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Quando l'amministratore può agire in giudizio senza la preventiva autorizzazione dell'assemblea?
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Quando l'amministratore può agire in giudizio senza la preventiva autorizzazione dell'assemblea?

Cosa succede se l'amministratore agisce in giudizio senza l' autorizzazione dell'assemblea?

Avv. Alessandro Gallucci  

L'amministratore condominiale, questo ci dice la legge, è il legale rappresentante del condominio.

Ad esso devono essere notificati gli atti giudiziari per azioni contro il condominio e sempre ad esso spetta il potere di agire in giudizio per la tutela delle cose comuni. Per fare ciò può resistere ed agire d'ufficio o dietro mandato dell'assemblea.

Sulla legittimazione passiva senza consenso dell'assemblea, è noto che la giurisprudenza è assai incerta.

=> Con la delibera della maggioranza l'amministratore può agire per rivendicare la proprietà di una parte comune

Diverso il discorso per la legittimazione attiva: qui le sue competenze coincidono con quelle indicate dall'art. 1130 c.c.

Qualche esempio chiarirà la portata di quest'ultima affermazione.
Uno dei condomini non rispetta le deliberazioni assembleari e/o il regolamento di condominio?
L'amministratore può fargli causa senza chiedere il permesso all'assemblea.
Un condomino non paga le quote condominiali?

Se ne ricorrono i presupposti, l'amministratore può chiedere ed ottenere l'emissione del così detto decreto ingiuntivo condominiale immediatamente esecutivo (art. 63 disp. att. c.c.).
Il n. 4 dell'art. 1130 c.c. (nella sua formulazione pre e post "riforma") parla di atti conservativi.

Che cosa s'intende con questa locuzione? Essa legittima l'amministratore ad agire in giudizio? Se si entro quali limiti?

=> L'amministratore può agire di propria iniziativa per far rispettare il regolamento di condominio

La Cassazione, con una sentenza del 21 febbraio 2013, è tornata sull'argomento, specificando quanto segue.

Si legge nella pronuncia che "dall'esame del combinato disposto degli artt. 1130 e 1131 c.c. emerge che la prima norma, al punto 4, fa obbligo all'amministratore di: "compiere gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell'edificio": nei limiti di questa attribuzione, l'amministratore del condominio ha la rappresentanza dei partecipanti e può agire in giudizio sia contro i condomini sia contro i terzi; secondo l'interpretazione di questa Corte, il legislatore ha inteso riferirsi agli atti materiali (riparazioni di muri portanti, di tetti e lastrici) e giudiziali (azioni contro comportamenti illeciti posti in essere da terzi) necessari per la salvaguardia dell'integrità dell'immobile (v Cass. 8233/07), cioè ad atti meramente conservativi (adde, nel medesimo senso, più di recente: Cass. 16230/2011; Cass. 14626/2010)" (Cass. 21 febbraio 2013, n. 4338).

Questo il contesto generale che chiarisce la portata del concetto di "atti conservatividei diritti inerenti alle parti comuni dell'edificio". Più specificamente si legge ancora nella sentenza "questa Corte ha riconosciuto la legittimazione attiva dell'amministratore ad agire in giudizio senza l'autorizzazione dell'assemblea: per conseguire la demolizione della soprelevazione realizzata in violazione delle prescrizioni e delle cautele fissate dalle norme speciali antisismiche (Cass., Sez. Un., 8 marzo 1986, n. 1552); per ottenere la rimozione di alcuni vani costruiti sull'area solare dell'ultimo piano (Cass. Sez. II, 21 marzo 1969, n. 907);

=> E' legittimo il decreto ingiuntivo emesso sulla base del preventivo purché approvato dall'assemblea

per conseguire la demolizione della costruzione effettuata, anche alterando l'estetica della facciata dell'edificio, sulla terrazza di copertura (Cass. Sez.

II, 12 ottobre 2000, n. 13611); in via possessoria, contro la sottrazione, ad opera di taluno dei condomini, di una parte comune dell'edificio al compossesso di tutti i condomini (Cass. Sez. II, 3 maggio 2001, n. 6190; Cass. Sez.

II, 15 maggio 2002, n. 7063); per chiedere il risarcimento dei danni, qualora l'istanza appaia connessa con la conservazione dei diritti sulle parti comuni (Sez.

II, 22 ottobre 1998, n. 10474)" (Cass. 21 febbraio 2013, n. 4338).
Il nuovo art. 1130 n. 4 c.c., quello che si applicherà a partire dal prossimo 18 giugno, parla solamente di "atti conservativi relativi alle parti comuni dell'edificio". Sparisce il riferimento ai diritti.

Posto che l'art. 1131 c.c., come riformulato dalla legge n. 220/2012, legittima l'amministratore ad agire in giudizio nell'ambito delle attribuzioni demandategli dall'art. 1130 c.c., non pare che possano sollevarsi dubbi sulla validità di quanto specificato dalla Cassazione anche per il periodo successivo al 18 giugno 2013, data di entrata in vigore della "riforma".

=> Ingiunzione di pagamento per lavori di ristrutturazione dei beni comuni eseguiti da una società

=> Opposizione a decreto ingiuntivo e impugnazione delibera assembleare.

Cerca: agire atti dell'edificio

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