La soluzione preferita per finanziare l'acquisto di un immobile in condominio, ad oggi, sembra essere rappresentata dal contratto di leasing, che continua a registrare risultati positivi, specialmente dopo l'entrata in vigore del "leasing abitativo", di cui alla legge di stabilità 2016, e delle norme sul "leasing finanziario", disciplinato ad hoc dalla legge per la concorrenza ed il mercato 2017.
Di fatto il leasing costituisce un'alternativa al mutuo, presentando dei vantaggi plurimi per l'utilizzatore, connessi, soprattutto, al risparmio delle spese notarili, vista l'assenza d'ipoteca, nonché alla possibilità di includere nel finanziamento dell'immobile il prezzo degli arredi, oltre al beneficio più importante, che consiste nel pattuire il prezzo residuo per il riscatto del bene in base al valore dell'immobile alla data di stipula del contratto.
In particolare, con l'art. 1 comma 76 legge n. 208 del 28/12/2015 (c.d. legge di stabilità 2016), che ha introdotto la "locazione finanziaria di immobile da adibire ad abitazione principale", il legislatore ha concesso a coloro che intendano acquistare la prima casa, nel periodo dal 01/01/2016 al 31/12/2020, il beneficio di poterla dapprima affittare e successivamente acquistare, a condizioni vantaggiose.
Più precisamente il contratto di leasing abitativo consente, ai clienti di banche ed intermediari finanziari, la possibilità di pagare un canone periodico in denaro in cambio dell'utilizzo di un immobile, che potranno decidere di acquistare alla data di scadenza contrattuale, pagando il maxi canone, cioè il prezzo di riscatto prestabilito durante le trattative negoziali.
Di recente poi, con l'art. 1 comma 136 legge n. 124 del 4.08.2017 (c.d. legge per la concorrenza e il mercato 2017), il legislatore ha tipizzato la fattispecie del leasing finanziario, disciplinando la possibilità, per la banca o l'intermediario finanziario concedente, di acquistare o far costruire da terzi fornitori beni immobili e mobili, su scelta ed indicazione del cliente-utilizzatore, che potrà usarli corrispondendo il canone periodico di leasing, con facoltà di acquisto della proprietà al prezzo prestabilito nel contratto e con l'assunzione di tutti i rischi connessi, anche di perimento dello stesso bene.
In ogni caso, al termine del contratto di leasing immobiliare che, solitamente, ha una durata compresa tra gli otto ed i venticinque anni, l'utilizzatore è libero di scegliere se acquistare o meno l'immobile, restituendolo al legittimo proprietario in caso di mancato acquisto, oppure conservandone il possesso, nel caso di rinnovo del contratto, per un altro periodo.
È ovvio che, anche nell'ipotesi di risoluzione anticipata del contratto di leasing, il concedente ha diritto alla restituzione dell'immobile, tant'è che può agire contro l'utilizzatore renitente al rilascio del bene, intentando il procedimento di convalida di sfratto, ex art. 1 comma 81 legge n. 208 del 28/12/ 2015, previsto per le locazioni ordinarie in caso di morosità dell'inquilino.
Leasing. L'utilizzatore non paga le spese condominiali. Risponde sempre il proprietario?
Per ciò che ci occupa in questa sede, il contratto di leasing riferito agli immobili ubicati nel fabbricato condominiale implica importanti interrogativi, relativi all'individuazione dei soggetti deputati a pagare le spese di condominio ed a partecipare alle assemblee, nonché al ruolo che riveste l'utilizzatore dell'immobile nei rapporti con il condominio.
In via preliminare si osserva che la legge non prescrive alcunché in merito ai rapporti condominiali determinati dal leasing di immobili in condominio. Tuttavia un punto fermo da considerare è che, fino a quando l'utilizzatore non paga tutti i canoni periodici ed il prezzo di riscatto prestabilito nel contratto di leasing, non può essere considerato proprietario dell'immobile, che resta di proprietà della banca o dell'intermediario finanziario.
