Condominio Web: Il portale N.1 sul condominio
107867 utenti
Registrati
Il portale N.1 sul Condominio
Il mandato dell'amministratore di condominio si rinnova tacitamente di anno in anno e incide nel procedimento di revoca giudiziale
Problema condominiale? Inviaci un quesito

Il mandato dell'amministratore di condominio si rinnova tacitamente di anno in anno e incide nel procedimento di revoca giudiziale

La durata del mandato dell'amministratore condominiale secondo la Corte di Appello di Palermo

Avv. Rosario Dolce 

Sono due gli aspetti toccati dalla Corte di Appello di Palermo e riguardano, entrambi, due aspetti fondamentali della "vita" professionale dell'amministratore condominiale. L'ambito da cui emergono i principi di cui si darà atto, ad ogni buon conto, è riconducibile ad un procedimento camerale, in sede di cosiddetta giurisdizione volontaria (azionata su ricorso in tema di revoca dell'amministratore).

La portata degli assunti, tuttavia, è tale da poter essere mutuata altrove, con i dovuti accorgimenti di sorta. L'autorevolezza della Collegio decidente poi fa il resto.

Il fatto. Due condòmini ricorrenti si sono rivolti all'Autorità giudiziaria al fine di chiedere la revoca del proprio amministratore, atteso che lo stesso non aveva reso il conto della gestione per più di due esercizi, ovvero aveva omesso la convocazione dell'assemblea per l'approvazione del rendiconto entro il termine di legge (180 giorni).

In sede di prima fase, il Tribunale adito, aveva respinto l'azione, pur costatando l'assunto fondante, poiché riteneva che non si potesse revocare un amministratore in "prorogatio imperi [1] ", ovvero oltre il biennio dal conferimento dell'incarico (secondo la tesi dell'1+1).

Nondimeno, il giudice di prime cure riteneva insussistenti i presupposti per la nomina di un nuovo amministratore, stante la contestuale richiesta spiegata dai condòmini ricorrenti (in ragione di due assemblea non costituitesi).I ricorrenti, a fronte di quanto innanzi, spiegano reclamo avverso al provvedimento e si rivolgono alla Corte di Appello di Palermo.

=> La durata "annuale" del mandato dell'amministratore di condominio. Da non perdere

=> Quanto dura il mandato dell'amministratore di condominio

Il provvedimento. La Corte di merito dà atto del ragionamento svolto dai reclamanti, e, con il provvedimento in commento, precisa come non sia apprezzabile la tesi sulla prorogatio imperi depotenziata - quale ragione ostativa alla revoca giudiziale dell'amministratore - per le seguenti ragioni.

  • (l'assunto) non appare convincente né sul piano dell'interpretazione testuale della legge che, là dove stabilisce la durata annuale dell'incarico e il rinnovo per eguale durata, sembra potersi riferire al primo incarico e ad ogni incarico successivo, sia esso di matrice deliberativa assembleare o da tacito precedente rinnovo) né con riguardo alla ratio della disposizione (di cui non si comprenderebbe la finalità restrittiva supposta dal Tribunale e che è, in realtà, mirata a dare espressa disciplina normativa alle situazioni in precedenza legittimate, con esiti non sempre univoci, dalla giurisprudenza mediante il ricorso alla figura della prorogatio imperii) né alla stregua di criteri di ordine sistematico
  • gli obblighi di comunicazione dell'amministratore "ad ogni rinnovo dell'incarico", previsti dal secondo comma dell'art. 1129 c.c., non si rivelano meno incongrui per il primo rinnovo tacito di quanto non appaiano per i taciti rinnovi successivi; la limitazione dei compiti dell'amministratore cessato dall'incarico alle sole attività urgenti, ai sensi dell'art. 1129, co. 8, c.c., non implica logicamente l'esclusione della reiterabilità del rinnovo tacito annuale dell'incarico, ben potendo riferirsi ai casi di cessazione dall'incarico per revoca, dimissioni, scadenza seguìta da presa d'atto assembleare o da omessa accettazione del rinnovo da parte dell'amministratore; la previsione dell'art. 1135, co. 1, n. 1, c.c., nell'attribuire all'assemblea dei condòmini la competenza a confermare l'amministratore e a deliberare la suaretribuzione, non si pone in conflitto con la possibilità del rinnovo tacito né con la reiterabilità di esso)

In altri termini, per il giudice del gravame il mandato dell'amministratore, dal punto di vista temporale, si configurerebbe come sine die.

