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Nelle materie che non esorbitano le attribuzioni dell'amministratore l'avvocato viene scelto dallo stesso.
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Nelle materie che non esorbitano le attribuzioni dell'amministratore l'avvocato viene scelto dallo stesso.

L'avvocato chiamato a difendere in giudizio il condominio può essere scelto autonomamente dall'amministratore.

Avv. Paolo Accoti 

Posto che la figura dell'amministratore di condominio è assimilabile al mandato con rappresentanza, anche per l'esplicito rinvio operato dall'art. 1129 Cc, egli, in virtù di tale contratto, si obbliga a compiere uno o più atti giuridici nell'interesse del soggetto mandante - quale, appunto, il condominio -, i quali producono effetti direttamente in capo allo stesso.

Ciò detto, in virtù dell'art. 1131 Cc l'amministratore può agire autonomamente in giudizio nei limiti delle proprie attribuzioni, per come enucleate dall'art. 1130 Cc, o degli ulteriori poteri conferitigli dal regolamento condominiale o dall'assemblea, fermo restando che lo stesso può essere convenuto in giudizio per qualunque azione concernente le parti comuni dell'edificio.

Tra le attribuzioni proprie dell'amministratore si annoverano l'esecuzione delle deliberazioni dell'assemblea, la convocazione annuale della stessa per l'approvazione del rendiconto condominiale, la cura dell'osservanza del regolamento di condominio, la disciplina dell'uso delle cose comuni e la fruizione dei servizi nell'interesse comune, la riscossione dei contributi e l'erogazione delle spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni e per l'esercizio dei servizi comuni; il compimento degli atti conservativi delle parti comuni dell'edificio; l'esecuzione degli adempimenti fiscali, la tenuta dei registri condominiali, nonché la conservazione della documentazione inerente la propria gestione immobiliare (art. 1130 Cc).

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Compito, quest'ultimo ribadito anche dall'art. 1129 Cc, il quale, al comma 8°, tra gli altri doveri dell'amministratore, indica anche quello di consegna di tutta la documentazione in suo possesso afferente al condominio e ai singoli condòmini alla cessazione dell'incarico.

Ciò sta a significare che l'amministratore, nei limiti delle anzidette attribuzioni, può agire in giudizio, ed essere convenuto nello stesso, senza alcuna preventiva autorizzazione assembleare.

Tra le materia per le quali può agire autonomamente e resistere in giudizio, si annoverano, ad esempio, le impugnative delle delibere condominiali, la salvaguardia dei beni comuni, la tutela del decoro architettonico, la consegna dei documenti da parte del precedente amministratore, e così via.

L'art. 1131 Cc stabilisce, infatti, che lo stesso, sempre nei limiti delle attribuzioni riconosciute, ha la rappresentanza dei partecipanti al condominio e può agire in giudizio sia contro i condòmini sia contro i terzi, nonché può essere convenuto in giudizio per qualunque azione concernente le parti comuni dell'edificio.

Logica conseguenza di ciò, tranne esplicita riserva dell'assemblea in tal senso ovvero clausola regolamentare, per tali giudizi - sia attivi che passivi -, l'avvocato chiamato a difendere in giudizio il condominio può essere scelto autonomamente dall'amministratore, senza necessità di delibera assembleare.

=> avvocato del condominio

Tanto viene ribadito dalla recente pronuncia della Corte di Cassazione, II Sez. civile, (Ord.) n. 12806, pubblicata in data 14 Maggio 2019, Presidente dott. L. ORILIA, Relatore dott. A. SCARPA.

Viene impugnata ad istanza di un condomino una delibera assembleare, tuttavia, il Tribunale prima e la Corte d'Appello di Palermo dopo, adita a seguito di gravame, respingono la domanda.

Il giudizio approda dinnanzi alla Corte di Cassazione dinnanzi alla quale viene eccepita dal condomino la violazione degli artt. 75 e 82 Cpc, in connessione con l'art. 1131 Cc, in quanto, a dire del ricorrente, la procura alle liti all'appellato condominio per il giudizio di gravame era stata rilasciata dall'amministratore senza la necessaria autorizzazione alla costituzione da parte assemblea.

La Suprema Corte, a tal proposito, ricorda che «circa la regola della necessità dell'autorizzazione o della ratifica assembleare per la costituzione in giudizio dell'amministratore, ha precisato come tale autorizzazione o ratifica occorra soltanto per le cause che esorbitano dalle attribuzioni dell'amministratore, ai sensi dell'art. 1131, commi 2 e 3, c.c., sicché essa non necessita, sussistendo al riguardo autonoma ed incondizionata legittimazione dell'amministratore, per i giudizi che abbiano ad oggetto l'esecuzione di una deliberazione assembleare o, come nel caso in esame, la resistenza all'impugnazione di una delibera proposta da un condomino (vedi anche Cass., Sez. 2, 25 ottobre 2010, n. 21841)».

In buona sostanza, continua la Corte per quel che attiene al caso concreto, «l'amministratore di condominio è legittimato passivo nel giudizio di impugnazione ex art. 1137 c.c., in quanto, nel compito di eseguire le deliberazioni dell'assemblea dei condomini, affidato all'amministratore dall'art. 1130, n. 1, c.c. - per il cui espletamento nel successivo art. 1131 gli è riconosciuta la rappresentanza in giudizio del condominio -, è implicitamente ricompreso quello di difendere la validità delle delibere in relazione alla regolarità delle assemblee in cui le stesse furono adottate».

In definitiva, per tali giudizi, non essendo necessaria l'autorizzazione assembleare alla partecipazione attiva negli stessi, «non occorre che l'assemblea dia mandato all'amministratore per conferire la procura "ad litem" al difensore, che, quindi, lo stesso amministratore ha il potere di nominare».

Il ricorso, quindi, viene respinto ed il condomino condannato a rimborsare le spese del giudizio di cassazione.

=> Richiesta parere avvocato, deve deliberarlo l'assemblea di condominio?

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Scarica Cass. Civ. Sez. 2 N. 12806 DEL 14/05/2019

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