Leggiamo i quesiti.
«Nel condomino in cui vivo, grazie ad un gioco di deleghe, alcuni condòmini sono riusciti da rimuovere l'amministratore che gli aveva fatto le azioni legali.
I deleganti, quanto hanno capito perché gli era stata chiesta la delega, hanno chiesto la riconvocazione dell'assemblea per rinominare immediatamente l'amministratore revocato. I delegati hanno detto che non è possibile, che una volta revocato l'amministratore non può più essere rinominato. È vero? Possiamo reincaricare l'amministratore o dobbiamo necessariamente sceglierne uno nuovo?»
Il secondo quesito: «Nel 2015 ho ottenuto la revoca giudiziale dell'amministratore di condominio. Passate tre gestioni e cambiati altri due amministratori, i miei vicini vogliono rinominare l'amministratore che avevo fatto rimuovere dal suo incarico.
Ma la legge non dice che l'amministratore revocato dall'Autorità Giudiziaria non può essere più nominato?
Chi ha ragione?»
Le due questioni meritano un approfondimento dato la loro ricorrenza e l'interesse notevole che suscitano, anche in ragione delle disposizioni normative vigenti.
Requisiti essenziali per la nomina dell'amministratore condominiale
L'incarico di amministratore condominiale non può essere assunto da chiunque. Questi i requisiti previsti dall'art. 71-bis disp. att. c.c.
- godimento dei diritti civili;
- assenza di condanne per delitti contro la pubblica amministrazione, l'amministrazione della giustizia, la fede pubblica, il patrimonio o per ogni altro delitto non colposo per il quale la legge commina la pena della reclusione non inferiore, nel minimo, a due anni e, nel massimo, a cinque anni;
- non essere sottoposti a misure di prevenzione divenute definitive, salvo che non sia intervenuta la riabilitazione;
- nel non essere interdetti o inabilitati;
- nel non essere iscritti nel registro dei protesti cambiari;
- possedere il diploma di scuola secondaria di secondo grado;
- avere frequentato un corso di formazione iniziale;
- frequentare corsi di aggiornamento.
Si è soliti parlare di requisiti di onorabilità, cultura e professionalità.
I requisiti dei corsi sono indicati dal decreto ministeriale n. 140/2014 (Regolamento recante la determinazione dei criteri e delle modalità per la formazione degli amministratori di condominio nonché dei corsi di formazione per gli amministratori condominiali).
Le eccezioni previste dalla legge, cioè del medesimo art. 71-bis disp. att. c.c. riguardano:
- chi ha svolto attività di amministratore condominiale nei tre anni precedenti all'entrata in vigore della legge n. 220 del 2012 (che ha introdotto nelle disposizioni di attuazione del codice civile l'art. 71-bis);
- chi è condòmino.
I primi non devono frequentare il corso di formazione iniziale né avere il diploma di scuola secondaria di secondo grado, mentre gli ultimi non devono avere nessuno degli ultimi tre requisiti sopra elencati.
Avvocato amministratore di condominio, quali requisiti?
Nomina amministratore senza requisiti, quali conseguenze?
La nomina di un amministratore che non possiede i requisiti di onorabilità è certamente nulla, secondo lo scrivente, perché quelle qualità sono indefettibilmente necessarie per ragioni connesse all'imperatività delle norme dato considerando anche che la loro assenza in corso di mandato comporta la cessazione automatica dall'incarico.
Stessa conclusione ha raggiunto la giurisprudenza in relazione alla mancanza dell'aggiornamento professionale (Trib. Padova 24 marzo 2017).
Revoca amministratore da parte dell'assemblea e nuova nomina
L'art. 1129, undicesimo comma, c.c. specifica che l'assemblea condominiale può revocare in l'amministratore qualunque momento.
Oggi nominato, domani revocato, questa potrebbe essere una volgare sintesi del precetto normativo.
Revoca che comunque se non fondata su giusta causa può portare ad una richiesta risarcitoria da parte del mandatario sollevato anzi tempo dall'incarico (art. 1725 c.c.).
La revoca assembleare, comunque, non preclude ad una nuova nomina da parte della stessa assemblea. Oggi revocato, domani nuovamente nominato, per ribaltare la semplificazione precedente.
Certo, essendo la nomina atto cui deve seguire un'accettazione, nulla vieta che l'amministratore revocato rifiuti la rinomina.
Il rapporto tra amministratore e condòmini è fiduciario, è la revoca può, umanamente e professionalmente, avere lasciato un segno.
Revoca amministratore da parte dell'Autorità Giudiziaria e nuova nomina
E se la revoca è stata disposta dall'Autorità Giudiziaria?
Il tredicesimo comma dell'art. 1129 c.c. specifica che l'amministratore revocato non può essere nuovamente nominato dall'assemblea.
Per sempre?
Secondo la giurisprudenza di merito che inizia a svilupparsi sull'argomento, no (Trib. Trieste 11 dicembre 2018 n. 792, in senso conf. Trib. Velletri 30 ottobre 2017, n. 3061); l'amministratore revocato dall'Autorità Giudiziaria non può essere nominato in relazione all'esercizio successivo a quello in cui è avvenuta la rimozione giudiziale dell'incarico.
E se, invece, la nomina avviene subito, in spregio al divieto di cui all'art. 1129, tredicesimo comma, c.c.? Allora la delibera, sempre secondo la giurisprudenza (App. Torino n. 2657/2017), è annullabile, non nulla. Motivo?
Non si tratta di delibera contraria all'ordine pubblico, il quale, in senso civilistico va inteso come «l'insieme delle norme fondamentali dell'ordinamento giuridico, spesso non facilmente individuabili nei codici e nelle leggi scritte, riguardanti principi la cui osservanza ed attuazione è ritenuta indispensabile per l'esistenza stessa dell'ordinamento».
Il rapporto amministratore-condominio è rapporto di mandato che afferisce ad interessi privati e solamente i requisiti di onorabilità sono previsti, secondo la pacifica interpretazione normativa, a tutela dell'ordine pubblico.
Né, dice la stessa corte di appello, può dirsi essere esistente violazione di norme imperative.
Qualche
dubbio, sorge, su questa ultima presa di posizione, dato che l'art. 1129 c.c. è considerato assolutamente inderogabile dall'art. 1138, quarto comma, c.c. così potendosi considerare quell'articolo come una norma imperativa.
- L'amministratore revocato dall'autorità giudiziaria può tornare ad amministrare lo stesso condominio?
- Quali prove servono per la revoca giudiziale dell'amministratore di condominio?
