo amministratore (se è intervenuta richiesta di revoca). Cari saluti a tutti
#8 Inviato 28 Febbraio, 2016 Sarei propenso anch'io ad interpretare l'assegnazione dell'incarico "salvo revoca o dimissioni", assimilabile tra l'altro alla normativa societaria. L'azione di revoca sembrerebbe quindi lasciata alla sola iniziativa di almeno due condomini. C'è però un piccolo inghippo. E' il caso in cui siano emerse gravi irregolarità e si voglia procedere alla revoca giudiziale. In questa ipotesi deve essere proposta preliminarmente la revoca all'assemblea e, se questa non viene condivisa, anche il singolo condomino può rivolgersi ad giudice. La differenza non è da poco perché, se l'amministratore non è obbligato ad inserire all'ordine del giorno la conferma del proprio mandato, al singolo condomino (pur in presenza di gravi irregolarità) non sarà concesso di richiedere la revoca giudizialmente ma dovrà prima procedere (tramite la ricerca di un altro condominio) a richiedere l'inserimento all'ordine del giorno della revoca. L'ipotesi che la normativa istituisca e normi la revoca giudiziale riservandola anche ad un solo condominio e poi di fatto richieda l'intervento di un numero diverso di condomini per iniziare l'iter di revoca mi sembra un controsenso. In questa luce diviene indispensabile che l'ordine del giorno proponga annualmente all'assemblea di decidere la revoca dell'amministratore. Gli amministratori con la coda di paglia sosterranno senz'altro la tesi opposta. Il difficile sarà di costringerli ad altro comportamento.
#9 Inviato 28 Febbraio, 2016 la richiesta di revoca anche da parte di un solo condomino per gravi irregolarita' non deve passare necessariamente per l'assemblea condominiale .
#10 Inviato 28 Febbraio, 2016 ... E' il caso in cui siano emerse gravi irregolarità e si voglia procedere alla revoca giudiziale. In questa ipotesi deve essere proposta preliminarmente la revoca all'assemblea e, se questa non viene condivisa, anche il singolo condomino può rivolgersi ad giudice. La differenza non è da poco perché, se l'amministratore non è obbligato ad inserire all'ordine del giorno la conferma del proprio mandato, al singolo condomino (pur in presenza di gravi irregolarità) non sarà concesso di richiedere la revoca giudizialmente ma dovrà prima procedere (tramite la ricerca di un altro condominio) a richiedere l'inserimento all'ordine del giorno della revoca... Confondi la revoca giudiziale per gravi irregolarità generali (truffa, appropriazione indebita...) con la revoca giudiziale a causa di gravi irregolarità fiscali e di non ottemperanza all'apertura/utilizzo del c/c. Nell'ipotesi di gravi irregolarità fiscali e/o di non ottemperanza all'apertura/utilizzo del c/c/, anche un solo condòmino può richiedere la convocazione d'assemblea (al contrario dei casi generali in cui la richiesta deve essere fatta da almeno 2 condòmini che rappresentino almeno 1/6 dei millesimi). Art. 1129 c.c. ...Nei casi in cui siano emerse gravi irregolarità fiscali o di non ottemperanza a quanto disposto dal numero 3) del dodicesimo comma, del presente articolo, i condomini, anche singolarmente, possono chiedere la convocazione dell'assemblea per far cessare la violazione e revocare il mandato all'amministratore. In caso di mancata revoca da parte dell'assemblea, ciascun condomino può rivolgersi all'autorità giudiziaria; in caso di accoglimento della domanda, il ricorrente, per le spese legali, ha titolo alla rivalsa nei confronti del condominio, che a sua volta può rivalersi nei confronti dell'amministratore revocato...
#11 Inviato 28 Febbraio, 2016 Effettivamente avevo letto senza la sufficiente attenzione l'art. 1129. Sono contento di essere stato corretto perché temevo di essermi messo in una situazione senza uscita. In questo modo tutti gli altri condomini mi odieranno a morte dato che li costringerò a partecipare ad una assemblea straordinaria, ma almeno avrò una possibilità per far cessare gli abusi dell'amministratore. Un unico dubbio: "e se l'assemblea va deserta?". Il relativo verbale sarà documento sufficiente da proporre al giudice attestante la mancata revoca ?
