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Posso impugnare il rendiconto per non pagare il conguaglio?

Impugnare il rendiconto condominiale per evitare il conguaglio: scopri come agire in caso di mancato accesso alla documentazione contabile e quali sono i requisiti necessari per una valida impugnazione.
Avv. Anna Nicola - Foro di Torino 
2 Set, 2021

Cos'è il rendiconto condominiale e come si compone

Il rendiconto è il bilancio del condominio, dove risultano tutte le entrate e uscite avute dal condominio nel corso del periodo annuale, quale esercizio contabile. Insieme ad esso vi è il riparto delle spese, cioè l'imputazione dell'onere economico in capo a ogni singolo condomino.

Volendo essere più precisi, l'art. 1130 bis c.c. indica che "Il rendiconto condominiale contiene le voci di entrata e di uscita ed ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio, ai fondi disponibili ed alle eventuali riserve che devono essere espressi in modo da consentire l'immediata verifica.

Si compone di un registro di contabilità, di un riepilogo finanziario, nonché di una nota sintetica esplicativa della gestione con l'indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti."

L'amministratore ha l'obbligo di redigere il rendiconto entro 180 giorni dalla data di chiusura dell'esercizio e di convocare l'assemblea per la sua approvazione. Quest'obbligo è sancito dall'art. 1129 c.c.

Come e quando impugnare il rendiconto condominiale

Come ogni delibera, anche quella di approvazione del rendiconto può essere oggetto di impugnazione

La norma di riferimento è quella generale dettata dall'art. 1137 c.c.

Il termine per promuovere l'azione è previsto a pena di decadenza ed è di trenta giorni dalla data della riunione per il condomino presente o astenuto ovvero dalla data di ricezione del verbale dell'assemblea per l'assente.

Entro questo termine occorre promuovere il procedimento di mediazione, essendo procedura obbligatoria in ambito condominiale.

In caso di esito negativo, il termine di decadenza riparte dal momento in cui vi è il deposito del verbale negativo di mediazione presso l'organismo stesso.

La delibera è valida ed efficace sin da subito. La decisione che concerne la sua impugnazione ha efficacia costitutiva, avendo valore dal momento in cui viene emessa.

Se quindi non viene accolta la domanda di sospensione dell'efficacia della delibera -che è un motivo autonomo rispetto all'impugnazione- il condominio è legittimato a domandare il versamento delle spese da parte di tutti i condomini, compreso l'impugnante.

Questi potrebbe altresì vedersi notificato un'ingiunzione avente a oggetto le spese incriminate.

Ma per quali motivi si può impugnare il bilancio?

Occorre che il condomino agente abbia determinati requisiti?

Importanza dell'interesse per l'impugnazione del rendiconto

La giurisprudenza è solita affermare che l'impugnativa deve essere supportata da un interesse all'impugnazione da parte del singolo proprietario. In assenza di questo interesse la domanda va rigettata.

Vi è il rigetto della domanda per "il difetto di interesse ad impugnare la delibera di approvazione del rendiconto e del relativo riparto" (Trib. Milano, 22 settembre 2020, n. 5607).

La domanda che può sorgere attiene allora alla tipologia di motivazione soggettiva o oggettiva che ha spinto all'impugnazione.

Se ci sono errori formali, conteggi errati o simili l'interesse ad agire è dato dall'eliminazione di questi errori. In questo caso non vi è necessità di una particolare prova se non nel senso delle somme errate e della ragione dell'errore.

Con riferimento al difetto di interesse all'impugnazione, si ricorda che, per impugnare la deliberazione assembleare relativa all'approvazione del bilancio, il condomino ha l'onere di allegare e dimostrare di avere interesse all'impugnazione stessa, rappresentando e provando che l'errore contabile ha inciso negativamente sulla sua sfera giuridica-patrimoniale» (App. Bari, 18 aprile 2019, n. 973).

Ne deriva che non è ritenuto sufficiente indicare le divergenze (ovvero le violazioni) con quanto previsto dall'art. 1130-bis cod. civ., ma è necessario indicare nello specifico il pregiudizio economico che queste diversità causano al singolo ricorrente.

Lo stesso vale per i motivi sostanziali.

