L'utilizzatore di un bene, nel contratto di leasing finanziario, può considerarsi legittimato a promuovere l'azione di annullamento e di nullità di una delibera condominiale?
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Il contratto di leasing finanziario. Il leasing finanziario è un contratto con il quale il concedente finanziatore acquista da un terzo un bene, normalmente identificato dallo stesso utilizzatore, attribuendone a quest'ultimo l'uso dietro pagamento di un canone periodico.
La causa di tale particolare fattispecie contrattuale coincide con la necessità di ottenere un finanziamento.
Nel leasing finanziario, inoltre, la proprietà resta in capo al concedente mentre all'utilizzatore viene attribuito un semplice diritto personale di godimento.
La giurisprudenza ha puntualizzato che in virtù del particolare collegamento funzionale esistente nel contratto di finanziamento fra concedente, che acquista l'immobile da un terzo, ed utilizzatore lo stesso lascia intuire che tale operazione possa equiparata ad un mandato senza rappresentanza ove il mandatario (concedente) finanziatore agisce in nome proprio ma nell'interesse dell'utilizzatore, ricavandone da ciò la conseguenza di riconoscere in capo a quest'ultimo il potere di esercitare, sostituendosi al mandatario, ai sensi dell'art. 1705, secondo comma, c.c., i diritti di credito derivanti dall'esecuzione del mandato ad acquistare e, quindi, di promuovere le azioni tese all'adempimento del contratto con cui il finanziatore ha acquistato il bene. [1]
In base a tale ricostruzione, quindi, l'utilizzatore dell'immobile non può esercitare le facoltà che siano connesse al diritto di proprietà che restano in capo al concedente e fra tali facoltà, rientra, nell'ipotesi in cui l'immobile faccia parte di un condominio, anche la partecipazione alla gestione delle cose comuni.
Il caso. La società Alfa, utilizzatrice dei locali commerciali ubicati al piano terra di un edificio condominiale in forza di un contratto di leasing, ha impugnato la delibera condominiale che vieta l'accesso dal cancello condominiale a personale dipendente, fornitori e dipendenti della società, nonché ad ogni altro soggetto estraneo alla società.
La società Alfa, in virtù delle conseguenze negative che scaturirebbero da tale delibera, ha deciso di impugnarla chiedendo che la stessa sia dichiarata nulla o annullata e che sia accertato il proprio diritto al pieno godimento dei locali.
A sostegno della suo diritto all'impugnazione della delibera assembleare la società sostiene che lo stesso scaturirebbe proprio da una clausola del contratto di leasing che, nel caso di specie, trasferisce all'utilizzatore (società alfa) tutte le azioni spettanti al concedente nei confronti del venditore e di terzi, tra i quali, dovrebbe rientrare anche il condominio.
Instaurato il giudizio il condominio ha eccepito il difetto di legittimazione attiva della società alfa che, in quando semplice utilizzatrice dell'immobile, era titolare esclusivamente di un semplice diritto personale di godimento sull'immobile che escludeva la qualità di soggetto legittimato all'impugnazione che spetta, ricordiamolo, al proprietario ed all'eventuale titolare di un diritto reale di godimento sull'immobile.
Le motivazione della sentenza. Il Tribunale di Roma ha accolto l'eccezione del condominio e, riportandosi ad un orientamento consolidato della giurisprudenza che ha già evidenziato chi è colui che riveste la qualità di condomino abilitato all'impugnazione delle delibere assembleari, ha stabilito che l'eccezione sollevata dal condominio “è rilevabile d'ufficio ed è proponibile anche nei confronti della domanda di nullità della delibera assembleare, spettando la stessa, al pari di quella diretta al suo annullamento, al solo soggetto che riveste la qualità di condòmino ….”(Tribunale di Roma, 21.2.2017 n.3427)
A tal riguardo il provvedimento chiarisce che essendo la società alfa utilizzatrice dei locali facenti parte dell'edificio condominiale, in virtù di un contratto di leasing finanziario, la stessa non può considerarsi titolare di un diritto di proprietà né di altro diritto reale di godimento che invece le avrebbero conferito la qualità di condòmino indispensabile ai fini dell'impugnazione della delibera assembleare. [2]
Una volta ricostruito il rapporto che lega la società alfa con i locali dalla stessa utilizzati collocati in un edificio condominiale, la sentenza puntualizza che non trova alcun riscontro la tesi sostenuta dalla società, che ritiene di essere legittimata all'impugnazione della delibera in virtù di una clausola del contratto di leasing.
A tal riguardo infatti la pronuncia chiarisce che tale clausola non prevede diritti ulteriori rispetto a quello di credito che l'utilizzatore può vantare nei confronti del venditore, e la stessa non può essere considerata neanche come una procura speciale che autorizza l'utilizzatrice (società alfa) all'esercizio delle facoltà e dei diritti domenicali spettanti al concedente quale proprietario del bene.
In conclusione, quindi, l'utilizzatore di un bene, nel contratto di leasing finanziario, non può considerarsi legittimato a promuovere l'azione di annullamento e di nullità di una delibera condominiale non essendo titolare di alcun diritto reale sull'immobile. All'incauta società attrice, quindi, non resta altro che pagare le spese di giudizio.
[1] Cass. civ. Sez.
III, 19-05-2006, n. 11776 “Nel contratto di locazione finanziaria (leasing) all'utilizzatore può essere riconosciuta una tutela diretta verso il fornitore per i vizi della cosa non solo attraverso specifiche clausole contrattuali, ma anche nel caso contrario, perché con il contratto in questione l'utilizzatore, nell'ambito dello schema del mandato senza rappresentanza, si appropria degli effetti del rapporto gestorio instaurato dal concedente.
Tale garanzia non si estende ai soggetti diversi da quelli tra cui è intercorso il contratto di locazione finanziaria. (Rigetta, App. Napoli, 14 Novembre 2001)”; in senso conforme vedasi anche: Cass. civ. Sez. II, 11-07-1995, n. 7595.
[2] Cass. civ. Sez. II, 02-02-2007, n. 2362.
