L'amministratore del condominio raffigura un ufficio di diritto privato assimilabile al mandato con rappresentanza: con la conseguente applicazione, nei rapporti tra l'amministratore e ciascuno dei condomini, delle disposizioni sul mandato (Cass. SS.UU. 8 aprile 2008 n. 9148).
Questa formula, utilizzata per anni dalla giurisprudenza, è stata sostanzialmente recepita dal legislatore della riforma.
La conferma la si ha leggendo il quindicesimo comma dell'art. 1129 c.c. a mente del quale "per quanto non disciplinato dal presente articolo si applicano le disposizioni di cui alla sezione I del capo IX del titolo III del libro IV".
Per carità, la norma non afferma espressamente che quello tra amministratore e condominio è un rapporto di mandato ma rimandando alle norme disciplinanti quel contratto non fa altro che dare conferma ai pronunciamenti giurisprudenziali.
L'amministratore, dunque, è il legale rappresentante della compagine. Egli agisce in nome e per conto dei condomini e li rappresenta nei rapporti interni e verso l'esterno.
Tizio, amministratore del condominio Alfa, può presentarsi spendendo questa sua qualità. Il mandato ad amministrare un condominio, infatti, è un mandato con rappresentanza.
In ragione di questa sua qualifica, l'amministratore ha il potere di stipulare contratti nell'interesse della compagine.
Entro che limiti agisce l'amministratore? Il mandatario può agire d'ufficio, ossia senza la preventiva autorizzazione assembleare, in tutti i casi in cui è la legge direttamente a conferirgliene il potere, mentre necessità dell'autorizzazione dell'assemblea negli altri casi.
Alcuni esempi chiariranno quanto detto.
Manutenzione ordinaria. L'amministratore deve garantirla e per farlo può incaricare delle imprese ad effettuare quei piccoli interventi che si dovessero rendere necessari per il normale uso delle cose (es. elettricista, idraulico, ecc.)
>> Una firma può costar caro. I limiti del mandato dell'amministratore di condominio
Assicurazione condominiale. Secondo la Cassazione, l'amministratore "non è legittimato a concludere il contratto d'assicurazione del fabbricato se non abbia ricevuto la autorizzazione da una deliberazione dell'assemblea dei partecipanti alla comunione.
A questa conclusione deve pervenirsi per la decisiva ed assorbente considerazione che la disposizione dell'art. 1130 c.c., comma 4 obbligando l'amministratore (l'amministratore deve compiere) ad eseguire gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell'edificio, ha inteso chiaramente riferirsi ai soli atti materiali (riparazioni di muri portanti, di tetti e lastrici) e giudiziali (azioni contro comportamenti illeciti posti in essere da terzi) necessari per la salvaguardia dell'integrità dell'immobile, tra i quali non può farsi rientrare il contratto d'assicurazione, perché questo non ha gli scopi conservativi ai quali si riferisce la norma dell'art. 1130 c.c., ma ha come suo unico e diverso fine quello di evitare pregiudizi economici ai proprietari dell'edificio danneggiato" (così Cass. 3 aprile 2007 n. 8233).
In un caso e nell'altro, l'interlocutore dell'amministratore potrebbe domandarsi: l'amministratore può davvero ordinarmi l'esecuzione degli interventi o può firmare quel contratto? Posso verificarlo in qualche modo?
La risposta all'ultimo interrogativo è positiva.
Ai sensi dell'art. 1393 c.c., infatti, "Il terzo che contratta col rappresentante può sempre esigere che questi giustifichi i suoi poteri e, se la rappresentanza risulta da un atto scritto, che gliene dia una copia da lui firmata".
Come dire: se richiestogli, l'amministratore deve dimostrare la legittimazione a contattare, ergo produrre la delibera di nomina o di autorizzazione a stipulare un determinato contratto.
