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Autorimessa. Responsabile per i danni da infiltrazione è il condominio
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Autorimessa. Responsabile per i danni da infiltrazione è il condominio

La responsabilità del condominio si fonda sull'obbligo di custodia e di manutenzione e sull'utilizzo dell'area

Avv. Maurizio Tarantino  

La vicenda. La Società beta, conduttrice in leasing di un'unità immobiliare interessata da infiltrazioni, conveniva in giudizio davanti al Tribunale di Torino i tre Condominii A, B e C per sentirli condannare al ripristino dell'immobile danneggiato da fenomeni di infiltrazione d'acqua provenienti dal sovrastante cortile.

In primo grado il Tribunale accoglieva la domanda attorea limitatamente al Condominio B condannandolo ad eseguire una serie di opere di ripristino e di eliminazione delle cause delle infiltrazioni.

Avverso tale sentenza proponeva appello il Condominio B, sostenendone la nullità per contrarietà ad una precedente decisione e contestandone la fondatezza nel merito, chiedendo il rigetto della domanda attrice.

In secondo grado, la Corte territoriale in parziale accoglimento dell'appello principale, poneva a carico della società beta il 20% delle spese necessarie all'effettuazione dei lavori alla cui esecuzione era stato condannato il Condominio B e condannava quest'ultimo a rifondere per intero alla Società Beta le spese di giudizio dei due gradi di giudizio e la società Beta a rimborsare nella misura del 75% quelle sostenute dagli altri due condominii (A e C). Avverso tale pronuncia, il Condominio B ha proposto ricorso in cassazione.

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La responsabilità dei danni in custodia. In argomento, ai fini della configurabilità della responsabilità ex articolo 2051 c.c. è sufficiente la sussistenza del rapporto di custodia con la cosa che ha dato luogo all'evento lesivo, rapporto che postula l'effettivo potere sulla cosa, e cioè la disponibilità giuridica e materiale della stessa, che comporti il potere-dovere di intervento su di essa, e che compete al proprietario o anche al possessore o detentore.

La disponibilità che della cosa ha l'utilizzatore non comporta, invece, necessariamente il trasferimento in capo a questi della custodia, da escludere in tutti i casi in cui, per specifico accordo delle parti, o per la natura del rapporto, ovvero per la situazione fattuale determinatasi, chi ha l'effettivo potere di ingerenza, gestione ed intervento sulla cosa, nel conferire all'utilizzatore il potere di utilizzazione della stessa, ne abbia conservato la custodia (In tal senso Cass. Civ. Sentenza n. 15096 del 17/06/2013).

=> Infiltrazioni, perché il condòmino danneggiato paga per il danno subito?

Dal principio enunciato derivano i seguenti due corollari:

1) che, se non è detto che l'utilizzazione concreta di una cosa comporti anche l'obbligo di custodirla - con le conseguenti responsabilità -, è onere di chi contesti la correlazione provare che, per specifico accordo tra le parti o per la natura del rapporto, vi sia scissione tra utilizzazione e custodia;

2) in assenza di tale prova, la disponibilità della cosa in capo all'utilizzatore e gli obblighi di custodia sono biunivocamente connessi.

Il ragionamento della Corte di Cassazione. Il condominio ricorrente si è limitato ad evidenziare che l'affermazione dell'utilizzo esclusivo dell'area cortilizia non sarebbe contenuta nella sentenza di primo grado, ma non ha contestato la propria veste di custode della stessa, deducendo, in proposito, solo che la stessa andrebbe riconosciuta anche agli altri due condominii. A tal proposto, la cassazione contesta le censure del ricorrente.

Difatti il primo giudice del presente giudizio aveva emesso la propria decisione, ritenendo la responsabilità del Condominio B, non sulla scorta del titolo di proprietà dell'area, bensì della sua custodia, ovvero ex articolo 2051 c.c., in quanto utilizzatore dell'area sovrastante l'autorimessa gestita dalla società beta. Per meglio dire, a seguito dell'espletata istruttoria di causa era emerso che il giudice di primo grado aveva individuato, alla luce della espletata c.t.u., il fondamento giuridico della responsabilità di quello del Condominio B "nell'obbligo di custodia e manutenzione del manto di impermeabilizzazione e del manto bituminoso di asfalto costituente il piano di calpestio della sovrastante area cortilizia, ai sensi dell'articolo 2051 c.c."; la Corte territoriale, inoltre ha ugualmente posto alla base della responsabilità dell'odierno ricorrente gli obblighi di custodia dell'area sovrastante l'autorimessa sotterranea condotta dalla società beta - pur ricavandoli anche dall'utilizzazione della detta area attraverso il transito veicolare.

Premesso quanto innanzi esposto, dunque, la corte locale inequivocamente ha affermato che il danno "all'immobile sottostante era stato causato dalla cattiva custodia del cortile".In definitiva, la corte di merito ha fondato la responsabilità del Condominio B sia sull'obbligo di custodia e di manutenzione sia sull'utilizzo (recte, sul transito veicolo) dell'area, che avrebbe determinato il degrado della pavimentazione del cortile e, dunque, compromesso l'impermeabilizzazione sottostante.

Per ulteriori approfondimenti: Ripartizione delle spese e criteri di valutazione del risarcimento danni derivanti da infiltrazioni

In conclusione, alla luce di tutto quanto innanzi esposto, la Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso del Condominio B e per l'effetto ha confermato la sentenza della Corte Territoriale.

TABELLA RIEPILOGATIVA

OGGETTO DELLA PRONUNCIA

Infiltrazione

RIFERIMENTI NORMATIVI

Art. 2051 c.c.

PROBLEMA

A causa di fenomeni di infiltrazione d'acqua provenienti dal sovrastante cortile, la società chiamava in causa 3 condominii per il ripristino dell'immobile danneggiato.

LA SOLUZIONE

Il danno all'immobile sottostante era stato causato dalla cattiva custodia del cortile. Invero, i giudici hanno fondato la responsabilità del Condominio B sia sull'obbligo di custodia e di manutenzione sia sull'utilizzo (sul transito veicolo) dell'area, che avrebbe determinato il degrado della pavimentazione del cortile e, dunque, compromesso l'impermeabilizzazione sottostante.

LA MASSIMA

"Nel caso in cui il cortile di un condominio funge da copertura di un locale interrato di un terzo, se la cattiva manutenzione del cortile provoca infiltrazioni d'acqua nel sottostante locale, l'obbligazione risarcitoria del condominio trova la sua fonte nel disposto dell'art. 2051 cod. civ.". (Corte di Cassazione, Sezione 2 civile Sentenza 17 giugno 2013, n. 15096).

Scarica Corte di Cassazione, Sezione 2 civile Sentenza 27 dicembre 2017, n. 30941

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Carlo Bettinelli
Carlo Bettinelli martedì 09 gennaio 2018 alle ore 15:09

dovrebbe essere più facile poter scaricare le sentenze che pubblicate?

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