L'articolo 1137 codice civile è chiaro nell'affermare che le deliberazioni prese dall'assemblea sono obbligatorie "per tutti i condòmini" (comma 1) e che contro le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio ogni "condòmino" assente, dissenziente o astenuto può adire l'autorità giudiziaria chiedendone l'annullamento (comma 2).
Facendo, pertanto, applicazione dei generali principi enunciati dalla Corte di Cassazione Sezioni Unite, 16/02/2016, n. 2951, lo status di condòmino, e cioè di "avente diritto" (argomentato anche dagli articoli 66 e 67 delle disposizioni di attuazione al codice civile) a partecipare all'assemblea, e perciò ad impugnare le deliberazioni, attiene evidentemente alla legittimazione ad agire ex artcolo 1137, ovvero al diritto di azione, che spetta a chiunque faccia valere in giudizio un diritto assumendo di esserne titolare.
In conformità a tale premessa i giudici di legittimità - con Sentenza nr 27162/2018 depositata in data 28.10.2018 -hanno ritenuto che colui il quale ha in godimento un immobile in ragione di un "contratto di leasing" non può configurarsi condòmino ai sensi dell'articolo 1137 codice civile.
Si rammenta, invero, che il leasing è il contratto con cui una parte (concedente) concede in godimento all'altra (utilizzatore) un bene dietro corrispettivo e per un determinato periodo di tempo, alla scadenza del quale la parte che ha in godimento il bene può restituirlo o divenirne proprietario pagando la differenza tra quanto già versato ed il valore del bene. Ciò premesso, non ci resta che esaminare, più in dettaglio, la vicenda.
Il fatto. Nel caso di esame, la società beta aveva impugnato una delibera dell'assemblea dei condòmini in tema di spese comuni, esponendo nella propria domanda di essere "propreitaria/utilizzatrice" di un'unità immobiliare compresa nel complesso immobiliare di che trattasi, salvo poi precisare meglio, in corso di causa (cioè avanti la Corte di Apppelo), di essere conduttrice dell'immobile in forza di un contratto di locazione finanziaria intercorso con altro soggetto giuridico.
Il giudice del gravame, a tal punto, rilevava e dichiarava il difetto di legittimazione ad agire della società, affermando che la medesima non poteva configurarsi quale condòmino e, quindi, non era in grado di poter impugnare la predetta deliberazione.
La società in disamina decideva, allora, di impugnare la Sentenza avanti alla Corte di Cassazione ritenendo che il giudice d'appello avrebbe errato nel rilevare e dichiarare tale preclusione in corso di causa, in quanto la stessa, ammesso fosse legittima in sé (stante la preesistenza di un contratto di leasing), andava dedotta in primo grado da parte del condominio opposto (circostanza, tuttavia, non avvenuta).
Leasing. L'utilizzatore non paga le spese condominiali. Risponde sempre il proprietario?
La sentenza. La Corte di Cassazione ha, più volte, affermato come il diritto di prendere parte all'assemblea ed il potere di impugnare le deliberazioni condominiali competono, per il disposto dell'articolo 1137 codice civile (ma si veda anche l'articolo 67 delle disposizioni di attuazione al codice civile), ai soli titolari di diritti reali sulle singole unità immobiliari, e ciò anche in caso di locazione della singola unità immobiliare, salvo che per le delibere relative alle spese e alle modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento d'aria, per le quali, ai sensi dell'art. 10 comma 1, legge n. 27 luglio 1978, n. 392, la decisione e, conseguentemente, la facoltà di adire l'autorità giudiziaria, sono attribuire ai conduttori (tra le tante, cfr Cassazione civile, Sezione II, 23/01/2012, n. 869)
Contratto di leasing. L'utilizzatore può impugnare la delibera condominiale?
E' stato anche chiarito come il diritto, attribuito al conduttore dall'articolo 10, comma 1, citato, di partecipare, in luogo del proprietario dell'appartamento, alle assemblee dei condòmini convocate per deliberare sulle spese di riscaldamento e condizionamento, abbia carattere eccezionale rispetto alla disciplina del condominio degli edifici e non sia, quindi, suscettibile d'interpretazione estensiva (tra le tante, Cassazione civile, Sezione II, 18/08/1993, n. 8755).
L'amministratore del condominio, del resto, ha diritto - ai sensi del combinato disposto degli articoli 1118 e 1123 codice civile e 63, comma 1, disposizioni di attuazione, c.c. - di riscuotere i contributi e le spese per la manutenzione delle cose comuni ed i servizi nell'interesse comune direttamente ed esclusivamente da ciascun condòmino, restando esclusa un'azione diretta nei confronti del conduttore della singola unità immobiliare (tra le tante, Cassazione civile, Sezione II, 09/12/2009 n. 25781).
Conclusione. Orbene, i dati anagrafici dell'utilizzatore in leasing di un appartamento o di un negozio facente parte di un condominio devono essere inseriti nel registro anagrafe condominiale (di cui all'articolo 1130, n. 6, codice civile), in quanto identificanti il titolare di un diritto personale di godimento avente ad oggetto una singola unità abitativa del fabbricato.
Tuttavia, non spetta all'utilizzatore di un'unità immobiliare in leasing il generale potere ex articolo 1137 codice civile di impugnare le deliberazioni condominiali in tema di spese necessarie per le parti comuni dell'edificio, essendo lo stesso titolare non di un diritto reale, ma di un diritto personale derivante da un contratto ad effetti obbligatori, che rimette il perfezionamento dell'effetto traslativo ad una futura manifestazione unilaterale di volontà del conduttore.
