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Decesso del condomino e convocazione dell'assemblea: che cosa deve fare l'amministratore condominiale?
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Decesso del condomino e convocazione dell'assemblea: che cosa deve fare l'amministratore condominiale?

Decesso di un condòmino: il ruolo dell'amministratore tra obblighi e doveri di collaborazione dell'erede.

Avv. Gaetano D'Andrea  

In caso di decesso di un condomino, come deve comportarsi l'amministratore?

Ha l'obbligo di compiere ricerche volte ad individuare gli eredi?

E quest'ultimi devono essere convocati per le successive assemblee?

Nella sentenza n. 175 emessa dal Tribunale della Spezia in data 24 marzo 2021, avente ad oggetto la questione concernente i rapporti tra gli eredi ed il condominio con particolare riferimento ai doveri di convocazione dell'amministratore per le assemblee successive al decesso, si possono rinvenire le risposte a siffatti quesiti.

In caso di morte del condomino, grava sugli eredi l'obbligo di comunicarne il decesso?

Morte di un condomino: la vicenda

In un condominio, dopo il decesso di una condomina, l'erede, proprietaria di unità immobiliari ivi ubicate, in precedenza appartenute alla defunta, ha chiesto l'annullamento di delibere condominiali assunte successivamente alla morte, sostenendo di non aver mai ricevuto alcuna convocazione dell'assemblee condominiali né i verbali ad esse relativi.

Più specificatamente, parte attrice ha sostenuto di essere venuta a conoscenza delle delibere impugnate solo a seguito della notifica eseguita per compiuta giacenza di decreto ingiuntivo ed atto di precetto per spese condominiali impagate e di aver scoperto solo in questa occasione che tutti i pregressi atti le erano stati notificati in luoghi diversi dalla sua residenza anagrafica.

D'altro canto, si è costituito il Condominio rilevando che l'attrice è l'unica erede in forza di successione testamentaria della defunta deceduta in data 02/07/2011 e che l'amministratore condominiale è venuto a conoscenza dell'esistenza di siffatto testamento solo nel giugno 2014, a seguito di indagini fatte eseguire presso il Consiglio Notarile dei Distretti riuniti della Spezia e Massa.

Il Tribunale ha dato ragione al condominio rigettando le impugnazioni proposte in quanto destituite di ogni fondamento giuridico.

La decisione è stata assunta aderendo a quanto espresso dalla Suprema Corte con la sentenza n. 6926 del 22/03/2007 nella quale si è affermato che "l'amministratore il quale sia a conoscenza del decesso di un condomino, fino a quando gli eredi non gli manifesteranno la loro qualità, non avendo utili elementi di riferimento e non essendo obbligato a fare alcuna particolare ricerca, non sarà tenuto ad inviare alcun avviso".

Spetta all'erede comunicare al condominio il decesso del precedente condomino

Costituisce, quindi, principio espresso, da tempo, dalla Cassazione quello secondo cui è onere degli eredi provvedere a segnalare all'amministratore condominiale il loro subentro nella proprietà del bene ed il loro recapito ai fini delle future convocazioni, in difetto di tale comunicazione, l'erede non può contestare il vizio di omessa convocazione ad una riunione assembleare.

A norma dell'art. 1130 c.c. che ne definisce gli adempimenti, l'amministratore condominiale è tenuto alla gestione e alla conservazione dell'anagrafe condominiale.

Si tratta di un registro in cui vengono riportate le generalità dei singoli condomini al fine di agevolare l'amministratore nello svolgimento dei propri compiti ma soprattutto al fine di garantire la regolarità delle convocazioni evitando possibili impugnazioni delle stesse. Tali informazioni vengono rese note dai singoli condomini.

Più nel dettaglio, per ottemperare alla costituzione del registro dell'anagrafica condominiale, l'amministratore deve inviare, a tutti i condomini, una scheda di richiesta dei dati, informando che ogni variazione dei dati deve essergli comunicata per iscritto entro 60 giorni dall'avvenuta variazione, fermo restando che non è tenuto ad effettuare costanti attività investigativa presso i pubblici registri per mantenere aggiornata l'anagrafe condominiale.

Ciò detto, la convocazione di un'assemblea condominiale può ritenersi corretta allorquando il relativo avviso sia stato inviato a tutti coloro che risultano dal registro anagrafe condominiale.

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Morte di un condomino: il ruolo dell'amministratore

Pertanto, l'amministratore condominiale, pur a conoscenza del decesso di un condomino, non ha alcun onere di effettuare ricerche volte ad individuarne gli effettivi eredi, quali soggetti legittimati a partecipare alle assemblee condominiali e, di conseguenza, titolari del diritto alla convocazione.

Nella fattispecie concreta, esaminata dal Tribunale della Spezia, parte attrice non ha mai comunicato al condominio la sua qualità di erede, semplicemente l'amministratore è venuto a conoscenza, per il tramite di ricerche personali effettuate a mezzo di un legale, dell'esistenza di un testamento olografo redatto dal de cuius, provvedendo a richiederne copia autentica.

Tuttavia, anche se informato di tale circostanza, l'amministratore non poteva aver contezza dell'avvenuta accettazione dell'eredità da parte dell'attrice e quindi nessun obbligo di inviare alla stessa l'avviso di convocazione era ravvisabile in capo all'amministratore condominiale.

Infatti, costituisce regola generale quella secondo cui l'assemblea può deliberare se risulta che tutti i condomini risultanti nell'elenco anagrafico siano stati avvisati.

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Pertanto, una volta avuta notizia del decesso del condomino, l'amministratore viene reso edotto solo della circostanza che si è aperta una successione senza però sapere se colui che appare chiamato a succedere abbia o meno accettato l'eredità e quindi assunto la qualità di condomino, con il conseguente diritto ad essere convocato in assemblea.

Morte di un condomino: la decisione del caso

Di conseguenza, il Tribunale ha ritenuto palesemente infondate le impugnazioni delle delibere condominiali proposte, ritenendo che non fosse necessaria alcuna convocazione di parte attrice, la quale, si era resa "colpevolmente inerte di fronte ai propri obblighi quale nuova condomina".

In conclusione, si può affermare che costituisce principio generale quello secondo cui chi, per qualsiasi titolo, e, pertanto anche all'erede, ritenga di essere nuovo condomino, deve mettersi in contatto con l'amministratore al fine di rendere noti i suoi dati.

Di conseguenza, in caso di decesso di un condomino ed in mancanza di comunicazione di subentro nella proprietà del bene da parte degli eredi, l'assemblea condominiale deve ritenersi validamente costituita anche se l'amministratore non invia l'avviso di convocazione ai presunti eredi, in quanto non è obbligo dell'amministratore procedere alla ricerca degli effettivi successori del bene condominiale.

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Scarica Trib. La Spezia 24 marzo 2021 n. 175

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