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Esenzione delle spese di uso in condominio
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Esenzione delle spese di uso in condominio

Esonerarsi dall'obbligo di pagamento delle spese condominiali, si può?

Avv. Alessandro Gallucci  

Chi, come e quando può ottenere l'esenzione dalla partecipazione alle spese di uso delle parti ed impianti comuni di un edificio in condominio?

Salvo casi particolari, miracolosi verrebbe d'aggiungere (e di dubbia legittimità in alcuni casi), quasi nessuno.

Qui di seguito vedremo il perché, spiegandone le ragioni.

Partiamo dalla natura delle spese condominiali: esse rappresentano degli obblighi che il condòmino assume verso la collettività.

Obblighi, si badi, che non nascono in ragione dell'approvazione di preventivo e/o consuntivo, ma dalla sua qualità di condòmini.

Le obbligazioni condominiali si dicono obbligazioni propter rem, ossia obblighi giuridici che sorgono in ragione della titolarità di un diritto, nel caso del condòmino la proprietà dell'unità immobiliare facente parte del condominio.

La misura dell'obbligo di contribuzione e quindi l'esatto ammontare della spesa è determinato dalle rendicontazioni, dai preventivi e dai relativi riparti.

Da non perdere: => L'esenzione dal pagamento delle spese condominiali e regolamenti contrattuali.

Come dire: se sono titolare in una squadra di calcio per una partita sicuramente parteciperò al gioco, mentre il voto dipende da come giocherò.

Mantenendo il parallelo calcistico, siccome chi non gioca non prende voto, molti ritengono che non vivendo in condominio non hanno l'obbligo di pagare.

Non è così: è vero, ci sono spese in condominio che non attengono alla conservazione delle parti comuni, bensì al loro utilizzo. Ciò porta a dire qualcuno che si debba applicare l'equazione: non utilizzo e quindi non pago.

Chi ragiona in questo modo, tuttavia, ignora che la Cassazione ha specificato, più volte (su tutte Cass. n. 13161 del 1991), che l'uso cui si fa riferimento non è l'utilizzazione reale, ma solamente quella potenziale.

Ma come, potrebbe obiettare qualcuno, se una casa è vuota e non v'è allaccio alla corrente elettrica posso ottenere sgravi o esenzioni relative alla TARI, ma non per le spese condominiali? Si, è così, perché in fondo posso eseguire dei sopralluoghi nella mia abitazione sempre e quindi sempre posso usare i beni comuni.

Ciò, per esemplificare, vuol dire che il proprietario deve pagare le spese condominiali sempre, ossia:

a) quando abita l'unità immobiliare;

b) quando non abita l'unità immobiliare e la tiene vuota;

c) quando non abita l'unità immobiliare e la concede in uso a terzi (es. locazione);

d) quando abita periodicamente non continuativamente l'unità immobiliare.

Le uniche spese che risentono della chiusura dell'unità immobiliare sono quelle legate ai consumi, quali ad esempio le spese per il servizio idrico e per quello di riscaldamento.

Quando si possono configurare delle eccezioni? Detta diversamente: visto che la legge non consente l'esenzione dalle spese per non uso, esistono dei casi in cui si può arrivare a tale risultato. Sì, esistono.

Una riguarda un accordo tra tutti i condòmini contenuto nel regolamento contrattuale, ovvero in una deliberazione assunta con il voto favorevole di tutti i condòmini. In tal caso le parti sono libere di determinare come meglio credono la ripartizione dei costi per il caso di non utilizzo dell'unità immobiliare.

Ricordiamo, infatti, che la materia delle spese condominiali è modellabile dagli accordi tra le parti: si tratta della diversa convenzione cui fa riferimento l'art. 1123, primo comma, c.c.

Altra ipotesi molto più ricorrente nella pratica è quella che vede il costruttore esonerarsi dall'obbligo di pagamento delle spese condominiali, oppure magari delle sole spese d'uso per un periodo di tempo, ovvero per tutto il tempo nel quale siano non utilizzate unità immobiliari da lui costruire per essere destinate alla vendita.

Tali clausole sono sovente oggetto di contestazione in quanto considerate vessatorie. È bene comunque specificare che la vessatorietà dev'essere accertata da un giudice e quindi le sottostanti clausole devono essere applicate fintanto che non si arrivi a tale risultato.

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