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L'Assemblea è una … o sono tante?
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L'Assemblea è una … o sono tante?

Riflessioni sull'art. 66 disp. att. c.c. e dintorni

Avv. Caterina Tosatti  

Come noto ai lettori più attenti, l'art. 66 delle disposizioni attuative del Codice civile ha subìto, per effetto della Riforma del diritto condominiale (Legge 11 dicembre 2012, n. 220, entrata in vigore il 18 giugno 2013) una superfetazione, cioè si è allungato di 3 commi.

Infatti, originariamente, l'art. 66 disp. att. c.c. constava di soli 3 commi ed il , in particolare, così disponeva:

«L'avviso di convocazione deve essere comunicato ai condòmini almeno cinque giorni prima della data fissata per l'adunanza

A partire dal giugno 2013, invece, il 3° comma è profondamente mutato, poiché vi si sono introdotte le modalità che oramai affermiamo essere tassative della convocazione (raccomandata, PEC, fax, consegna a mano), nonché la specificazione del contenuto della convocazione (ordine del giorno, luogo, ora) e la previsione dell'annullabilità della delibera che sia stata adottata in costanza di omessa, tardiva o incompleta convocazione degli aventi diritto.

Tabelle esplicativa delle maggioranze richieste dalla legge per le deliberazioni assembleari

Sono stati poi aggiunti un ed un 5° comma: il 4° comma prevede che l'Assemblea in seconda convocazione non possa tenersi nel medesimo giorno solare della prima, mentre il 5° comma, del quale parleremo oggi, ha disposto che:

«L'Amministratore ha facoltà di fissare più riunioni consecutive in modo da assicurare lo svolgimento dell'Assemblea in termini brevi, convocando gli aventi diritto con un unico avviso nel quale sono indicate le ulteriori date ed ore di eventuale prosecuzione dell'Assemblea validamente costituitasi

L'anno scorso è stato poi testimone dell'introduzione delle cc.dd. Assemblee on line o in modalità videoconferenza, ad opera della Legge 13 ottobre 2020, n. 126 che ha convertito il D.l. 14 agosto 2020, n. 104, introducendo il 6° comma alla norma in parola ed inserendo, nel 3° comma, tra le indicazioni obbligatorie da includere nella convocazione, quella della piattaforma elettronica sulla quale si terrà l'Assemblea.

Riunione diversa o prosecuzione?

Come spesso accade quando si confronta la Riforma condominiale con il testo legislativo previgente, sono molti più i dubbi che le certezze e, per quanto si possa e si debba apprezzare lo sforzo del Legislatore che ha inteso certamente specificare e semplificare determinati adempimenti, non si può evitare di criticare l'utilizzo di espressioni eccessivamente vaghe e di incerto significato, che aprono scenari troppo divaricati anche per l'interprete attento.

Esempio lampante ne è proprio il 5° comma dell'art. 66 disp. att. c.c.

Infatti, si comprende come il Legislatore abbia voluto venire in soccorso dei condòmini e dell'Amministratore per mettere fine a quelle riunioni - fiume dove si parla per un tempo eccessivamente lungo dei punti all'Ordine del Giorno oppure si divaga, trattando argomenti non inseriti in esso, allo scopo di contenere la durata dell'Assemblea, la quale, di per sé, è statisticamente il motivo più gettonato dai condòmini che non partecipano - "Non ho tempo da perdere", "le Assemblee condominiali sono solamente una perdita di tempo", etc.

=> Assemblea di condominio

Tuttavia, delle due l'una: o l'Amministratore opera uno split, cioè una programmazione vera e propria dell'Assemblea, suddividendola in 2, 3 o più riunioni, già prefissate e indicate nell'unico avviso di convocazione inviato almeno 5 giorni prima della data della prima convocazione della prima riunione; oppure non si capisce, francamente, l'espressione «un unico avviso nel quale sono indicate le ulteriori date ed ore di eventuale prosecuzione», perché a questo punto non si comprende se ci debba essere una preventiva programmazione (come intuiamo dall' "unico avviso contenente le ulteriori date e ore") se poi la "prosecuzione" viene dichiarata "eventuale", facendo intendere che dipende dall'Assemblea e dalla sua capacità di saper discutere tutti gli argomenti nella durata della prima riunione.

