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Nullità e annullabilità, cosa cambia dopo le Sezioni Unite n. 9839/2021
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Nullità e annullabilità, cosa cambia dopo le Sezioni Unite n. 9839/2021

Passata come decisione su opposizione a decreto ingiuntivo e riparto spese, la sentenza delle Sezioni Unite rappresenta invece un punto di riferimento per gli anni a venire in materia di contenzioso condominiale

Avv. Alessandro Gallucci  

La decisione n. 9839/2021 interviene per risolvere un contrasto interpretativo su due punti ben specifici: oggetto del giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo e decisioni in materia di ripartizione delle spese.

Le stesse Sezioni Unite lo hanno detto a chiare lettere: l'oggetto del loro intervento è focalizzato sugli elementi in contrasto nello specifico contenzioso.

Ciò, però, non toglie che le enunciazioni di principio cui giungono abbiano portata generale data la funzione nomofilattica prevista dalla legge.

Detta diversamente: pure nel 2005 le Sezioni Unite, con la sentenza n. 4806, furono chiamate a decidere in merito al contrasto riguardante la natura del vizio da cui era affetta la delibera in materia di omessa convocazione di un condòmino.

Condomino assente: i presenti possono impugnare la delibera per far valere l'omessa convocazione?

Eppure da quella decisione le successive sentenze e le elaborazioni dottrinarie traggono la spiegazione o pongono a sostegno dei loro ragionamenti quella sentenza in merito all'annullabilità delle delibere assunte con violazione dei quorum deliberativi.

Così sarà per quanto deciso dalle Sezioni Unite con la sentenza n. 9839/2021: con questo provvedimento - conclusivo di uno specifico procedimento giudiziale - i giudici hanno in realtà meglio specificato, per certi versi, pur nel solco della sentenza n. 4806/05, rimodulato i rapporti tra nullità e annullabilità alla luce di una chiara focalizzazione dell'elemento fondante l'intero istituto condominiale, cioè la stabilità dei rapporti riguardanti l'ente gestorio.

La sentenza, una nuova prospettiva, perché?

I rapporti giuridici che si creano in ambito condominiale necessitano di un costante bilanciamento tra diritti dei singoli e prerogative del gruppo.

Ne sono un classico esempio l'applicazione concreta dell'art. 1102 c.c., l'interpretazione dell'art. 1122 c.c. oppure le questioni afferenti alla lesione del decoro, ecc.

Non fanno eccezione i vizi di invalidità delle delibere assembleari.

Sul punto la sentenza n. 9839/2021 è chiarissima e assume come premessa fondamentale del ragionamento, volto a tracciare ancor più chiaramente una distinzione tra nullità e annullabilità delle delibere, che "è necessario muovere dal considerare la ratio della norma di cui all'art. 1137 c.c., ratio che va rinvenuta nella esigenza di assicurare certezza e stabilità ai rapporti condominiali, di modo che l'ente condominiale sia in grado di conseguire in concreto la sua istituzionale finalità, che è quella della conservazione e della gestione delle cose comuni nell'interesse della collettività dei partecipanti" (Cass. 14 aprile 2021 n. 9839).

Ciò non vuol dire chiaramente compressione del diritto dei singoli: resta precluso all'assemblea, lo vedremo a breve, occuparsi di questioni che non sono annoverabili nell'ambito delle sue prerogative e tale straripamento di poteri è ancora sussumibile nel più grave de vizi.

Il cambiamento però sta nell'individuare l'esatta linea di confine.

Stabilità dei rapporti giuridici, il punto focale

In sostanza lo sforzo interpretativo dei giudici è stato quello di superare una rigida delimitazione tra prerogative del gruppo e diritti dei singoli, individuando delle ipotesi nelle quali è impossibile che i poteri assembleari non vadano ad incidere sui secondi.

Ciascun condomino può agire individualmente a tutela dei diritti comuni

Lo dicono chiaramente gli ermellini quando affermano che "l'attinenza di una deliberazione alle attribuzioni assembleari va apprezzata avendo riguardo alla corrispondenza della materia deliberata a quella attribuita dalla legge, ossia avendo riguardo all'esistenza del potere, e non al modo in cui il potere è esercitato.

Neppure le deliberazioni che ripartiscono le spese tra i condomini in violazione dei criteri di legge o convenzionali potrebbero ritenersi nulle per il fatto che esse finiscono per incidere negativamente, pregiudicandola, sulla "sfera patrimoniale" dei singoli condomini.

Anche deliberazioni pacificamente annullabili (ad es. una deliberazione adottata in assenza di comunicazione dell'avviso di convocazione dell'assemblea a taluno dei condomini) possono provocare ricadute negative sul patrimonio di singoli condomini; ciò non vale, tuttavia, a ritenere tali deliberazioni affette da nullità" (Cass. 14 aprile 2021 n. 9839).