Alla luce di tale considerazione, per analogia, appare logico e giuridicamente corretto applicare al contratto di leasing la disciplina delle locazioni, sulla scorta del fatto che, fino all'acquisto definitivo del bene, da parte dell'utilizzatore, siamo in presenza di due soggetti distinti e cioè: un locatore (concedente) ed un locatario (utilizzatore).
L'utilizzatore dell'immobile, dunque, deve essere considerato, a tutti gli effetti, un locatario, anche nel caso in cui sia stato delegato, per contratto, a partecipare alle assemblee condominiali.
Può capitare, infatti, che nel contratto di leasing immobiliare sia contenuta una clausola attraverso la quale viene conferita una delega permanente, al locatario-utilizzatore, a rappresentare il locatore-concedente, cioè la banca o l'intermediario, in seno all'assemblea condominiale, oppure può anche essere previsto, che le spese condominiali, debbano essere a carico dell'utilizzatore.
È ovvio, però, che tali clausole, ai sensi dell'art. 1372 c.c., sono vincolanti fra le parti ma non possono certamente essere opponibili ad un terzo, come l'amministratore di condominio, che non ha l'obbligo di trasmettere l'avviso di convocazione dell'assemblea ed il relativo verbale all'utilizzatore-locatario, ma soltanto al proprietario-locatore finanziario, che ha diritto a partecipare alle assemblee di condominio ed è obbligato a pagare le spese condominiali.
Leasing immobiliare abitativo. Facciamo chiarezza
Pertanto, qualora l'utilizzatore-locatario non rispetta le clausole del contratto di leasing, dimostrandosi renitente al pagamento degli oneri condominiali, l'amministratore di condominio, per la riscossione coattiva delle quote, deve richiedere l'emissione del decreto ingiuntivo nei confronti della banca o dell'intermediario, cioè del locatore finanziario proprietario e non dell'utilizzatore.
Spetterà, eventualmente, al proprietario-locatore finanziario rivalersi sull'utilizzatore.
Tant'è che, nel caso in cui l'amministratore di condominio abbia, erroneamente, convocato il titolare del contratto di locazione finanziaria e non la società di leasing proprietaria dell'immobile, la relativa delibera condominiale deve essere annullata e deve essere revocato il decreto ingiuntivo fondato sulle stesse delibere (Trib. di Roma, sentenza n. 677 del 14.1.2016).
Di contro, l'utilizzatore di un bene concesso in leasing non è legittimato a promuovere l'azione di annullamento-nullità di una delibera condominiale, non essendo titolare né del diritto di proprietà né di altro diritto reale sull'immobile, e tale difetto di legittimazione sussiste anche in presenza di una clausola del contratto di leasing, che trasferisce all'utilizzatore le azioni spettanti al proprietario-concedente, visto che la stessa clausola contrattuale, contenuta in una scrittura privata, non è valida ad integrare alcuna procura speciale in favore dell'utilizzatore (Trib. di Roma, sentenza n. 3427 del 21/02/2017).
È noto che la legittimazione ad impugnare le delibere dell'assemblea condominiale spetta solo al proprietario della singola unità immobiliare (Trib. Salerno Sez. I, 09-04-2010, Trib. Torino Sez. I Sent., 29-06-2009, Trib. Milano Sez. VIII, 29-04-2005).
In ogni caso la società di leasing proprietaria dell'immobile deve esigere dal conduttore il rispetto del regolamento condominiale (Trib. di Milano sentenza n. 2352 del 24/02/1992).
Per tali ragioni, è corretto ritenere che l'amministratore di condominio deve avere rapporti con la banca o l'intermediario finanziario, cioè con il locatore finanziario dell'immobile concesso in leasing, mentre l'utilizzatore deve essere considerato alla stregua di un inquilino.
Avv. Michele Orefice
