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Compravendita di un appartamento. Trattativa interrotta. Il mediatore immobiliare va comunque pagato?
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Compravendita di un appartamento. Trattativa interrotta. Il mediatore immobiliare va comunque pagato?

Il mediatore ha diritto al pagamento della provvigione anche nel caso in cui le trattative per la compravendita di un immobile siano state interrotte e successivamente riprese e concluse.

Avv. Giuseppe Nuzzo  

Il mediatore ha diritto al pagamento della provvigione anche nel caso in cui le trattative per la compravendita di un immobile, originariamente avviate grazie al suo intervento, siano state interrotte e successivamente riprese e concluse per iniziativa delle parti.

Ai fine del compenso, infatti, è sufficiente che la conclusione dell'affare si ponga in rapporto causale con l'opera svolta dal mediatore, ancorché questa consista nella semplice attività di reperimento e nell'indicazione dell'altro contraente, o nella segnalazione dell'affare, sempre che l'attività costituisca il risultato utile di una ricerca fatta dal mediatore, poi valorizzata dalle parti

Sulla base di tali presupposti, il Tribunale di Caltanissetta, con sentenza depositata l'8 gennaio 2014, ha riconosciuto il diritto alla provvigione a favore dell'agenzia di intermediazione, ritenendo, tra l'altro, che la mera apposizione di un cartello "vendesi" sul portone d'ingresso, diverso da quello precedente apposto dall'agenzia, non vale, di per sé, ad escludere l'efficienza causale tra la pregressa attività di mediazione svolta dall'agenzia e l'affare poi concluso dalle parti.

Il caso -Un'agenzia di intermediazione appella la sentenza con cui il Giudice di pace aveva rigettato la domanda per il riconoscimento del diritto alla provvigione per l'attività di mediazione effettuata rispetto all'acquisto di un immobile.

La controparte sostiene che l'acquisto sia avvenuto in assenza di qualsivoglia attività di mediazione, atteso che le prime trattative avviate tra le parti si erano definitivamente interrotte per riprendere successivamente, in maniera del tutto autonoma rispetto all'iniziale intervento dell'Agenzia.

A dimostrazione di ciò, sostiene che l'Agenzia non si sarebbe attivata per liberare l'immobile dal precedente rapporto di locazione in essere e che, inoltre, le trattative sarebbero riprese e concluseper iniziativa esclusiva della parte stessa.

Il tribunale di Caltanissetta ha ribaltato la decisione di primo grado, riconoscendo il diritto alla provvigione.

Quando sorge il diritto alla provvigione - Il mediatore ha diritto alla provvigione da ciascuna delle parti, se l'affare è concluso per effetto del suo intervento (art. 1755 c.c.).

Non è richiesta l'esistenza di uno specifico incarico, purché l'attività del mediatore abbia avuto efficacia concausale ai fini della conclusione dell'affare. In altri termini, affinché sorga il diritto del mediatore al compenso, non è determinante un suo intervento in tutte le fasi delle trattative sino all'accordo definitivo, essendo sufficiente che la conclusione dell'affare possa ricollegarsi all'opera da lui svolta per l'avvicinamento dei contraenti (Cass. civ. n. 28231/2005).

Decisivo il rapporto causale tra intervento del mediatore e conclusione dell'affare -La sentenza in commento rileva che se, da un lato, è vero che non sussiste il diritto al compenso quando, dopo una prima fase di trattative avviate con l'intervento del mediatore senza risultato positivo, le parti siano successivamente pervenute alla conclusione dell'affare per effetto d'iniziative nuove, in nessun modo ricollegabili con le precedenti, è altresì innegabile, per altro verso, che al fine di considerare concluso l'affare è sufficiente che detta conclusione si ponga in rapporto causale con l'opera svolta dal mediatore, ancorché questa consista nella semplice attività di reperimento e nell'indicazione dell'altro contraente, o nella segnalazione dell'affare, sempre che l'attività costituisca il risultato utile di una ricerca fatta dal mediatore, poi valorizzata dalle parti (Cass. civ. 5952/2005).

Da questa angolazione prospettica, dunque, quando una prima fase di trattative avviate con l'intervento del mediatore non dia risultato positivo, in tanto può affermarsi che la conclusione dell'affare cui le parti siano successivamente pervenute è indipendente dall'intervento del mediatore che le abbia poste originariamente in contatto, in quanto la parte che affermi tale carattere indipendente dimostri che la ripresa delle trattative sia intervenuta per effetto d'iniziative nuove, in nessun modo ricollegabili con le precedenti o da queste condizionate, sicché possa escludersi l'utilità dell'originario intervento del mediatore (Cass. civ. n. 6703/2001).

(Da non perdere: Se la descrizione dell'immobile contenuta nell'annuncio non corrisponde al vero al mediatore non spetta nessun compenso)

Alla luce di tali principi, il Tribunale siciliano ha riconosciuto il diritto alla provvigione. Nel caso di specie, infatti, non è stata fornita alcuna prova dell'asserita autonomia delle trattative.

In ordine al fallimento delle stesse, non è dato riscontrare elementi utili a sostenere che tale interruzione sia direttamente riconducibile all'operato dell'Agenzia.

Per quanto riguarda, poi, la liberazione dell'appartamento dal rapporto di locazione preesistente, non vi è prova che tale obbligo fosse stato specificamente posto a carico dell'agenzia.

Del pari infondato, infine, risulta l'assunto della presunta autonomia delle successive trattative, atteso che la mera apposizione di un cartello "vendesi" sul portone d'ingresso, diverso da quello precedente apposto dall'agenzia di intermediazione, non vale, di per sé, ad escludere l'efficienza causale della pregressa attività di mediazione svolta dall'agenzia rispetto all'affare poi concluso. (=>Vendita di un immobile ed inadempimento del mediatore all'obbligo di informare.)

Scarica Tribunale di Caltanissetta, 8 gennaio 2014

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