#1 Inviato 5 Novembre, 2014 Buongiorno a tutti, desidero sottoporre al forum un quesito in merito al diritto di voto in assemblea. Nel momento in cui l'amministratore pone all'ordine del giorno l'eventuale "dispensa ad agire", chi può votare? Se votano tutti i condomini, compresi i morosi contro i quali si dovrebbe agire, si arriva all'assurdo che una maggioranza di morosi può dispensare l'amministratore a danno di una minoranza in regola con i pagamenti. Quale è la vostra opinione? Grazie.
#2 Inviato 5 Novembre, 2014 http://www.espertorisponde.ilsole24ore.com/approfondimenti/2014-06-16/lassemblea-salvare-paga.php
#3 Inviato 5 Novembre, 2014 grazie Pessina, ma l'articolo che hai postato non risponde alla mia domanda: i condomini morosi, rispetto ai quali l'amministratore ha il dovere di agire, possono partecipare alla votazione di dispensa?
#4 Inviato 5 Novembre, 2014 ovviamente si, partecipano a tutte le votazioni , anche se morosi sono legalmente condomini... ecco perché , come dice l'articolo bisogna usare moderazione nel dispensare l'amministratore, il quale in base al 63 63. Per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall'assemblea, l'amministratore, senza bisogno di autorizzazione di questa, può ottenere un decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione, ed è tenuto a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino i dati dei condomini morosi. I creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l'escussione degli altri condomini. in alternativa se, genericamente, dispensate l'amministratore , i "virtuosi" dovranno pagare anche per i morosi....oltre al danno la beffa !! lasciate a mio avviso che i regolamenti applicati facciano il loro corso ...
#5 Inviato 6 Novembre, 2014 non sono convinto Pessina, tu dici " in alternativa se, genericamente, dispensate l'amministratore , i "virtuosi" dovranno pagare anche per i morosi....oltre al danno la beffa !! " ... e quindi si arriverebbe al paradosso che una maggioranza di morosi: prima ingessa l'amministratore con al dispensa e poi continua a non pagare scaricando sui virtuosi il costo della gestione. poichè immagino che il legislatore abbia voluto evitare un simile paradosso, sono alla ricerca di una via d'uscita In pratica, poichè l'ipotesi fatta si è verificata, tutto quello che posso fare è tagliare i servizi, ma così facendo penalizzo quelli in regola con i pagamenti. Senza contare che qualcuno in regola possa pure farmi causa per aver interrotto un servizio. Ecco perchè non sono convinto, ma non riesco a trovare una conferma alla mia supposizione.
#6 Inviato 6 Novembre, 2014 tutto quello che posso fare è tagliare i servizi..... ----------------------------------------- quali? e dopo quanto tempo ? sempre l'art 63 : In caso di mora nel pagamento dei contributi che si sia protratta per un semestre, l'amministratore può sospendere il condomino moroso dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato. e nel frattempo chi paga ?? e comunque a mio avviso , sesei stato dispensato dall'agire, non puoi tagliare i servizi a nessuno... meglio sentire un legale !! La dispensa , se del caso, andrebbe data all'amministratore solo e ripeto solo , per quanto mi riguarda, solo in casi di conclamata e accertata difficolta e, come dice l'articolo per importi minimi e morosità momentanea !!!! Comunque auguri per la tua ricerca
#7 Inviato 6 Novembre, 2014 Si suppone che in questo condominio il numero dei morosi sia tale da poter influenzare in tal senso una delibera del genere? Cioé abbiamo i numeri (teste e millesimi)?
#8 Inviato 6 Novembre, 2014 eh certo! altrimenti non sarebbe un paradosso se fosse una maggioranza di virtuosi a farsi carico di una minoranza di morosi, sarebbe strano ma regolare qui invece siamo di fronte a una maggioranza di morosi che scarica sui virtuosi, e questo come ho già sottolineato è assurdo, per cui sono alla ricerca qualche interpretazione autorevole o di una sentenza che possa ripristinare la logica delle cose
#9 Inviato 6 Novembre, 2014 Buongiorno a tutti,desidero sottoporre al forum un quesito in merito al diritto di voto in assemblea. Nel momento in cui l'amministratore pone all'ordine del giorno l'eventuale "dispensa ad agire", chi può votare? Se votano tutti i condomini, compresi i morosi contro i quali si dovrebbe agire, si arriva all'assurdo che una maggioranza di morosi può dispensare l'amministratore a danno di una minoranza in regola con i pagamenti. Quale è la vostra opinione? Grazie. A mio avviso i condomini non hanno l'autorità e la capacità giuridica di decidere in deroga al disposto dell'art. 63 delle disp. att. codice civile. L'amministratore DEVE dare corso ai procedimenti di recupero coattivo nei confronti degli inadempienti, pena procedimenti a suo carico da parte dei condomini in regola, che si vedrebbero ingiustamente penalizzati.