#12 Inviato 28 Febbraio, 2016 Voi come la interpretereste ??? La tesi ANACI Roma Attenendoci rigorosamente alle parole della legge emerge una ulteriore interpretazione, maggiormente condivisibile. La locuzione usata nel testo riformato “L’incarico dell’amministratore ha durata di un anno e si intende rinnovato per uguale durata. ”, lascia intravedere, infatti, una volontà di far proseguire legalmente il rapporto di mandato in essere, c.d. sine die. In base a tale interpretazione vi è, quindi, un automatico rinnovo dell’incarico dell’amministratore di anno in anno, senza alcuna soluzione di continuità, in assenza di dimissioni o di revoca da parte dell’assemblea dei condomini, o, più precisamente, in assenza di una richiesta di convocazione dell’assemblea per deliberare in tal senso, da prodursi sottoscritta ai sensi dell’art. 66 d.a.c.c. da almeno due condomini rappresentanti 1/6 dei millesimi. In altre parole, se non dimissionario o se non richiesto nelle forme dovute, l’amministratore in sede di convocazione annuale dell’assemblea non dovrà inserire all’ordine del giorno apposito punto relativo alla valutazione da parte dell’assemblea del proseguimento o meno del rapporto, atteso che opera ex lege il meccanismo del rinnovo tacito di anno in anno. Salva, ovviamente, la possibilità, per l’assemblea dei condomini, di revocare l’amministratore in ogni tempo. Tale interpretazione è caldeggiata per vari motivi, sia di ordine letterale che funzionale: – sotto il profilo letterale, oltre a quanto già puntualizzato sopra, occorre evidenziare che il comma XV dell’art. 1129 rinvia “per quanto non disciplinato dal presente articolo” alle disposizioni sul mandato. Il mandato si estingue per revoca da parte del mandante o per rinunzia del mandatario (analogamente al decimo comma dell’art. 1129 c.c.) o per scadenza del termine. Orbene poiché l’art. 1129 c.c. immediatamente dopo l’affermazione circa la durata annuale dell’incarico stabilisce il suo immediato automatico rinnovo, prevedendo che l’assemblea debba essere convocata “solo” per il caso di revoca o dimissioni dell’amministratore, ne consegue che l’art. 1129 abbia disciplinato in maniera specifica l’argomento della durata dell’incarico di amministratore nell’ambito delle norme in materia di condominio, per ciò stesso sottraendolo alla più generica disciplina del mandato; – sotto il profilo funzionale, tale interpretazione stabilizza la continuità dell’operato dell’amministratore: continuità, che appare maggiormente in linea con il rapporto di fiducia che è posto alla base del rapporto amministratore/condomini e che risponde all’esigenza di garantire costantemente una figura di riferimento e di rappresentanza dell’ente condominio. Affinché il rinnovo tacito sia valido ed efficace è necessario comunque, ai sensi dell’art. 1129 8° co, non solo che l’amministratore, all’inizio del nuovo periodo di mandato, indichi analiticamente il proprio compenso e tutte le altre notizie di cui all’art. 1129 co. 2 (a pena di nullità); ma anche che tale compenso sia analogo a quello pattuito all’atto della nomina iniziale. E ciò perché il contratto di mandato si rinnova automaticamente solo se rimangono invariate le condizioni preesistenti. Infatti, un eventuale aumento della retribuzione indicata dall’amministratore costituirebbe una modifica nel rapporto contrattuale che diverrebbe operante solo a seguito di specifica delibera assembleare che decida in ordine alla conferma (rectius nomina) dell’amministratore ex art 1135 c.c. 1° co. n. 1, con le maggioranze di cui all’art. 1136 c.c., co. 2. Penso che sia superata ma Anaci Roma la mantenga fino a nuove disposizione del Centro Studi Nazionale.
#13 Inviato 29 Febbraio, 2016 La legge è abbastanza chiara. La durata dell'amministratore è annuale. Ogni altra interpretazione persegue solo interessi personali e non della compagine assembleare.
#14 Inviato 10 Marzo, 2016 La legge è abbastanza chiara. La durata dell'amministratore è annuale. Ogni altra interpretazione persegue solo interessi personali e non della compagine assembleare. Mi meraviglia tanta certezza... Che l'incarico sia annuale non ci piove ma il dubbio nasce da " ... si intende rinnovato per egual durata" Se il legislatore ha inserito questa novità una ragione ci sarà, un'applicazione ne deriverà o sbaglio ?