La Cassazione, con la decisione n. 5254 del 4 marzo 2011 ha rilevato che "la deliberazione dell'assemblea condominiale che approva il rendiconto annuale dell'amministratore può essere impugnata dai condomini assenti e dissenzienti nel termine stabilito dall'art. 1137 c.c., comma 3 non per ragioni di merito, ma solo per ragioni di mera legittimità, restando esclusa una diversa forma di invalidazione ex art. 1418 c.c., non essendo consentito al singolo condomino rimettere in discussione i provvedimenti adottati dalla maggioranza se non nella forma dell'impugnazione della delibera, da considerarsi, perciò, annullabile" (così Cass. 4 marzo 2011 n. 5254).

Ciò val quanto dire che vi può essere contestazione sulla modalità di ripartizione della spesa tra i condomini ma non della scelta dell'impresa chiamata a eseguire i relativi lavori.

Il condomino può contestare che le spese per la manutenzione del giardino siano ripartire in parti uguali e non sulla base dei millesimi di proprietà ma non anche che per il medesimo servizio sia stata scelta l'impresa Alfa piuttosto che quella Beta.

Motivi per cui si può impugnare il rendiconto per evitare il conguaglio

Se quindi l'intento sotteso all'impugnazione è non pagare il conguaglio, non vi sono ragioni che possano supportare simile pretesa.

L'unico caso che può venire in considerazione è quanto l'assemblea ha approvato il rendiconto ma nel frattempo non è stato permesso il legittimo esercizio di accesso agli atti, principalmente documentazione contabile, dell'edificio.

A fronte della richiesta del condomino di accedere alla documentazione contabile per i fini di partecipazione consapevole ad un'assemblea che su quei documenti deve esprimersi, l'onere della prova della inesigibilità della richiesta e della sua non compatibilità con le modalità previamente comunicate incombe sull'amministratore e, quindi, in sede di impugnazione della delibera assembleare, al Condominio, ove intenda resistere all'azione del condomino dissenziente.

Gravi motivi di recesso dalla locazione commerciale, un caso concreto.

Se non si allega la non riconducibilità della richiesta del condomino alle modalità organizzative prescelte dall'amministratore del Condominio per consentire ai condomini che siano a ciò interessati di prendere visione della documentazione contabile, l'impugnazione del singolo va accolta (Cass. 21.09.2011, n. 19210).Il rendiconto è il bilancio del condominio, dove risultano tutte le entrate e uscite avute dal condominio nel corso del periodo annuale, quale esercizio contabile.

Insieme ad esso vi è il riparto delle spese, cioè l'imputazione dell'onere economico in capo a ogni singolo condomino.

Volendo essere più precisi, l'art. 1130 bis c.c. indica che "Il rendiconto condominiale contiene le voci di entrata e di uscita ed ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio, ai fondi disponibili ed alle eventuali riserve che devono essere espressi in modo da consentire l'immediata verifica.

Si compone di un registro di contabilità, di un riepilogo finanziario, nonché di una nota sintetica esplicativa della gestione con l'indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti."

L'amministratore ha l'obbligo di redigere il rendiconto entro 180 giorni dalla data di chiusura dell'esercizio e di convocare l'assemblea per la sua approvazione. Quest'obbligo è sancito dall'part. 1129 c.c.

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Come e quando impugnare il rendiconto condominiale

Come ogni delibera, anche quella di approvazione del rendiconto può essere oggetto di impugnazione

La norma di riferimento è quella generale dettata dall'art. 1137 c.c.

Il termine per promuovere l'azione è previsto a pena di decadenza ed è di trenta giorni dalla data della riunione per il condomino presente o astenuto ovvero dalla data di ricezione del verbale dell'assemblea per l'assente.

Entro questo termine occorre promuovere il procedimento di mediazione, essendo procedura obbligatoria in ambito condominiale.

In caso di esito negativo, il termine di decadenza riparte dal momento in cui vi è il deposito del verbale negativo di mediazione presso l'organismo stesso.

La delibera è valida ed efficace sin da subito. La decisione che concerne la sua impugnazione ha efficacia costitutiva, avendo valore dal momento in cui viene emessa.