#11 Inviato 6 Novembre, 2014 sono d'accordo con gubossa. L'art. 63 d.a.c.c. è inderogabile. Ciò significa che l'assemblea non ha potere di modificare quanto previsto neanche se raggiungesse l'unanimità dei consensi.
#12 Inviato 6 Novembre, 2014 scusate, ma allora non ho capito niente! ricapitoliamo: Articolo 1129 cc - Nomina, revoca ed obblighi dell'amministratore Salvo che sia stato espressamente dispensato dall'assemblea, l'amministratore è tenuto ad agire ..., anche ai sensi dell'articolo 63, primo comma, delle disposizioni per l'attuazione del presente codice. quindi l'eventuale dispensa consente di derogare al 63 att.cc ?
#13 Inviato 6 Novembre, 2014 Dovremmo entrare nella testa del legislatore per capire quale fosse la sua intenzione. La mia opinione è che l'amministratore deve agire nei confronti dei morosi così come normativamente previsto. Raggiungerebbe due risultati: 1) tutelerebbe i condòmini da possibili guai futuri dovuti, ad esempio, da azione legale dei creditori 2) tutelerebbe i condòmini in regola con le quote
#14 Inviato 6 Novembre, 2014 @ Giovanni Inga La penso come te! Però come la mettiamo col fatto che esiste una deliberazione di assemblea che dispensa l'amministratore dall'agire? Se l'amministratore agisse comunque, violerebbe un mandato assembleare. Sei d'accordo?
#15 Inviato 6 Novembre, 2014 Ho cercato un pò in giro.. forse avrai letto questa discussione.. --link_rimosso--
#16 Inviato 6 Novembre, 2014 mi ricollego alla discussione citata da Giovanni e alla chiusura di Olli: L'art. 63 è inderogabile dalle parti, per niziative dalle stesse non previste normativamente; dato quindi che l'art. 1129 CC riformato attribuisce all'assemblea una competenza, e questa viene esercitata il problema non si pone; ovvio l'assemblea è limitata nella sua decisione quanto all'azione dell'amministratore; non può invece riformare a suo picimento la disciplina dell'art. 63. Non capisco perché sostenete che l'art.63 è inderogabile, quando il 1129 cc, ammette una deroga. Comunque ammettendo la deroga (del 1129 al 63) la mia domanda di partenza era: i morosi possono votare la dispensa? Autoassolvendosi e autorizzando se stessi a non pagare?
#17 Inviato 6 Novembre, 2014 La norma giuridica dispone che l'amministratore deve riscuotere i contributi e, in caso di morosità, attivare la riscossione coattiva senza preventiva autorizzazione dell'assemblea. Il caso prospettato è anomalo, in quanto non è codificato quale dovrebbe essere la maggioranza per poter approvare una simile delibera, che per essere valida deve essere inserita nell'o.d.g. - L'o.d.g. chi lo predispone? L'amministratore o anche su specifica richiesta di un condomino. E un condomino moroso si presenta in assemblea chiedendo di non pagare? Per avere una risposta affermativa alla sua richiesta è necessario il consenso della totalità dei condomini, che in tal caso dovranno offrire all'amministratore la soluzione alternativa e autotassarsi. Se tutto ciò avviene, si proceda pure, tanto l'amministratore entra ugualmente in possesso dei mezzi finanziari. Mi pare un po' strano, anche se non impossibile. Buon Lavoro. Carmelo Celona
#18 Inviato 6 Novembre, 2014 Commento delle nuove disposizioni: (anaci dicembre nr 11 ) 1° comma Si ribadisce luogo la possibilità dell’Amministratore di ottenere un decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo nonostante opposizione. Si precisa espressamente, ed ex novo, che l’Amministratore può chiedere l’emissione del citato decreto senza bisogno dell’autorizzazione dell’assemblea: circostanza, questa, sino ad ora da sempre già confermata dalla giurisprudenza. Le disposizioni vanno coordinate con quella di cui all’art. 1130 n. 3 a norma del quale l’Amministratore “deve” riscuoterei contributi, e con quella contenuta all’art. 1129, 9° comma ai sensi del quale, salvo espressa dispensa da parte dell’assemblea, l’Amministratore “ è tenuto” adagire, anche ai sensi dell’art. 63 disp. att. 1° comma, per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio nel quale il credito esigibile è compreso. Deve dunque concludersi che: - è posto in capo all’Amministratore l’obbligo di agire nei confronti degli “obbligati” nel rispetto del termine di “sei mesi dalla chiusura dell’esercizio nel quale ilcredito esigibile è compreso”: per “chiusura dell’esercizio” si dovrebbe intendere letteralmente la data fi naledella gestione