È un passaggio chiave, fondamentale, che servirà da bussola in ogni contenzioso, attuale e futuro, per valutare il vizio dal quale è affetta una decisione assembleare.

D'altra parte, risalendo le pagine della decisione, che non fosse tutto così chiaro, lo dicono gli stessi giudici quando, iniziando ad argomentare sul contrasto in materia di riparto delle spese affermano che esso è stato conseguenza di una non totale adeguatezza del principio generale espresso nel 2005 con la sentenza n. 4806.

Come dire: dobbiamo specificare ancor meglio i concetti di nullità e annullabilità.

La nullità è un'ipotesi eccezionale, l'annullabilità è regola generale

Iniziando a trarre delle conclusioni più concrete dai loro ragionamenti di carattere generale, le Sezioni Unite hanno chiaramente affermato che "la categoria giuridica della nullità, con riguardo alle deliberazioni dell'assemblea dei condomini, ha una estensione del tutto residuale rispetto alla generale categoria della annullabilità, attenendo essa a quei vizi talmente radicali da privare la deliberazione di cittadinanza nel mondo giuridico".

Una conclusione cui gli ermellini giungono anche alla luce delle modifiche introdotte nel codice civile dalla legge n. 220 del 2012.

Di seguito hanno meglio esplicitato, esemplificativamente, ma comunque in modo molto più circostanziato del passato le categorie generali della nullità (cioè Mancanza originaria degli elementi costitutivi essenziali, Impossibilità dell'oggetto, in senso materiale o in senso giuridico, Illiceità) già esposte nella sentenza n. 4806/05.

Da qui il principio generale: "In tema di condominio negli edifici, sono affette da nullità, deducibile in ogni tempo da chiunque vi abbia interesse, le deliberazioni dell'assemblea dei condomini che mancano ab origine degli elementi costitutivi essenziali, quelle che hanno un oggetto impossibile in senso materiale o in senso giuridico - dando luogo, in questo secondo caso, ad un "difetto assoluto di attribuzioni" - e quelle che hanno un contenuto illecito, ossia contrario a "norme imperative" o all'ordine pubblico" o al "buon costume"; al di fuori di tali ipotesi, le deliberazioni assembleari adottate in violazione di norme di legge o del regolamento condominiale sono semplicemente annullabili e l'azione di annullamento deve essere esercitata nei modi e nel termine di cui all'art. 1137 c.c." (Cass. 14 aprile 2021 n. 9839).

Come calcolare i quorum costitutivi e questioni connesse

Recupero crediti più spedito, perché

Come si diceva in principio, le Sezioni Unite, quando intervengono lo fanno per risolvere un caso della vita.

Cionondimeno il riflesso su altre fattispecie e autoevidente; nel nostro caso ciò riguarda specificamente e immediatamente tutte le fattispecie di recupero del credito.

Le Sezioni Unite, infatti, risolvendo i contrasti interpretativi ad essa sottoposti hanno affermato che nel giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo può certamente essere dedotta dalle parti e rivelata d'ufficio dal giudice ogni causa di nullità della delibera, mentre le ipotesi di annullabilità posso essere oggetto di giudizio se avanzate nella forma della domanda riconvenzionale e sempre che si sia nei termini di cui all'art. 1137 c.c.

Al contempo i giudici hanno chiarito che un conto è esercitare male il potere deliberativo, applicando un criterio errato, altro travalicare le proprie prerogative, applicando l'assemblea un criterio in deroga.

Il combinato disposto di queste due affermazioni di principio porta a concludere che dinanzi alla notifica di un decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo il debitore prima e il giudice poi, sugli aspetti testé indicati, avranno stretto margine d'azione.

La conseguenza, ferme restando le criticità proprie delle procedure esecutive, è da questo punto di vista una più rapida soluzione del contenzioso, anche a fronte di eccezioni dilatorie di parte debitrice.

I riflessi sui contenziosi in corso

Ogni nuova decisione si tratti di cause già in corso o da iniziare dovrà tenere conto dei principi di diritto espressi dalle Sezioni Unite.

La funzione nomofilattica affidata alla Cassazione ed alle Sezioni Unite in particolare estrinseca la propria portata generale proprio su questo aspetto: garantire l'uniforme applicazione del diritto su tutto il territorio nazionale.

Come i principii espressi nella sentenza n. 9839/2021 debbano essere applicati alle singole fattispecie è questione che dovrà decidere il singolo magistrato chiamato a dare giustizia, ma sul fatto che ad essi bisognerà fare riferimento quando l'oggetto della controversia è questo, non c'è nessun dubbio.

Ripartizione spese condominiali e nullità delle delibere, alcune osservazioni

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