=> Conferma del mandato dell'amministratore. E' sempre automatica o no?

Non solo. Ad avviso della Corte di Appello siciliana, affinché si possa perfezionare il rinnovo tacito del mandato con l'amministratore occorre che lo stesso, al pari dell'iniziale conferimento, manifesti, anche per fatti concludenti, la volontà al rinnovo (pur specificando analiticamente , secondo le "forme" del caso, l'importo preteso a titolo di compenso, come, d'altronde, previsto ex lege).

Viceversa, nel caso in cui ciò non si verifichi, l'effetto giuridico e fattuale conseguente sarà quello della vacatio nella carica, da supplirsi - qui secondo valide ragioni e fondate legittimazioni di sorta - con un nuovo intervento dell'assemblea dei condòmini, ovvero del giudice su ricorso dei condòmini stessi.

Ecco, allora, che arriviamo al secondo principio statuito dalla Corte siciliana. Il giudice di appello, coerentemente con il ragionamento appena reso, ritiene che la mera convocazione di un'assemblea dei condòmini, da parte dell'amministratore in pectore, per discutere e deliberare in tema di, rispettiva, "nomina o conferma" costituisca un significativo indice della mancanza di un'accettazione espressa o tacita del rinnovo [2] .

Per cui, alla stregua di quanto sopra, il decidente assume che non sia possibile procedere alla revoca giudiziale dell'amministratore, in seno una simile fattispecie, in quanto lo stesso deve ritenersi non titolare di alcun mandato.

Conclusione. Alla stregua di quanto sopra, la Corte di Appello siciliana, anche se con i dovuti distinguo (siccome precisa, ad ogni modo, la necessità della formalizzazione per le condizioni economiche del rapporto di mandato), si uniforma all'orientamento [3] già evidenziato da altre Corti, secondo il quale, l'articolo 1129, comma 10, codice civile, laddove prevede che l'incarico dell'amministratore condominiale si intende rinnovato per eguale durata, ribadisce, rispetto alla previgente disciplina, la durata annuale dello stesso e stabilisce, inoltre, in assenza di revoca o di dimissioni, l'automaticità della sua rinnovazione.

Logico corollario dell'assunto è poi quello di ritenere non revocabile un amministratore dimissionario o considerato tale, come avvenuto nel caso in specie, ritenendo che la convocazione di un'assemblea con la specifica della nomina dell'amministratore, ovvero della rispettiva conferma, sia, a tal uopo, ostativa.

=> Durata dell'incarico di amministratore, alcune precisazioni


[1] Ritenuto che l'assunto del Tribunale postula che l'art. 1129, co. 10, prima parte, c.c. (a tenore del quale "L'incarico di amministratore ha durata di un anno e si intende rinnovato per eguale durata") sia da interpretare nel senso che l'incarico dell'amministratore, alla scadenza del primo anno di durata, sia rinnovabile tacitamente per un altro anno soltanto, decorso il quale, in mancanza della nomina di un nuovo amministratore da parte dell'assemblea o dal giudice, si instaurerebbe una situazione di prorogatio imperii ad effetti ridotti, quale configurata dal comma ottavo dell'art. 1129 c.c. (limitata al compimento delle "attività urgenti al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni senza diritto ad ulteriori compensi");

[2] L'assunto poi continua con siffatta argomentazione: indice da considerarsi prevalente sugli elementi di apparente segno contrario (apparente ma non inequivoco, stante l'incertezza delle coordinate ermeneutiche di cui la pendenza di questo stesso procedimento è, per taluni aspetti, un riflesso) che potrebbero desumersi dalla natura degli altri argomenti posti al medesimo ordine del giorno;

[3] Cfr, da ultimo Tribunale di Bologna, sezione III, 29 marzo 2018. Va menzionata, altresì, la Corte di Appello di Venezia, a tal proposito, ha riferito che : "invero, ex art.1129 comma decimo c.c., così come riformato, il rinnovo dell'amministratore è, per così dire automatico, essendo prevista la permanenza in carica dell'amministratore condominiale, per il caso in cui per qualsiasi motivo, non venga nominato altro soggetto, o non venga riconfermato l'incarico a quello attuale, con conseguente conferma dell'istituto della prorogatio" (Corte d'Appello di Venezia, sezione seconda, 14 gennaio 2015).

