"Poiché nel mio condominio si dovrà nominare un nuovo amministratore, vorrei sapere se è obbligatorio avere almeno due preventivi o se è sufficiente presentarne anche solo uno".
Questa la domanda rivoltaci da una nostra lettrice; la risposta è sintetizzata nel titolo dell'articolo.
Siccome un'affermazione diviene più convincente se adeguatamente motivata, qui di seguito proveremo a spiegarne il perché. Per farlo partiamo dal ruolo dell'amministratore.
L'amministratore è un mandatario
"L'amministratore del condominio raffigura un ufficio di diritto privato assimilabile al mandato con rappresentanza: con la conseguente applicazione, nei rapporti tra l'amministratore e ciascuno dei condomini, delle disposizioni sul mandato" (così, tra le tante, Cass. SS.UU. n. 9148/08).
Il mandato, è bene ricordarlo, " è il contratto col quale una parte si obbliga a compiere uno o più atti giuridici per conto dell'altra" (art. 1703 c.c.).
In buona sostanza i condomini votano per scegliere il loro mandatario, ossia una persona che s'impegni ad eseguire una serie di atti giuridici per loro conto: nella specie gli atti giuridici attengono alla gestione delle parti comuni dell'edificio.
Gli artt. 1129 e 1130 c.c. contengono una elencazione delle attribuzioni dell'amministratore; altre (si pensi ai poteri in merito alle verifiche sugli impianti di ascensore, cfr. d.p.r. n. 162/99), sono contenute in differenti disposizioni di legge.
Questa impostazione è stata per lungo tempo il risultato dell'elaborazione dottrinario giurisprudenziale. A far data dal 18 giugno 2013, data di entrata in vigore della così detta riforma del condominio (legge n. 220 del 2012), la situazione è cambiata s'è vero, com'è vero, che l'art. 1129, quindicesimo comma, c.c. recita:
Per quanto non disciplinato dal presente articolo si applicano le disposizioni di cui alla sezione I del capo IX del titolo III del libro IV.
Da leggere: (La nomina, la conferma e la revoca dell'amministratore condominiale prima e dopo l'entrata in vigore della riforma)
Si tratta dell'istituzionalizzazione del riferimento alla disciplina del contratto di mandato.
La scelta dell'amministratore
La l. n. 220/2012 ha inserito nel codice civile, meglio nelle disposizioni di attuazione, una norma, l'art. 71-bis, che contiene una serie di requisiti indispensabili per potere assumere l'incarico di amministratore. Si tratta di requisiti che potremmo sintetizzare in due concetti: buona condotta e formazione culturale e professionale.
Al di là di questo, il codice civile si limita a specificare pochi altri aspetti, insomma quelli essenziali all'assolvimento ed all'espletamento dell'incarico:
- la nomina dev'essere sempre votata dalla maggioranza dei partecipanti all'assemblea che rappresentino almeno 500 millesimi (art. 1136, secondo e quarto comma, c.c.)
- l'incarico ha durata annuale e se non revocato s'intende rinnovato per un altro anno;
- ai sensi dell'art. 1129, quattordicesimo comma, c.c. " l'amministratore, all'atto dell'accettazione della nomina e del suo rinnovo, deve specificare analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa, l'importo dovuto a titolo di compenso per l'attività svolta";
- l'amministratore revocato dall'Autorità Giudiziaria non può più essere nominato (art. 1129, tredicesimo comma, c.c.)
La scelta, in assenza di altre indicazioni normative al di fuori di quelle menzionate, è assolutamente libera, come dire: non è necessario indire una sorta di bando cui debbano partecipare più persone. La scelta dell'amministratore, sempre per restare nel gergo del linguaggio giuslavoristico, può essere effettuata anche su chiamata individuale.