Se quindi non viene accolta la domanda di sospensione dell'efficacia della delibera -che è un motivo autonomo rispetto all'impugnazione- il condominio è legittimato a domandare il versamento delle spese da parte di tutti i condomini, compreso l'impugnante.

Questi potrebbe altresì vedersi notificato un'ingiunzione avente a oggetto le spese incriminate.

Ma per quali motivi si può impugnare il bilancio?

Occorre che il condomino agente abbia determinati requisiti?

Importanza dell'interesse per l'impugnazione del rendiconto

La giurisprudenza è solita affermare che l'impugnativa deve essere supportata da un interesse all'impugnazione da parte del singolo proprietario. In assenza di questo interesse la domanda va rigettata.

Vi è il rigetto della domanda per "il difetto di interesse ad impugnare la delibera di approvazione del rendiconto e del relativo riparto" (Trib. Milano, 22 settembre 2020, n. 5607).

La domanda che può sorgere attiene allora alla tipologia di motivazione soggettiva o oggettiva che ha spinto all'impugnazione.

Se ci sono errori formali, conteggi errati o simili l'interesse ad agire è dato dall'eliminazione di questi errori. In questo caso non vi è necessità di una particolare prova se non nel senso delle somme errate e della ragione dell'errore.

Con riferimento al difetto di interesse all'impugnazione, si ricorda che, per impugnare la deliberazione assembleare relativa all'approvazione del bilancio, il condomino ha l'onere di allegare e dimostrare di avere interesse all'impugnazione stessa, rappresentando e provando che l'errore contabile ha inciso negativamente sulla sua sfera giuridica-patrimoniale» (App. Bari, 18 aprile 2019, n. 973).

Ne deriva che non è ritenuto sufficiente indicare le divergenze (ovvero le violazioni) con quanto previsto dall'art. 1130-bis cod. civ., ma è necessario indicare nello specifico il pregiudizio economico che queste diversità causano al singolo ricorrente.

Lo stesso vale per i motivi sostanziali.

La Cassazione, con la decisione n. 5254 del 4 marzo 2011 ha rilevato che "la deliberazione dell'assemblea condominiale che approva il rendiconto annuale dell'amministratore può essere impugnata dai condomini assenti e dissenzienti nel termine stabilito dall'art. 1137 c.c., comma 3 non per ragioni di merito, ma solo per ragioni di mera legittimità, restando esclusa una diversa forma di invalidazione ex art. 1418 c.c., non essendo consentito al singolo condomino rimettere in discussione i provvedimenti adottati dalla maggioranza se non nella forma dell'impugnazione della delibera, da considerarsi, perciò, annullabile" (così Cass. 4 marzo 2011 n. 5254).

Ciò val quanto dire che vi può essere contestazione sulla modalità di ripartizione della spesa tra i condomini ma non della scelta dell'impresa chiamata a eseguire i relativi lavori.

Il condomino può contestare che le spese per la manutenzione del giardino siano ripartire in parti uguali e non sulla base dei millesimi di proprietà ma non anche che per il medesimo servizio sia stata scelta l'impresa Alfa piuttosto che quella Beta.

Motivi per cui si può impugnare il rendiconto per evitare il conguaglio

Se quindi l'intento sotteso all'impugnazione è non pagare il conguaglio, non vi sono ragioni che possano supportare simile pretesa.

L'unico caso che può venire in considerazione è quanto l'assemblea ha approvato il rendiconto ma nel frattempo non è stato permesso il legittimo esercizio di accesso agli atti, principalmente documentazione contabile, dell'edificio.

A fronte della richiesta del condomino di accedere alla documentazione contabile per i fini di partecipazione consapevole ad un'assemblea che su quei documenti deve esprimersi, l'onere della prova della inesigibilità della richiesta e della sua non compatibilità con le modalità previamente comunicate incombe sull'amministratore e, quindi, in sede di impugnazione della delibera assembleare, al Condominio, ove intenda resistere all'azione del condomino dissenziente.

Se non si allega la non riconducibilità della richiesta del condomino alle modalità organizzative prescelte dall'amministratore del Condominio per consentire ai condomini che siano a ciò interessati di prendere visione della documentazione contabile, l'impugnazione del singolo va accolta (Cass. 21.09.2011, n. 19210).

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