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Scelta dell'amministratore di condominio, nomina regolare anche se non sono stati presentati più preventivi
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Scelta dell'amministratore di condominio, nomina regolare anche se non sono stati presentati più preventivi

Amministratore nominato anche se non sono stati presentati più preventivi per la gestione.

Avv. Alessandro Gallucci 

"Poiché nel mio condominio si dovrà nominare un nuovo amministratore, vorrei sapere se è obbligatorio avere almeno due preventivi o se è sufficiente presentarne anche solo uno".

Questa la domanda rivoltaci da una nostra lettrice; la risposta è sintetizzata nel titolo dell'articolo.

Siccome un'affermazione diviene più convincente se adeguatamente motivata, qui di seguito proveremo a spiegarne il perché. Per farlo partiamo dal ruolo dell'amministratore.

L'amministratore è un mandatario
"L'amministratore del condominio raffigura un ufficio di diritto privato assimilabile al mandato con rappresentanza: con la conseguente applicazione, nei rapporti tra l'amministratore e ciascuno dei condomini, delle disposizioni sul mandato" (così, tra le tante, Cass. SS.UU. n. 9148/08).

Il mandato, è bene ricordarlo, " è il contratto col quale una parte si obbliga a compiere uno o più atti giuridici per conto dell'altra" (art. 1703 c.c.).

In buona sostanza i condomini votano per scegliere il loro mandatario, ossia una persona che s'impegni ad eseguire una serie di atti giuridici per loro conto: nella specie gli atti giuridici attengono alla gestione delle parti comuni dell'edificio.

Gli artt. 1129 e 1130 c.c. contengono una elencazione delle attribuzioni dell'amministratore; altre (si pensi ai poteri in merito alle verifiche sugli impianti di ascensore, cfr. d.p.r. n. 162/99), sono contenute in differenti disposizioni di legge.

Questa impostazione è stata per lungo tempo il risultato dell'elaborazione dottrinario giurisprudenziale. A far data dal 18 giugno 2013, data di entrata in vigore della così detta riforma del condominio (legge n. 220 del 2012), la situazione è cambiata s'è vero, com'è vero, che l'art. 1129, quindicesimo comma, c.c. recita:

Per quanto non disciplinato dal presente articolo si applicano le disposizioni di cui alla sezione I del capo IX del titolo III del libro IV.

Da leggere: (La nomina, la conferma e la revoca dell'amministratore condominiale prima e dopo l'entrata in vigore della riforma)

Si tratta dell'istituzionalizzazione del riferimento alla disciplina del contratto di mandato.

La scelta dell'amministratore
La l. n. 220/2012 ha inserito nel codice civile, meglio nelle disposizioni di attuazione, una norma, l'art. 71-bis, che contiene una serie di requisiti indispensabili per potere assumere l'incarico di amministratore. Si tratta di requisiti che potremmo sintetizzare in due concetti: buona condotta e formazione culturale e professionale.

Al di là di questo, il codice civile si limita a specificare pochi altri aspetti, insomma quelli essenziali all'assolvimento ed all'espletamento dell'incarico:

  • la nomina dev'essere sempre votata dalla maggioranza dei partecipanti all'assemblea che rappresentino almeno 500 millesimi (art. 1136, secondo e quarto comma, c.c.)
  • l'incarico ha durata annuale e se non revocato s'intende rinnovato per un altro anno;
  • ai sensi dell'art. 1129, quattordicesimo comma, c.c. " l'amministratore, all'atto dell'accettazione della nomina e del suo rinnovo, deve specificare analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa, l'importo dovuto a titolo di compenso per l'attività svolta";
  • l'amministratore revocato dall'Autorità Giudiziaria non può più essere nominato (art. 1129, tredicesimo comma, c.c.)

(I condomini senza obbligo di nomina dell'amministratore, la scelta di nominarlo, le spese e la crisi economica.)

La scelta, in assenza di altre indicazioni normative al di fuori di quelle menzionate, è assolutamente libera, come dire: non è necessario indire una sorta di bando cui debbano partecipare più persone. La scelta dell'amministratore, sempre per restare nel gergo del linguaggio giuslavoristico, può essere effettuata anche su chiamata individuale.

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