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La delega in condominio
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La delega in condominio

Possibilità di farsi rappresentare in assemblea: limiti e forma della delega, poteri del rappresentante e nomina nel caso di comproprietà.

Avv. Mariano Acquaviva  

È cosa nota che è possibile delegare qualcun altro a partecipare all'assemblea condominiale in tutti i casi in cui non è possibile presenziare personalmente. È lo stesso art. 67 delle disposizioni attuative al codice civile a stabilirlo a chiare lettere: «Ogni condomino può intervenire all'assemblea anche a mezzo di rappresentante, munito di delega scritta».

La medesima disposizione, però, stabilisce i limiti al diritto di delega, affinché dello stesso non si abusi concentrando il potere decisionale nelle mani di poche persone oppure dell'amministratore stesso. Con questo articolo approfondiremo il tema della delega in condominio.

La legge si occupa non solo di disciplinare il problema delle deleghe in assemblea condominiale, ma anche l'ipotesi in cui l'unità immobiliare sita in condominio appartenga a più persone. In altre parole, nel caso di comproprietari della stessa abitazione, come si decide il rappresentante?

È possibile che ciascun comproprietario scelga il proprio delegato? Se hai cinque minuti di tempo e l'argomento t'interessa, prosegui nella lettura: troverai le risposte che cerchi in tema di delega in condominio.

La delega in bianco nell'assemblea condominiale. Guida al corretto utilizzo

Numero massimo di deleghe assembleari

Come detto in apertura, l'art. 67 disp. att. c.c. statuisce che ogni condomino può intervenire all'assemblea anche a mezzo di rappresentante, munito di delega scritta.

Ma non solo; il primo comma della succitata disposizione prosegue stabilendo che «Se i condòmini sono più di venti, il delegato non può rappresentare più di un quinto dei condomini e del valore proporzionale».

In pratica, l'unico limite che pone la norma riguarda la concentrazione di deleghe in un unico soggetto. Facciamo un esempio immaginando un edificio con 25 condòmini.

Un singolo delegato non potrà rappresentare più di un quinto dei condòmini e del valore proporzionale dell'edificio.

Ciò significa che il delegato potrà avere al massimo 5 deleghe di 5 condòmini che non devono rappresentare più di 200 millesimi.

Nel rispetto di tale limite, un medesimo soggetto può agire per effetto di più deleghe e, quindi, intervenire in assemblea in rappresentanza di più condòmini.

In questo caso, ovviamente, ai fini del quorum deliberativo e del quorum costitutivo si considerano come presenti e deliberanti, singolarmente, tutti i condòmini rappresentati dal medesimo delegante.

Chi può essere delegato in assemblea?

Al limite visto nel paragrafo precedente si aggiunge quello di non poter delegare l'amministratore di condominio. Per ovvie ragioni di possibile conflitto d'interessi, il quinto comma dell'art. 67 disp. att. c.c. stabilisce che all'amministratore non possono essere conferite deleghe.

A parte l'amministratore, chiunque può essere delegato a prendere parte all'assemblea. Ciò significa che il delegato potrà essere tanto un condomino quanto persona estranea alla compagine.

I vizi della delega nell'assemblea condominiale

Il regolamento di condominio, però, potrebbe prevedere dei limiti più stringenti: ad esempio, il regolamento potrebbe costringere a scegliere come delegato un altro condomino e non una persona esterna.

Il regolamento comunque non può mai sopprimere il diritto di delega; il condomino assente ha dunque sempre la possibilità di farsi rappresentare da un suo delegato.

Delega: può contenere l'indicazione di voto?

La delega deve essere redatta in carta semplice senza particolari formalità. Ciò che è davvero indispensabile è che essa sia fatta per iscritto e, ovviamente, sia firmata dal delegante.

A parere della Suprema Corte (sentenza numero 18192/2009) è opportuno che il condomino, nella delega, indichi il tipo di voto che intende esercitare per ogni singola deliberazione.

L'indicazione sul voto non costituisce tuttavia un requisito di validità dell'atto, ma solo un accorgimento che può risultare utile in caso di contestazioni.

E infatti, in assemblea il rappresentante è libero di esprimere un voto contrario al volere del delegante senza che la validità della delibera assunta possa essere inficiata. L'eventuale inosservanza delle prescrizione contenute nella delega potrà essere fatta valere nel rapporto tra le parti (cioè, tra delegante e delegato), non anche nei riguardi dei terzi (cioè, dell'assemblea).

Mediazione in condominio, le parti possono farsi sostituire anche dal difensore con specifica delega.

La delega, quindi, instaura un vero e proprio rapporto di rappresentanza volontaria tra i soggetti coinvolti nell'operazione giuridica.

Rappresentante nel caso di comproprietà: come funziona?

Il problema della delega è particolarmente sentito allorquando la medesima unità immobiliare appartenga a più soggetti. Si pensi, ad esempio, all'appartamento ereditato dai figli del precedente titolare: in un caso del genere, ogni comproprietario potrà farsi rappresentare dal proprio delegato oppure sarà necessaria un'unica nomina?

A questa domanda risponde il secondo comma dell'art. 67 disp. att. c.c.: «Qualora un'unità immobiliare appartenga in proprietà indivisa a più persone, queste hanno diritto a un solo rappresentante nell'assemblea, che è designato dai comproprietari interessati a norma dell'articolo 1106 del codice».

In pratica, la legge dice che, nel caso di proprietà indivisa, i comproprietari possono farsi rappresentare da una sola persona. Ciò significa che non possono esserci più rappresentanti per la stessa unità immobiliare in comunione.

Come deve essere scritta la delega a partecipare all'assemblea di condominio

La scelta del rappresentante è fatta a maggioranza, in base al valore della proprietà posseduta. Ciò significa che se un proprietario possiede i 2/3 di proprietà e l'altro solo 1/3, prevarrà la volontà del primo.

Il rappresentante in assemblea così scelto esprime la volontà della comunione con diritto di voto vincolante per gli altri, nel senso che, una volta conferita la delega, il rappresentante si fa portavoce della volontà unitaria dei comproprietari.

Ciò non significa, ovviamente, che sussiste un divieto di presenziare personalmente all'assemblea da parte degli altri comproprietari, magari per assistere ai lavori.

In altre parole, nonostante l'immobile in condominio sia cointestato, vi sia rapporto di coniugio, parentela ecc., in assemblea ha diritto a presenziare solo un rappresentante che parla, agisce e vota a nome di tutti.

Ad esempio, se l'appartamento appartiene ai coniugi, in assemblea condominiale il rappresentante per l'immobile potrà essere alternativamente o l'uno o l'altra e non entrambi. Chi si presenta funge da portavoce della volontà unitaria dei comproprietari.

Ove le quote dei comproprietari siano di pari valore e vi sia disaccordo nella designazione dell'unico rappresentante che manifesterà la volontà unitaria di tutti i comproprietari, la scelta dovrà essere rimessa all'autorità giudiziaria.

La delega all'aspirante Amministratore

Cerca: delega assemblea rappresentante forma scritta

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Fabio AMICO
Fabio AMICO 22-04-2021 11:26:26

Domanda.
In una assemblea condominiale un "amministratore estraneo al condominio" in cui si tiene l'assemblea, può essere delegato da un condomino?

rispondi
Paolo
Paolo 22-04-2021 15:32:22

Se l amministratore è l amm del condominio non può essere delegat. Se l amministratore fa di mestire l amministratore ma non lo è del condominio oggetto dell assemblea può essere delegato

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