condominiale, d’altra parte il credito del Condominio nei confronti del singolo condomino diventa “esigibile” nel momento in cui l’assemblea approva il preventivo e/o consuntivo ed i relativi stati di riparto, e lo stesso art. 63, 1° comma disp. att. precisa che la riscossione dei contributi si esegue “ in base allo stato diripartizione approvato dall’assemblea” L’assemblea andrà dunque convocata con la massima celerità, affinchè l’amministratore abbia adeguato margine di tempo per attuare le iniziative di recupero del credito nel rispetto del termine di sei mesi posto dalla nuova legge. - l’Amministratore non ha bisogno della autorizzazione assembleare per agire giudizialmente, mentre ha bisogno della espressa dispensa da parte dell’assemblea in ogni caso in cui si ritenesse opportuno e conveniente agli interessi del Condominio rinviare l’azione giudiziaria ad un momento successivo al suindicato termine di sei mesi. Piuttosto che ad una dispensa “generale” che preveda un termine superiore, sembra doversi pensare ad un onere dell’Amministratore, ogni qualvolta lo ritenga opportuno, di richiesta all’assemblea di espressa “dispensa” con riferimento al singolo speci fi co caso di morosità - l’azione giudiziaria che l’Amministratore può intraprendere può essere di qualsiasi genere, quindi anche una azione civile ordinaria, oltre allo speciale procedimento di ingiunzione (indicato nell’art. 63, disp. att. in esame) che garantisce tempi decisamente più brevi nonchè l’ottenimento di un titolo che si può immediatamente eseguire; - modalità e tempi della riscossione di cui sopra si riferiscono espressamente solo ai “contributi” dovuti dai condomini in base agli stati di riparto approvati dall’assemblea e non anche alle sanzioni irrogate a norma dell’articolo 70; è da ritenere comunque che anche tali crediti del Condominio divengano esigibili da parte dell’amministratore, che è tenuto a devolverli al fondo di cui dispone per le spese ordinarie. - i soggetti contro i quali l’Amministratore può/deve agire sono “gli obbligati” (art. 1129, 9° comma) ossia, deveintendersi, tutti coloro che, pur non essendo condomini/ partecipanti al condominio quali proprietari di unità immobiliari, sono comunque tenuti a rispondere direttamente nei confronti del Condominio (es. usufruttuari che rispondono in solido con i nudi proprietari, art. 67 ultimo comma disp. att.) forse le specifiche di Anaci, possono essere dirimenti del problema, quindi la dispensa non per tutti i condomini ma, dove l'amministratore lo ritenga opportuno e nell'interesse del condominio, PER SINGOLA MOROSITA.... ovvero per morosità incolpevole "“Perdita di lavoro per licenziamento; accordi aziendali o sindacali con consistente riduzione dell’orario di lavoro; cassa integrazione ordinaria o straordinaria che limiti notevolmente la capacità reddituale; mancato rinnovo di contratti a termine o di lavoro atipici; cessazioni di attività libero-professionali o di imprese registrate, derivanti da cause di for-za maggiore o da perdita di avviamento in misura consistente; malattia grave, infortunio o decesso di un componente del nucleo familiare che abbia compor-tato o la riduzione del reddito complessivo del nucleo medesimo o la necessità dell’impiego di parte notevole del reddito per fronteggiare rilevanti spese me-diche e assistenziali”. e momentanea , sempre nell'interesse del condominio e non generalizzando.
#19 Inviato 7 Novembre, 2014 perfetto caro Pessina, adesso si comincia a fare un po' di luce Anche se si tratta solo di una interpretazione, essa proviene da una fonte certamente autorevole quale è l'ANACI e potrebbe sicuramente aiutare un giudice a decidere in una causa del tipo: - l'amministratore agisce nei confronti del moroso - il moroso esibisce al giudice un verbale di dispensa generico e non specifico per il suo caso come vedi, se ho insistito per un chiarimento vi era una ragione, perchè il pasticcio legislativo esiste, eccome grazie per il prezioso contributo
#20 Inviato 7 Novembre, 2014 Il pasticcio legislativo esiste ma questa, come detto, è solo una interpretazione. Fintanto ché non ci sarà una precisa e chiara pronuncia, l'amministratore deve procedere senza indugi nei confronti dei morosi.
#21 Inviato 7 Novembre, 2014 comunque ormai son partito con l'avvocato, so già che esibiranno una delibera di dispensa, vedremo come la pensa il giudice
