Condominio Web: Il portale N.1 sul condominio
110381 utenti
Registrati
Il portale N.1 sul Condominio
Delibere annullabili, chi ha interesse ad impugnarle?
Problema condominiale? Inviaci un quesito

Delibere annullabili, chi ha interesse ad impugnarle?

Chi può impugnare una deliberazione assembleare per vizi di nullità? Chi invece per l'annullabilità?

Avv. Anna Nicola  

L'annullabilità delle deliberazioni ex art. 1137 c.c. e la nullità

Com'è noto l'art. 1137 c.c. è la disposizione in tema di annullabilità delle decisioni dell'assise condominiale.

Questa prevede in generale che, ove si incorra in un vizio di forma, il soggetto nei cui confronti opera questo vizio può impugnare la decisione entro trenta giorni dalla sua assunzione se presente in assemblea ovvero dalla sua venuta a conoscenza tramite l'invio del verbale se assente all'incontro.

La Cassazione, con la sentenza n. 10071 del 28 maggio scorso, è tornata sulla nozione di interesse ad impugnare in relazione al vizio.

Com'è noto, questa normativa deve essere integrata con quanto concerne la nullità della delibera, istituto che soggiace ai principi generali del diritto, non essendovi una norma ad hoc.

4 euro di differenza escludono l'interesse ad impugnare la delibera condominiale

Il caposaldo della Cass. S.U. 4806/2005

La quanto mai nota decisione del Supremo Collegio a Sezioni Unite del 7 marzo 2005, n. 4806, ha configurato il giusto spartiacque tra le due domande. "… queste Sezioni Unite ritengono che debbano qualificarsi nulle le delibere prive degli elementi essenziali, le delibere con oggetto impossibile o illecito (contrario all'ordine pubblico, alla morale o al buon costume), le delibere con oggetto che non rientra nella competenza dell'assemblea, le delibere che incidono sui diritti individuali sulle cose o servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini, le delibere comunque invalide in relazione all'oggetto.

Debbano, invece, qualificarsi annullabili le delibere con vizi relativi alla regolare costituzione dell'assemblea, quelle adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale, quelle affette da vizi formali, in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari, attinenti al procedimento di convocazione o di informazione dell'assemblea, quelle genericamente affette da irregolarità nel procedimento di convocazione, quelle che violano norme che richiedono qualificate maggioranze in relazione all'oggetto."

Non possono sottrarsi alla valutazione in chiave di nullità le deliberazioni con le quali l'assemblea travalica le proprie attribuzioni, venendo sostanzialmente ad invadere la sfera dei diritti soggettivi dei singoli condomini.

Così e ad esempio nel caso di deliberazione, non unanime, che muta i criteri di riparto delle spese condominiali non in base alla mera ricognizione di errori di computo.

E' nulla per illiceità dell'oggetto la delibera assunta a maggioranza (e non all'unanimità), con la quale si è deciso di non provvedere alla manutenzione ed all'adattamento alle norme di legge dell'impianto di riscaldamento centralizzato.

L'iter di convocazione dell'assemblea si configura come una grossa parentesi, di cui tutti i passaggi sono sanciti in modo puntuale dalla legge e la cui violazione comporta la possibilità annullabilità del deliberato.

Quando convoca l'assemblea, l'amministratore deve prestare attenzione ai termini, al contenuto e alla forma dell'avviso di convocazione come previsto dall'art. 66 disp. Att. c.c. Nei casi dettati dagli artt. 1120 secondo comma c.c., art. 1117 quater c.c. l'amministratore ha l'obbligo della convocazione anche solo sulla base di una richiesta di un condomino.

Se si tratta di modificazione delle destinazioni d'uso ex art. 1117 ter c.c., deve convocare l'assemblea sia con singolo avviso, da inviare al condomino almeno venti giorni prima dell'indetta riunione, sia con l'affissione per almeno trenta giorni consecutivi dell'avviso di convocazione in luogo del condominio accessibile a tutti o nella bacheca, ove l'edificio abbia questo specifico spazio.

L'assemblea deve essere tenuta secondo il procedimento descritto dall'art. 1136 c.c., deve essere validamente costituita, deve rispettare le maggioranze necessarie per i singoli argomenti su cui è chiamata a deliberare, deve redigere apposito verbale che deve essere riportato nel registro verbali assemblee e la cui copia viene inviata dall'amministratore ai singoli condomini. Ogni passaggio di questo procedimento deve essere compiuto in modo puntuale, altrimenti le deliberazioni possono essere oggetto di annullamento da parte del singolo condomino.

Impugnazione delibera assembleare: il dilemma della decorrenza del termine

Legittimazione ad impugnare per mancata convocazione del condomino

In tema di annullamento per mancata convocazione di un condomino, è solo questi che può impugnare la deliberazione essendo il soggetto toccato dalle disposizioni assembleari senza aver partecipato alla seduta.