Scarica Decreto Corte di Appello Palermo

Cerca: amministratore revoca mandato

Commenta la notizia, interagisci...
Marina Stepanova
Marina Stepanova giovedì 09 maggio 2019 alle ore 18:05

No, dopo due anni in OdG va nuovamente inserita la voce < nuova nomina, revoca, dimissione> , in più, l'amministratore che c'è ancora e chiede essere rinnovato deve nuovamente presentare preventivo dettagliato e tutti i documenti indispensabili, ivi compreso l'attestato l'aggiornamento annulae periodico, insomma, come fosse un nuovo amministratore, anche se viene nuovamente confermato all'incarico ma in questo caso sarà fromalmente nuovamente nominato. Inoltre in secondo anno deve essere sempre inserita la voce / nomina, revoca , conferma/ oppure solo conserma se tutti sono d'accordo. "Automaticamente" si intende che al secondo anno non deve nuovamente presentare preventivo. Ma al 3 anno - si , poi al $ anno - no, se indende rinnovarsi. E così via

Cricchiotta
Cricchiotta sabato 11 maggio 2019 alle ore 21:44

l'amministratore non può essere revocato se non è stato rinnovato il mandato . In tal caso,quindi, il condomino non è amministato con la parodossale conseguenza che un soggetto privo di poteri continua a gestire il conto corrente, a riscuotere quote, a pagare i fornitori, a fare lavori, sebbene ordinari. È l'orientamento anche del tribunale di Roma. Qualcuno sa l'orientamento della corte di appello romana?

Marina Stepanova
Marina Stepanova domenica 12 maggio 2019 alle ore 06:11

L'amministratore < in prorogatio> non può essere revocato perchè non ha più mandato e quindi NON è più amministratore. In questo caso se assemblea non provvede a nominare uno nuovo giudiziario, lo fa il giudice su richiesto anche di un solo condomino,la procdura è snella ed è veloce. Max 3 mesi

Cricchiotta
Cricchiotta domenica 12 maggio 2019 alle ore 11:59

Grazie Marina
È una conclusione giurisprudenziale che contrasta con la stragrande maggioranza delle decisioni di tribunale e della dottrina che ritengono l'amministratore non rinnovato in prorogatio e come tale revocabile. A mio modestissimo parere definire l'amministratore non confermato un NON amministratore è una forzatura. Un NON amministratore come può indire l'assemblea? All'ordine del giorno dell'assemblea quindi, sarebbe erreato inserire " CONFERMA" amministratore, perché nin essendo più in carica dovrebbe essere nominato nuovamente .Un condiminio governato da un NON amministratore dovrebbe subire un periodo di stallo. Parodassalmente sarebbe lecito sospendere i pagamenti delle quote condominiali ad un NON amministratore che non ha titolo alla riscossione. Hai per caso dei riferimenti giurisprudenziali?Grazie

Cricchiotta
Cricchiotta martedì 14 maggio 2019 alle ore 23:38

con riferimento al diniego dell'istanza di revoca dell'amministratore non confermato da parte dell'assemblea,qualcuno conosce l'orientamento della Corte di Appello di Roma? io trovo soltanto giurisprudenza che conferma chevl'amministratore non confermato è in regime di prorogatio e come tale revocabile. grazie per chi mi potrà aiutare a trovare spunti sulla vicenda.

Marina Stepanova
Marina Stepanova mercoledì 15 maggio 2019 alle ore 18:08

Se non è confermato dall'assemblea è in prorogatio ossia non è rivestito da mandato.

Al giudice si chiede di revocare l'amministratore per < gravi irregolarità> quando è in esecuzione del suo mandato-

Quando è in < prorogatio imperi> non è più rivesto dal mandato e non essendo rivestito , non gli si piò togliere quello che non ha.
Sul Condominio web ci sono diversi commenti degli avvocati che seguon Formum, io ho trovato alcuni - provo cercare altri e se questo ti può aiutare:
https://www.condominioweb.com/la-revoca-dellamministratore-oltre-che-dallassemblea-puo-essere-disposta-anche-dallautorita-giudiziaria.2036

https://www.condominioweb.com/la-prorogatio-imperii-per-garantire-la-continuita-nellamministrazione-dellimmobile-le-osservazioni-utili.1622

https://www.condominioweb.com/la-prorogatio-imperii-e-lamministratore.2217

    in evidenza

Dello stesso argomento