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Scelta dell'amministratore di condominio, nomina regolare anche se non sono stati presentati più preventivi

Amministratore nominato anche se non sono stati presentati più preventivi per la gestione.
Avv. Alessandro Gallucci Avv. Alessandro Gallucci 

"Poiché nel mio condominio si dovrà nominare un nuovo amministratore, vorrei sapere se è obbligatorio avere almeno due preventivi o se è sufficiente presentarne anche solo uno".

Questa la domanda rivoltaci da una nostra lettrice; la risposta è sintetizzata nel titolo dell'articolo.

Siccome un'affermazione diviene più convincente se adeguatamente motivata, qui di seguito proveremo a spiegarne il perché. Per farlo partiamo dal ruolo dell'amministratore.

L'amministratore è un mandatario
"L'amministratore del condominio raffigura un ufficio di diritto privato assimilabile al mandato con rappresentanza: con la conseguente applicazione, nei rapporti tra l'amministratore e ciascuno dei condomini, delle disposizioni sul mandato" (così, tra le tante, Cass. SS.UU. n. 9148/08).

Il mandato, è bene ricordarlo, " è il contratto col quale una parte si obbliga a compiere uno o più atti giuridici per conto dell'altra" (art. 1703 c.c.).

In buona sostanza i condomini votano per scegliere il loro mandatario, ossia una persona che s'impegni ad eseguire una serie di atti giuridici per loro conto: nella specie gli atti giuridici attengono alla gestione delle parti comuni dell'edificio.

Gli artt. 1129 e 1130 c.c. contengono una elencazione delle attribuzioni dell'amministratore; altre (si pensi ai poteri in merito alle verifiche sugli impianti di ascensore, cfr. d.p.r. n. 162/99), sono contenute in differenti disposizioni di legge.

Questa impostazione è stata per lungo tempo il risultato dell'elaborazione dottrinario giurisprudenziale. A far data dal 18 giugno 2013, data di entrata in vigore della così detta riforma del condominio (legge n. 220 del 2012), la situazione è cambiata s'è vero, com'è vero, che l'art. 1129, quindicesimo comma, c.c. recita:

Per quanto non disciplinato dal presente articolo si applicano le disposizioni di cui alla sezione I del capo IX del titolo III del libro IV.

Da leggere: (La nomina, la conferma e la revoca dell'amministratore condominiale prima e dopo l'entrata in vigore della riforma)

Si tratta dell'istituzionalizzazione del riferimento alla disciplina del contratto di mandato.

La scelta dell'amministratore
La l. n. 220/2012 ha inserito nel codice civile, meglio nelle disposizioni di attuazione, una norma, l'art. 71-bis, che contiene una serie di requisiti indispensabili per potere assumere l'incarico di amministratore. Si tratta di requisiti che potremmo sintetizzare in due concetti: buona condotta e formazione culturale e professionale.

Al di là di questo, il codice civile si limita a specificare pochi altri aspetti, insomma quelli essenziali all'assolvimento ed all'espletamento dell'incarico:

  • la nomina dev'essere sempre votata dalla maggioranza dei partecipanti all'assemblea che rappresentino almeno 500 millesimi (art. 1136, secondo e quarto comma, c.c.)
  • l'incarico ha durata annuale e se non revocato s'intende rinnovato per un altro anno;
  • ai sensi dell'art. 1129, quattordicesimo comma, c.c. " l'amministratore, all'atto dell'accettazione della nomina e del suo rinnovo, deve specificare analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa, l'importo dovuto a titolo di compenso per l'attività svolta";
  • l'amministratore revocato dall'Autorità Giudiziaria non può più essere nominato (art. 1129, tredicesimo comma, c.c.)

(I condomini senza obbligo di nomina dell'amministratore, la scelta di nominarlo, le spese e la crisi economica.)

La scelta, in assenza di altre indicazioni normative al di fuori di quelle menzionate, è assolutamente libera, come dire: non è necessario indire una sorta di bando cui debbano partecipare più persone. La scelta dell'amministratore, sempre per restare nel gergo del linguaggio giuslavoristico, può essere effettuata anche su chiamata individuale.

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Alfea Caprini
Alfea Caprini 17-01-2021 17:25:27

buongiorno,
gradirei avere delle delucidazionini in merito alla scelta di un nuovo amministratore.
nel mio condominio alcuni condomini hanno deciso di revocare l'attuale amministratore. hanno indetto una convocazione di assemblea straordinaria in base all'art.66 alla quale hanno allegato un solo preventivo di un altro amministratore. il preventivo non è completo in quanto viene specificato solamente il suo compenso annuo. lo stesso amministratore, lo specifica nel preventivo, che per avere un preventivo più dettagliato, deve fare un sopralluogo per vedere l'entità del condominio e l'esigenze dei condomini. Cio non è stato fatto e atuutt'oggi non abbiamo alcun riferimento. tra l'altro è l'unico preventivo in nostro possesso. la mia domanda è: bisogna consultare più preventivi, per fare poi la scelta di quello che più ci aggrada? I preventivi devono avere le stesse voci per poterli raffrontare? A quanto so, mi è stato detto che una cernita dei preventivi è stata fatta dai condomini che hanno indetto l'assemblea, è giusto che gli altri condomini siano allo scuro di tutto ciò, quindi all'assemblea viene presentato l'unico preventivo,per altro non completo, e quindi costretti per forza a scegliere quello allegato alla convocazione. Cosa bisogna fare nel caso ci fossero delle contestazioni di tutti gli altri condomini? Devono soccombere o possono ritenere non corretta la modalità usata, nonchè aver ricevuto una convocazione non a norma in quanto in calce alla convocazione i condomini che hanno indetto l'assemblea non hanno neppure firmato la stessa? Vi ringrazio in anticipo di una vs. cortese risposta in merito. Caprini Alfea

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Avv. Alessandro Gallucci
Avv. Alessandro Gallucci 17-02-2021 08:41:23

A meno che non vi siano particolari condizioni stabilite dal vostro regolamento condominiale, no, non è necessario che siano presenti più preventivi.
chiaramente più dettagliata è l'offerta del preventivo, più "su misura" rispetto allo specifico condominio, meglio è.
poi è l'assemblea, con le maggioranze di legge, a decidere se sostituire l'amministratore in carica e con chi.

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