Altra nota dolente, che vorremmo definire un lapsus calami del Legislatore - ma forse il Dr. Freud lo definirebbe un lapsus … freudiano appunto - la frase «prosecuzione dell'Assemblea validamente costituitasi».

Che l'Assemblea debba essere validamente costituita nessun dubbio; in difetto, tutte le delibere prese sarebbero annullabili, con conseguente responsabilità del Presidente, che abbia dichiarato la seduta aperta pur avendo constatato l'assenza del (doppio) quorum costitutivo di legge.

Ma non possiamo condividere ciò che pure molti commentatori, all'indomani del giugno 2013, hanno scritto, cioè che per le riunioni consecutive vale il quorum costitutivo della prima riunione, pur nell'assenza dei condòmini che ad essa parteciparono alle riunioni successive - al più costoro non voteranno i punti all'OdG delle riunioni successive …

Riteniamo sommessamente che TUTTE le riunioni consecutive debbano comunque subire una stretta e rigorosa verifica dei quorum costitutivi necessari. Non riteniamo, come suggerito da qualche commentatore, che sia possibile far esprimere un voto 'preventivo' ai condòmini presenti alla prima riunione rispetto ai punti all'OdG delle successive, perché per questo esiste il meccanismo della delega, ma il voto 'preventivo' non è ipotesi contemplata dal Codice.

Assemblea on line e privacy: più dubbi che certezze

Di qui, ci viene da dire che la norma, per come concepita, risulta di difficile applicazione pratica e porge il fianco ad impugnative strumentali.

Assemblea on line e riunioni consecutive

Data l'esperienza che abbiamo maturato durante l'anno passato in clausura causa emergenza pandemica, abbiamo imparato che le piattaforme per tenere riunioni e meeting on line hanno generalmente una durata limitata (40 minuti, 1 ora, etc.) a seconda del piano tariffario prescelto.

Ebbene, anche qui, l'art. 66 disp. att. c.c. 3° comma si limita a rammentare all'Amministratore che, in caso di svolgimento in forma telematica, dovrà inserire nella convocazione, al posto del luogo di riunione, la piattaforma utilizzata.

L'amministratore di condominio che non convoca l'assemblea per andare in mediazione è responsabile personalmente?

Quindi, è l'Amministratore a scegliere la piattaforma - né lo stesso risulta tenuto in alcun modo a chiedere la preventiva ratifica da parte dell'Assemblea circa questa o quella piattaforma.

Dal punto di vista delle limitazioni imposte dalla piattaforma, l'Amministratore indicherà semplicemente il diverso link per la prosecuzione: ad esempio, qualora si prospetti che l'Assemblea duri più di un'ora causa l'elevato numero di punti all'OdG, l'Amministratore 'prenoterà sulla piattaforma prescelta due riunioni di un'ora ciascuna e indicherà il link di accesso ad entrambe nella convocazione, precisando quale link si riferisce alla prima ora e quale alla seconda.

Questo sarà un vero e proprio caso di prosecuzione dell'Assemblea, anche perché si terrà nel medesimo giorno in cui si è aperta e si è constatato il (doppio) quorum costitutivo.

In alternativa, anche tramite l'Assemblea on line l'Amministratore potrà convocare più riunioni, ad esempio una per il 20 aprile, un'altra per il 22, un'altra ancora per il 23, etc. (in ogni caso, non oltre dieci giorni dalla prima convocazione della prima riunione, art. 1136, 3° comma, 1° periodo, c.c.), ma, si ribadisce, rispetto a ciascuna di esse dovranno essere rispettati i quorum costitutivi previsti.

Breve vademecum sulle regole riguardante l'assemblea ordinaria e quella straordinaria

Avv. Caterina TOSATTI

Via Prenestina, 325

00177 - ROMA

Tel.: +39 - 339 53 55 077

Mail: studiolegaletosatti@libero.it

Cerca: assemblee condominiali svolgimento regole

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