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Il condomino si appropria del sottotetto, l'amministratore può agire senza mandato assembleare
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Il condomino si appropria del sottotetto, l'amministratore può agire senza mandato assembleare

Appropriarsi e modificare a proprio vantaggio il sottotetto condominiale: come può agire l'amministratore?

Avv. Alessandro Gallucci 

Un condomino esegue dei lavori che riguardano anche il sottotetto condominiale. Nella sostanza egli assoggetta una parte di questa zona comune al suo uso esclusivo rendendo nei fatti inservibile la restante porzione.

A quel punto l'amministratore, in nome e per conto del condominio, lo cita in giudizio per ottenere il ripristino dello stato dei luoghi.

=> Come individuare la proprietà del sottotetto in condominio

La domanda viene accolta in primo grado e la sentenza impugnata dal condomino viene confermata dai giudici di appello.

Tra i motivi delle doglianze del comproprietario v'era la carenza di legittimazione attiva dell'amministratore: insomma a suo dire dovevano essere i condomini e non l'amministratore a portare avanti quelle istanze.

La doglianza, rigettata nelle fasi di merito, veniva riproposta in Cassazione. La sorte è stata la medesima.

Il perché della decisione lo lasciamo alle parole dei giudici di legittimità.

"Nel ritenere l'amministratore legittimato a proporre l'azione di ripristino dello stato dei luoghi, la Corte di merito si è conformata alla consolidata giurisprudenza di questa Corte, secondo la quale il potere rappresentativo che compete all'amministratore del condominio ex artt. 1130 e 1131 c.c. e che, sul piano processuale, si riflette nella facoltà di agire in giudizio per la tutela dei diritti sulle parti comuni dell'edificio, comprende tutte le azioni volte a realizzare tale tutela, con esclusione soltanto di quelle azioni che incidono sulla condizione giuridica dei beni cui si riferiscono, esulando, pertanto, dall'ambito degli atti conservativi (tra le tante v. Cass. 25-7-2011 n. 16230; Cass. 30-10-2009 n. 23065; Cass. 24-11-2005 n. 24764).

=> L'accertamento della proprietà esclusiva del sottotetto. Il ruolo dell'amministratore

Resta esclusa, di conseguenza, la possibilità di esperimento di azioni reali, contro i singoli condomini o contro terzi, dirette ad ottenere statuizioni relative alla titolarità o al contenuto di diritti su cose e parti dell'edificio (Cass. 6-2-2009 n. 3044; Cass. 24-11-2005 n. 24764).

Al contrario, nell'ipotesi, ricorrente nel caso di specie, di abusiva occupazione di una porzione di area condominiale, mediante la costruzione di un manufatto di proprietà esclusiva, sussiste la legittimazione dell'amministratore di condominio ad agire giudizialmente, con azione volta al "ripristino dei luoghi", nei confronti dell'autore dell'opera denunciata (Cass. 25-7-2011 n. 16230).

Una simile azione, infatti, essendo diretta al mantenimento dell'integrità materiale dell'area condominiale, stravolta dalla nuova costruzione, rientra nel novero degli atti conservativi di cui al menzionato art. 1130 c.c."(Cass. 22 marzo 2013, n. 7327).

Vale la pena evidenziare l'importanza di questa pronuncia perché la famosa "riforma del condominio" non è intervenuta sulle questioni attinenti la legittimazione attiva e passiva dell'amministratore di condominio.

Detta diversamente: dal 18 giugno, data di entrata in vigore della "riforma", dal punto di vista processuale non cambierà molto, anzi praticamente nulla.

Sull'alterazione della destinazione d'uso delle cose comuni ricordiamo che la riforma ha introdotto nel codice civile l'art. 1117-quater

A questo link tutti gli approfondimenti di dettaglio sulla legge n. 220/2012.

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