La vicenda. La Corte di Appello di Firenze confermava la penale responsabilità degli imputati in relazione al reato di cui all'articolo 589 c.p. per avere colposamente cagionato per negligenza, imprudenza ed imperizia, nelle loro rispettive qualità di socio accomandatario e socio accomandante ed amministratore di fatto della società immobiliare, proprietaria e locatrice del capannone - la morte di sette operai (ditta beta) deceduti a causa di asfissia acuta da intossicazione da monossido di carbonio.
La condotta ascritta agli imputati è consistita nell'avere concesso in locazione alla dita Beta il capannone nella consapevolezza che al suo interno erano stati realizzati abusivamente dei locali dormitorio con legno e cartongesso, così consentendo un uso promiscuo abitativo ed industriale dell'immobile, in assenza dei requisiti di abitabilità, aumentando il rischio incendio, già presente per la natura tessile delle lavorazioni ivi praticate, omettendo di interrompere il rapporto contrattuale pur avendo rilevato siffatto utilizzo illecito e pericoloso, essendo consapevoli della situazione ed essendosi l'evento morte verificatosi, causalmente connesso con tale violazione, prevedibile ed evitabile.
Il ragionamento della Cassazione. Secondo i giudici di legittimità, l'autore delle opere abusive era lo stesso inquilino che occupava l'immobile dal 2008 e che nel 2012, pur avendo risolto il contratto precedente, ne aveva stipulato uno nuovo a nome di una diversa società a lui riconducibile.
In particolare, a differenza del ragionamento della Corte territoriale, i giudici hanno osservato che anche se la società aveva cambiato nome, di fatto l'inquilino, un imprenditore cinese, era sempre lo stesso.
Quindi non si era trattato di un nuovo rapporto ma della prosecuzione di quello precedente e non era possibile ascrivere una posizione di garanzia ai due locatori per le opere realizzate nel corso della locazione da chi era sempre rimasto nell'immobile.
A tal proposito, la giurisprudenza ha, in plurime occasioni, chiarito che "nei contratti di locazione relativi ad immobili destinati ad uso non abitativo grava sul conduttore l'onere di verificare che le caratteristiche del bene siano adeguate a quanto tecnicamente necessario per lo svolgimento dell'attività che egli intende esercitarvi, nonché al rilascio delle necessarie autorizzazioni amministrative; ne consegue che, ove il conduttore non riesca ad ottenere tali autorizzazioni, non è configurabile alcuna responsabilità per inadempimento a carico del locatore, e ciò anche se il diniego sia dipeso dalle caratteristiche proprie del bene locato.
La destinazione particolare dell'immobile, tale da richiedere che lo stesso sia dotato di precise caratteristiche e che attenga specifiche licenze amministrative, diventa rilevante, quale condizione di efficacia, quale elemento presupposto o, infine, quale contenuto dell'obbligo assunto dal locatore nella garanzia di pacifico godimento dell'immobile in relazione all'uso convenuto, solo se abbia formato oggetto di specifica pattuizione, non essendo sufficiente la mera enunciazione, in contratto, che la locazione sia stipulata per un certo uso e l'attestazione del riconoscimento dell'idoneità dell'immobile da parte del conduttore" (Cass. Civ.: Sez. 3, Ordinanza n. 14731 del 07/06/2018; ed ancora ex multis Sez. 3, Sentenza n. 6123 dei 14/03/2018; Sez. 3, Sentenza n. 17985 del 14/08/2014, Sez, 5, Sez. 3, Sentenza n. 1735 del 25/01/2011; Sentenza n. 13587 del 04/06/2010).
Il locatore risponde della morte dell'inquilino se non ha eseguito la manutenzione dello scaldabagno
Tirando le fila del discorso, non possono essere ex lege addebitate al locatore le conseguenze dell'inidoneità funzionale o della modifica dell'immobile incombendo sul medesimo solo quelle discendenti dal contratto o dalle deficienze strutturali del bene o comunque quelle che costituiscano vizi propri della cosa tali da porre in pericolo la salute del conduttore o dei suoi familiari o dipendenti (articolo 1580 c.c.) purché' essi non siano originate dall'attività del conduttore o dalle modificazioni dell'immobile da questi realizzate in corso di contratto.
In conclusione, nessuna posizione di garanzia può individuarsi in capo al locatore in relazione alla pericolosità della situazione creatasi all'interno del capannone, a causa della costruzione da parte del conduttore del manufatto (soppalco) utilizzato quale dormitorio che non consentiva un rapido accesso alle vie di fuga, non gravando sul primo il governo del relativo rischio.
TABELLA RIEPILOGATIVA | |
OGGETTO DELLA PRONUNCIA | OPERE ABUSIVE E RESPONSABILITÀ DEI CONDUTTORI |
RIFERIMENTI NORMATIVI | 589 c.p. |
PROBLEMA | La Corte d'appello sosteneva che i locatori avevano assunto una posizione di garanzia rispetto non solo al pacifico godimento dell'immobile ma anche ai requisiti di sicurezza dello stesso capannone. |
LA SOLUZIONE | Secondo la Cassazione, invece, grava sul conduttore e non sul locatore ottenere i permessi per eventuali opere edilizie nell'immobile da lui realizzate, e le attività svolte dal conduttore (la costruzione del soppalco-dormitorio abusivo) non possono essere ricondotte a responsabilità del locatore. Dato che restituzione e consegna del bene sono state solo fittizie e il nuovo contratto era identico al precedente salvo il canone, nessuna posizione di garanzie sugli abusi può essere ricondotta al locatore, neppure, sottolinea la Cassazione, se ne fosse stato a conoscenza. |
LA MASSIMA | In assenza dell'effettiva restituzione del bene al locatore, non essendo stato interrotto il godimento della cosa e non essendo quindi il bene rientrato nella sua effettiva disponibilità, per la sostanziale prosecuzione del rapporto locativo, nessuna posizione di garanzia può individuarsi in capo al locatore in relazione alla pericolosità della situazione creatasi all'interno del capannone, a causa della costruzione da parte dei conduttore del manufatto (soppalco) utilizzato quale dormitorio che non consentiva un rapido accesso alle vie di fuga, non gravando sul primo il governo del relativo rischio Cass. pen., 2 ottobre 2019, n. 40259 |