Non può essere l'azione spettante in capo a altro condomino, essendo gli effetti del decisum incombenti nella sfera di chi non ha potuto dire nulla al riguardo

Questi sono i principi affermati dalla Cassazione nella recente decisione del 28 maggio 2020, n. 10071

La Corte spiega inoltre che se si permettesse a altro condomino di impugnare la decisione in luogo di quello non convocato si potrebbe ridurre al solo interesse della mera rimozione dell'atto ed invece deve avere una posizione qualificata atta a eliminare le conseguenze dannose, anche di incertezza, derivanti dalla stessa delibera. Ciò può essere solo nel caso si tratti di azione pretermesso

Già in precedenza erano stati affermati questi principi

"… coerentemente sia con l'ormai consolidato orientamento giurisprudenziale (v. anche Cass. n. 17486/2006; Cass. n. 10338/2014) affermativo della mera annullabilità delle deliberazioni assembleari condominiali viziate da omessa convocazione di un condòmino, sia con la citata disposizione normativa dell'art. 66 disp. att. c.c., la Suprema Corte ha ritenuto che, in tema di impugnazione delle deliberazioni delle assemblee condominiali, costituendo appunto l'omessa convocazione di un condòmino motivo di annullamento, e non già di nullità, delle deliberazioni assunte dall'assemblea, trova applicazione l'art. 1441 c.c., secondo il quale l'annullamento può essere domandato solo dalla parte nel cui interesse esso è stabilito dalla legge e, di conseguenza, il condòmino convocato non è legittimato ad impugnare la delibera per l'omessa convocazione di altri condòmini (Cass. n. 8520/2017)" (App. Catania, 23 aprile 2019).

Sul piano concreto occorre che vi sia l'interesse ad agire ex art. 100 cpc.

La comunicazione del verbale dell'assemblea. Tempi e modalità

Sotto questo profilo, la mancata convocazione all'assemblea di uno o più condomini può essere fatta valere, come motivo di annullabilità delle delibere ivi assunte, esclusivamente dai soggetti che non sono stati regolarmente convocati. Il loro concreto intervento in assemblea, nonostante l'assenza di convocazione, sana i vizi della convocazione (Cass. 23 novembre 2016, n. 23903).

"La legittimazione ad impugnare le delibere assembleari, per qualsiasi vizio implicante annullamento, è riservata ad ogni condominio dissenziente (o assente) senza alcuna limitazione in ordine all'immediata soggettiva incidenza del vizio; la giurisprudenza della Suprema Corte ha, del resto, da tempo chiarito che "la legittimazione ad agire attribuita dall'art. 1137 cod. civ. ai condomini assenti e dissenzienti non è subordinata alla deduzione ed alla prova di uno specifico interesse diverso da quello alla rimozione dell'atto impugnato, essendo l'interesse ad agire, richiesto dall'art. 100 cod. proc. civ. come condizione dell'azione di annullamento anzidetta, costituito proprio dall'accertamento dei vizi formali di cui sono affette le deliberazioni" (Cass. 9 marzo 2017, n. 6128).

Il caso posto al vaglio di quest'ultima decisione è del tutto simile a quella decida dalla Cassazione 28 maggio 2020, n. 10071: impugnazione di delibera di riparto spese di gestione non nel proprio interesse ma per altri condomini che -a detta loro- avevano imputati consumi errati ai primi.

Il Supremo Collegio ha concluso per l'assenza dell'interesse ad agire degli impugnanti, non avendo ricevuto alcun danno dal calcolo dei loro consumi.

Previo esperimento della mediazione

Si ricorda poi che, per questa materia, vi è il passaggio obbligatorio in mediazione.

Ai sensi dell'art. 71quater disp. Att. c.c. ogni vertenza concernente il condominio deve essere prima attivata in sede di mediazione.

Il condomino che intende agire per ottenere l'annullamento della deliberazione deve entro il termine di decadenza di trenta giorni di cui all'art. 1137 c.c. presentare istanza all'organismo mediaconcilitivo a pena di improcebilità della domanda.

Questo procedimento è volto a trovare una soluzione conciliativa concordata tra le parti, una volta superato l'incontro di programmazione.

Solo ove la mediazione si concludesse con verbale negativo, riprende a decorrere il termine di trenta giorni per procedere in sede giudiziale.

Il condòmino regolarmente convocato è legittimato ad impugnare la deliberazione eccependo la mancata convocazione di altri condòmini?

Scarica Cass. 28 maggio 2020 n. 10071

Cerca: delibere annullabili interesse ad impugnare

Commenta la notizia, interagisci...

    in evidenza

Dello stesso argomento