La deliberazione condominiale invalida può essere nulla o annullabile. La nullità è la forma d'invalidità più grave, che ricorre in linea di massima soltanto per le decisioni prive di elementi essenziali, con oggetto impossibile, illecito oppure non rientrante nella competenza dell'assemblea.
Sono altresì nulle le delibere che incidono su diritti individuali su cose o servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ogni condomino.
Al contrario, sono annullabili le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio. Ad esempio, è annullabile la decisione adottata senza rispettare i quorum stabiliti dal Codice civile, oppure quella che stabilisce in maniera contraria a quanto statuito dal regolamento o dalla legge.
Mentre la delibera nulla può essere impugnata sempre, senza limiti di tempo, la delibera annullabile è impugnabile solamente dai condòmini assenti, dissenzienti o astenuti, entro trenta giorni data di comunicazione della stessa agli assenti.
Chi può impugnare una deliberazione nulla? Scopriamolo insieme.
Deliberazione nulla: una vicenda giudiziaria complessa
La Corte di Cassazione, recentemente ha ripercorso una lunga vicenda caratterizzata da ben cinque gradi di giudizio che, tra gli altri, pone il seguente quesito:
La vicenda sottoposta al vaglio dei Supremi giudici è piuttosto complessa, ma può così essere sintetizzata. Un condomino decideva di impugnare la decisione con cui, diversi anni prima, l'assemblea aveva deliberato il distacco del condominio dall'impianto di riscaldamento centralizzato che serviva diversi edifici.
Il condominio, sviluppandosi in orizzontale, era infatti costituito da diversi villini, ognuno con un proprio impianto centralizzato, a sua volta allacciato a una centrale termica comune, riconducibile ad un condominio centrale.
A parere dell'attore, la deliberazione era da ritenersi invalida in quanto lesiva del regolamento contrattuale che, al contrario, non consentiva tale distacco. Essendo stata adottata a maggioranza e non all'unanimità, la deliberazione sarebbe stata radicalmente nulla.
Costituitosi in giudizio, il condominio chiedeva il rigetto della domanda eccependo la carenza di interesse ad agire del condomino: se è vero, infatti, che la delibera nulla può essere impugnata senza preclusioni temporali, è altrettanto vero che l'attore, diventato condomino solamente tre anni dopo l'assunzione della decisione, non avrebbe avuto alcun interesse ad opporsi alla stessa, nei confronti della quale avrebbe peraltro anche manifestato una sorta di tacita acquiescenza, considerato che decideva di impugnarla non subito dopo esser diventato condomino (cioè, dopo l'acquisto dell'appartamento in condominio), bensì dopo ulteriori tre anni.
Insomma, l'attore non solo era diventato condomino dopo l'assunzione della decisione ma, nel momento in cui acquisiva tale qualità, nemmeno si attivava subito per impugnarla.
Impugnazione deliberazione nulla: i giudizi di merito
Il giudice di primo grado accoglieva la domanda attorea e dichiarava la nullità della delibera impugnata, condannando il condominio a porre in essere quanto necessario al riallaccio al servizio termico centralizzato.
Di diverso avviso la Corte d'appello che, in accoglimento del gravame e in totale riforma della pronuncia impugnata, rigettava la domanda di parte attrice per carenza di interesse ad agire.
L'attore era divenuto condomino solo nel 1997, cioè tre anni dopo l'assunzione della deliberazione (del 1994), e per ben tre anni (fino al 2000) non aveva obiettato alcunché in ordine al deliberato distacco.
Ad avviso della corte distrettuale, sebbene l'azione di nullità potesse essere esperita da chiunque vi avesse avuto interesse, in ogni caso l'attore avrebbe dovuto dimostrare un proprio concreto interesse ad agire, con riferimento a quanto previsto dall'art. 100 c.p.c. (secondo cui «Per proporre una domanda o per contraddire alla stessa è necessario avervi interesse»).
Nella fattispecie tale interesse doveva ritenersi carente, in quanto l'attore era divenuto proprietario allorché le modifiche deliberate erano già state attuate da anni, accettando l'immobile nello stato di fatto in cui si trovava, dolendosi del distacco a distanza di oltre cinque anni dal suo verificarsi.
Né poteva individuarsi un interesse ad agire nell'utilità economica connessa al ripristino dello status quo ante e nell'aspirazione alla tutela della salute e dell'ambiente, in quanto il diverso apprezzamento circa l'intrinseca validità delle modifiche apportate all'impianto, maturato nel tempo, anche in ragione di autonome e sopravvenute acquisizioni tecniche, non poteva integrare l'interesse ad agire di cui all'art. 100 c.p.c.
Impugnazione deliberazione nulla: l'esito del procedimento
Avverso la decisione della corte d'appello con cui la domanda dell'attore veniva respinta per carenza d'interesse ad agire veniva proposto ricorso per Cassazione. La Suprema Corte (sent. n. 12235/2016) accoglieva parzialmente il ricorso e rinviava la causa alla corte d'appello.
In particolare, la sentenza rilevava, in ordine alla legittimazione dell'attrice a far valere la nullità della delibera impugnata, che la valutazione compiuta dalla corte territoriale in merito all'affermata carenza di interesse in concreto ad agire appariva connotata da illogicità e incoerenza.
La Corte d'appello adita si pronunciava quindi a favore della nullità della deliberazione impugnata per violazione del diritto individuale del condomino sulla cosa comune: a parere del giudice collegiale, infatti, il distacco dall'impianto centrale non rientrerebbe nelle competenze dell'assemblea, pur potendo discendere da una scelta dei singoli partecipanti; sicché sarebbe in facoltà di ciascun condomino provvedere al distacco del proprio impianto da quello centralizzato, non ostando a ciò una clausola impeditiva del regolamento condominiale, ma la dismissione dall'impianto centralizzato non potrebbe essere imposta dall'assemblea, a maggioranza, per tutti i condòmini.
Ciononostante, la corte non ordinava al condominio il ripristino dello status quo ante. Avverso quest'ultima parte della decisione veniva quindi nuovamente proposto ricorso per Cassazione (sent. n. 24976 del 19 agosto 2022).
Deliberazione nulla: chi è legittimato a impugnarla?
La complessa vicenda sottoposta (due volte) al vaglio della Suprema Corte ha evidenziato un importante aspetto: la deliberazione nulla non solo può essere impugnata in ogni tempo, ma contro di essa è legittimato a proporre opposizione perfino chi, all'epoca dell'adozione, non era nemmeno condomino.
In pratica, il principio di diritto che si desume dalla vicenda processuale è il seguente: la deliberazione nulla può essere impugnata in qualsiasi tempo da chiunque ne abbia interesse, anche se tale interesse dovesse manifestarsi molto tempo dopo l'adozione formale della decisione.
Tale orientamento sembra essere in linea con quanto affermato dalla precedente giurisprudenza di legittimità, secondo cui è legittimato a impugnare la delibera nulla qualunque condomino che abbia interesse a farne accertare l'invalidità, compresi coloro che votarono favorevolmente (Cass., sent. n. 6714/2010).
