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Se fai l'«avvocato-mediatore» occasionale è sempre necessaria l'iscrizione all'albo degli agenti immobiliari
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Se fai l'«avvocato-mediatore» occasionale è sempre necessaria l'iscrizione all'albo degli agenti immobiliari

L'avvocato che si fa pagare per la vendita di un immobile deve essere iscritto all'albo degli agenti immobiliari

Avv. Leonarda Colucci 

Se l'avvocato chiede il compenso maturato per l'attività di mediazione, lo stesso deve essere iscritto nell'apposito albo dei mediatori.

Il fatto.

Un avvocato cita dinanzi al Tribunale di Roma il proprietario di un immobile chiedendo il pagamento della prestazione professionale maturata in esecuzione di un incarico avente ad oggetto l'affitto di un locale commerciale. La sentenza di primo grado si conclude con l'accoglimento delle richieste dell'avvocato. (Diritto di provvigione del mediatore e conclusione dell'affare.)

Il proprietario dell'immobile impugna la sentenza di primo grado e la Corte d'appello gli dà ragione puntualizzando che l'esercizio dell'attività di mediazione è comunque subordinata all'iscrizione in un apposito albo che, nel caso di specie, non sussiste.

L'avvocato contesta l'esito della sentenza d'appello e decide di ricorrere in Cassazione.

La sentenza della Corte di Cassazione. Il primo motivo posto a fondamento del ricorso in Cassazione esperito dall'avvocato si fonda sul fatto che l'atto di appello sarebbe nullo poiché l'appellante avrebbe omesso di richiedere la riforma della sentenza di primo grado.

La sentenza della Corte di Cassazione ha precisato che "non è necessaria l'adozione di formule sacramentali per richiedere la riforma della sentenza di primo grado essendo sufficiente che siano esposti i punti da esaminare "e di vagliare le ragioni in fatto ed in diritto, per quali il gravame è proposto". (Cass.sez. lav., 22 marzo 2004, n. 5696).

Pertanto i giudici hanno osservato che dall'esame del contenuto complessivo dell'atto d'appello si evince chiaramente la volontà dell'appellante di chiedere la riforma della sentenza impugnata.

Con il secondo motivo, invece, l'avvocato lamenta l'insufficiente motivazione della sentenza di secondo grado in merito alla valutazione della natura dell'incarico di natura professionale conferitogli dal proprietario dell'immobile .

Tale incarico, secondo l'avvocato, di essendo di natura esclusivamente professionale legittimava il suo diritto di chiedere il relativo compenso per aver contribuito alla conclusione dell'affare.

Secondo i giudici di legittimità neanche tale motivo di impugnazione può essere accolto, poiché il giudice di primo grado, valutando gli atti ed i fatti di causa, aveva già accertato che il rapporto contrattuale sorto fra l'avvocato ed il suo cliente poteva essere assimilato ad un contratto di mediazione e non nel mandato per l'espletamento dell'attività professionale, e tale valutazione trovava conferma in una scrittura privata intercorsa fra avvocato ed il suo cliente nella quale le parti subordinavano il diritto del primo di percepire il suo compenso al buon esito dell'affare.

È chiaro, quindi, che tale circostanza lascia intuire con grande chiarezza che il rapporto di mediazione abbia prevalso sull'altro rapporto di mandato per l'esercizio di attività professionale stragiudiziale che, a parere del ricorrente (avvocato), sarebbe l'unico rapporto che legittimerebbe la richiesta di pagamento delle sue prestazioni professionali avanzata nei confronti del suo cliente.

Ma la realtà è ben diversa in quanto, nel caso di specie, come già anticipato il rapporto di mediazione insorto fra avvocato e cliente proprietario dell'immobile trova piena conferma nell'esistenza della scrittura privata appena menzionata.

Con il terzo ed ultimo motivo posto a fondamento del suo ricorso, inoltre, l'avvocato ha tentato in extremis di sostenere che l'attività prestata configurasse un atto unico ed isolato di mediazione al quale andrebbero applicate le norme del codice civile (art. 1754 e 1765) e non la legge n. 39/1989 "Disciplina della professione di mediatore" che prevedeva, invece, per l'attività di mediazione l'obbligo di iscrizione in apposito albo.

Anche riguardo a quest'ultimo motivo la Corte di Cassazione conclude con il mancato accoglimento osservando che la Corte d'appello abbia correttamente inquadrato il rapporto intercorrente fra avvocato e proprietario dell'immobile, e consistente nella conclusione di un contratto di locazione da parte del primo nell'interesse del secondo, assimilandola ad attività di mediazione vera e propria assoggettata, in base a quanto sancito dalla legge n. 39/1989, all'obbligo di iscrizione del mediatore in apposito albo.

Pertanto nell'ipotesi in cui, come nel caso di specie, tale iscrizione non sussista il soggetto che abbia eseguito la mediazione non può esigere il suo diritto alla provvigione. (Cass. Sez. III, 18 marzo 2005, n. 5953; Cass. Sez. III, 5 settembre 2006, n. 19066; Cass. Sez. III, 8 luglio 2010, n. 16147).

In base alla ricostruzione effettuata, il Giudice ha ritenuto che, nel caso di specie, possa trovare piena applicazione la disposizione contenuta nell'articolo 2 della legge n. 39/1989 che prevede l'istituzione presso ciascuna camera di commercio del ruolo degli agenti in affari di mediazione al quale devono iscriversi anche coloro che esercitano attività di mediazione in modo discontinuo.

=> Amministratori-Commercialisti. Regole specifiche per gli iscritti all'Albo

Scarica Cassazione Sentenza del 10 luglio 2014, n. 15842

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