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Diritto di provvigione del mediatore e conclusione dell'affare.
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Diritto di provvigione del mediatore e conclusione dell'affare.

Acquisto di un immobile. Quando scatta il diritto di provveggione.

Avv. Rosario Dolce 

Il Tribunale di Roma individua il momento in cui può considerarsi "perfezionato l'affare"

In tema di contratto di mediazione, l'affare - da intendersi nel senso di qualsiasi operazione economica generatrice di un rapporto obbligatorio - deve intendersi concluso nel momento della "messa in relazione", cioè quando entrambe le parti contrattuali abbiano maturato - per il tramite di un mediatore - quel vincolo giuridico in grado di dare luogo all'esecuzione specifica del negozio o al risarcimento del danno.

=> Al mediatore spettano le provvigioni se la vendita dell'immobile salta.

In questo senso la stipula di un contratto preliminare può legittimamente considerarsi come "atto conclusivo dell'affare" ex art. 1755 cod. civ., e ciò indipendentemente dalla stipula del successivo contratto definitivo. E' quanto ha stabilito il Tribunale di Roma con Sentenza del 08 luglio 2014.

Il caso. Con atto di citazione ritualmente notificato Tizio, premesso di aver sottoscritto per il tramite di un agenzia immobiliare (che chiameremo Alfa) una proposta irrevocabile di acquisto ex art. 1755 c.c. di un'unità immobiliare di proprietà di Caio e di aver, tal fine, emesso un assegno di ? 50.000,00, chiedeva:

  • dichiararsi la sopravvenuta inefficacia della proposta a casa della tardiva accettazione dei venditori;
  • la non debenza di alcun compenso provigionale in favore della società mediatrice a causa della mancata conclusione dell'affare;
  • la condanna dei promittenti venditori alla consegna dell'assegno e di tutti i convenuti al risarcimento del danno.

Si costituiva l'agenzia immobiliare Alfa che nel contestare in toto la domanda avversaria e nel chiederne l'integrale rigetto, spiegava domanda riconvenzionale per la condanna dell'attore al pagamento in suo favore della somma di ? 130.000,00 a titolo di compenso provvigione per la conclusione dell'affare.

Al pari si costituiva in giudizio anche Caio, nella qualità di promissario venditore, il quale, nel chiedere il rigetto della domanda avversaria, spiegava domanda riconvenzionale per la declaratoria di avvenuto perfezionamento dell'affare e del loro diritto alla ritenzione dell'assegno a titolo di caparra confirmatoria. Nel corso del giudizio, parte convenuta, però cambiava strategia difensiva.

Restituiva l'assegno a Tizio e mutava la domanda di ritenzione in domanda risarcitoria, così lamentando la mancata conclusione dell'affare (in seno memorie ex art. 183, comma VI, nr 1 c.p.c.).

=> Vendita di un immobile ed inadempimento del mediatore all'obbligo di informare. Il regolamento di condominio è vincolante.

Il punto nodale della controversia era quindi legato all'individuazione o meno, sulla base degli atti della causa del momento di perfezionamento dell'affare.

La sentenza. Per il Giudice capitolino tale momento si è verificato allorquando Tizio ha ricevuto la telefonata di adesione da parte di Caio, ovvero il fax successivo di conferma da parte della Società Alfa.

E segnatamente "la comunicazione dell'accettazione non richiede, in sé e per sé, l'adozione di forma scritta, essendo sufficiente la prova della effettiva conoscenza da parte del proponente, dell'accettazione scritta dell'oblato, conoscenza che può essere garantita anche da comunicazione telefonica, ed a maggior ragione, come nel caso di specie, dalla comunicazione avvenuta a mezzo fax presso il recapito telefonico indicato nel biglietto da visita fornito dal promissario acquirente"

Benché la legge preveda, sotto pena di nullità, per la conclusione del contratto, la forma scritta, è, in ogni caso, possibile che il regime di perfezionamento avvenga mediante scambio inter absentes di proposta ed accettazione in due distinti momenti:

  • quello della conoscenza (art. 1326, primo comma, cod. civ.);
  • e quello della ricezione (art. 1335 cod. civ.) (Cass. Civ., Sez. II, 1 settembre 1997, n 8328).

Nei contratti formali l'accettazione della proposta non deve necessariamente pervenire direttamente a meni del proponente attraverso la consegna di un documento che la contenga.

In effetti, nel codice civile, a norma del citato art. 1326 cod. civ., il momento conclusivo del vincolo contrattuale è dato da quello in cui chi ha fatto la proposta è a conoscenza dell'accettazione dell'altra parte e questa si presume conosciuta ai sensi e per gli effetti dell'art. 1335 cod. civ. "?nel momento in cui giungano all'indirizzo del destinatario?":

Dalle suesposte considerazione - continua il Giudice capitolino - consegue che l'incontro delle volontà delle parti si è perfezionato e concluso nell'istante in cui Tizio ha avuto effettiva conoscenza dell'accettazione (comunicazione telefonica o al più tardi via fax), ivi determinandosi la nascita del vincolo giuridico, ovvero il perfezionamento del contratto di cui trattasi (sulla differenza tra contratto preliminare unilaterale e opzione Cass. Civ., 26 marzo 1997, n 2692).

Conclusione. la Sentenza in commento pone un importante principio in tema di diritto alla provvigione da parte del mediatore al "momento della conclusione dell'affare" (art. 1755 cod. civ.), intendendosi tale il compimento di un'operazione di natura economica generatrice di un rapporto obbligatorio tra le parti in grado di costituire un vincolo che dia diritto di agire per l'adempimento dei patti stipulati o, in difetto, per il risarcimento del danno.

Scarica Tribunale di Roma Sentenza 08 luglio 2014

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