Impugnare una delibera assembleare: quando c'è un termine da rispettare.
Per impugnare in tempo utile una delibera assembleare e non rischiare di incorrere in una decadenza, che vanificherebbe la nostra azione, come sappiamo, dobbiamo rispettare un termine previsto dalla legge (all'art. 1137 c.c.), di giorni trenta.
Come noto, questo termine decorre dal giorno dell'assemblea, se vi eravamo presenti, o dal giorno in cui riceviamo la comunicazione del verbale assembleare, se eravamo assenti.
Va da sé che solo chi ha votato contro una determinata delibera o chi si è astenuto potrà impugnarla, avendone - invece - perso il diritto coloro che hanno votato favorevolmente.
Tuttavia, l'impugnazione sarà sempre possibile, e dunque non vi sarà da rispettare il termine di giorni trenta di cui all'art. 1137 c.c., se i motivi per i quali impugniamo la deliberazione sono fondati su una nullità della stessa e non solo su una semplice annullabilità.
Quando una delibera è nulla e quando semplicemente annullabile?
Una pietra miliare per chiarire la differenza tra delibere affette da nullità (sempre impugnabili) od annullabilità (impugnabili nel termine di trenta giorni) è costituita dalla nota sentenza della Corte di Cassazione a Sezioni Unite la quale ci insegna che "sono da ritenersi nulle le delibere prive degli elementi essenziali, con oggetto impossibile o illecito (contrario all'ordine pubblico, alla morale e al buon costume), con oggetto che non rientra nella competenza dell'assemblea, che incidono sui diritti individuali, sulle cose, sui servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini o comunque invalide in relazione all'oggetto; sono, invece, annullabili le delibere con vizi relativi alla regolare costituzione dell'assemblea, quelle adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale, quelle affette da vizi formali in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari attinenti al procedimento di convocazione o informazione in assemblea, quelle genericamente affette da irregolarità nel procedimento di convocazione, quelle che richiedono maggioranze qualificate in relazione all'oggetto"
Qui possiamo approfondire il tema della differenza tra delibere nulle ed annullabili.
Se riteniamo che una delibera sia nulla, pertanto, possiamo sempre procedere ad impugnarla, senza alcun termine di decadenza.
Se invece, riteniamo che una delibera sia semplicemente annullabile dobbiamo prestare attenzione al termine di decadenza la cui violazione comporterebbe la c.d. "improcedibilità " della nostra azione, comportando così il rigetto della nostra domanda ed il pagamento delle spese legali.
L'istanza di mediazione per impugnare una delibera assembleare.
Per impugnare una delibera (annullabile) nel rispetto dei termini di legge è necessario procedere ad una istanza di mediazione, poiché, come sappiamo (essendo previsto ex art. 5 co. 1-bis D.lgs. 28/2010) la materia condominiale è soggetta obbligatoriamente alla mediazione, non potendo altrimenti essere instaurato il procedimento di merito davanti all'autorità giudiziaria.
D'altro canto, la necessità di agire in mediazione prima ancora che davanti al Giudice, può essere un'opportunità di maggior tutela per il condomino, perché rende più agevole l'impugnazione della delibera assembleare, dovendosi presentare una semplice domanda di mediazione ad un Organismo accreditato presso il Ministero della Giustizia, invece che notificare un atto di citazione all'Amministratore del condominio, pur essendo in entrambi i casi obbligatoria l'assistenza dell'avvocato.
Vero è, inoltre, che il procedimento di mediazione è noto, oltre che per la sua celerità rispetto al giudizio, anche per la duttilità delle sue procedure, non essendo legato a forme così rigide quali quelle del processo davanti ad un magistrato.
Tuttavia, anche la semplice presentazione di una istanza di mediazione deve rispettare termini e modalità ben precise per poter utilmente produrre gli effetti interruttivi della decadenza che la legge vi riconduce.
I destinatari dell'istanza di mediazione: l'Organismo di mediazione e l'Amministratore.
Tra queste, vengono in rilievo i soggetti destinatari dell'istanza di mediazione e, secondo qualcuno, anche il termine entro cui si comunica il primo incontro di mediazione al soggetto che vi è chiamato.
In un caso affrontato dalla Corte d'Appello di Milano con sentenza del 27 gennaio 2020, si è chiarito come chi impugna una delibera condominiale (annullabile), per poter veder rispettato il termine di giorni trenta previsto dalla legge, non solo deve presentare l'istanza di mediazione all'Organismo accreditato entro il predetto termine, ma - sempre entro il termine di giorni trenta - deve anche comunicare la stessa istanza al chiamato, e dunque all'Amministratore del condominio.
Istanza di mediazione, impugnazione della delibera condominiale e termini per il deposito.
La Corte d'Appello è chiara nell'affermare che l'effetto interruttivo della decadenza, e dunque il "congelamento" dei termini per agire in giudizio, non si verifica al momento del deposito presso l'Organismo di mediazione della relativa istanza, ma si realizza al momento della comunicazione di tale deposito all'Amministratore.
Solo in tale istante si perfeziona l'impugnazione della delibera assembleare e si potrà attendere l'esito del procedimento di mediazione per valutare, in caso negativo, se procedere con l'atto di citazione.
Come noto, per procedere in giudizio il termine di decadenza sarà sempre di giorni trenta: poiché, con la comunicazione all'Amministratore dell'avvenuta presentazione dell'istanza di mediazione, il termine si azzera e ricomincia a decorrere da capo dal momento del deposito del verbale di mancato accordo presso la segreteria dell'Organismo di mediazione.
Chi deve adempiere - e come - all'obbligo di comunicazione all'Amministratore.
Per adempiere all'obbligo di "comunicazione" (attenzione, non di "notificazione", non sarà quindi necessario provvedere con ufficiale giudiziario, ma) sarà sufficiente inviare una pec o una raccomandata con ricevuta di ritorno che venga ricevuta in tempo utile (e dunque, nel termine di cui sopra) dal soggetto chiamato alla quale sia allegata l'istanza di mediazione.
Tale obbligo, secondo la Corte d'Appello di Milano, che interpreta in questo senso la dicitura del disposto normativo (art. 5 co. 6 D.lgs. 25/2010) che si riferisce alla "comunicazione alle altre parti " grava su colui che presenta l'istanza di mediazione e non già sull'Organismo di mediazione.
Per adempiere con un solo incombente ad entrambi gli obblighi, l'avvocato che deposita l'istanza di mediazione a mezzo pec potrà contestualmente inviare la medesima comunicazione sia all'Organismo che all'Amministratore di condominio nel caso in cui questi sia dotato di posta elettronica certificata. Per un approfondimento sui casi in cui sussiste l'obbligo dell'amministratore di munirsi di pec.
Secondo la Corte d'Appello di Milano, inoltre, e contrariamente a quello che aveva inizialmente stabilito il Tribunale di Milano, statuendo un principio che la Corte smentisce e corregge, non è necessario, per il rispetto del termine di impugnazione, inviare comunicazione all'amministratore, entro il medesimo termine, anche del giorno di fissazione del primo incontro, poiché non vi è una specifica previsione normativa in tal senso ma solamente, e obbligatoriamente, dell'istanza di mediazione.
Gli effetti della mediazione sulla impugnazione del verbale assembleare
