L'amministratore di condominio responsabile della manutenzione dell'immobile condominiale.
L'amministratore di condominio, si sa, ha tra i suoi incarichi principali quello di occuparsi delle parti comuni dell'edificio e di curare che esse siano tenute in buono stato di manutenzione, per lo meno di fare in modo che esse non arrechino danni a terzi.
Lo sancisce chiaramente l'art. 1130 del cod. civ. il cui comma 1 n. 4 testualmente prevede appunto che "L'amministratore deve: […] n. 4: compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell'edificio". Conseguentemente l'amministratore, quale garante della buona manutenzione delle parti comuni, è il diretto responsabile: 1- da un punto di vista civilistico: dei danni che tali parti, a causa del loro non ottimo stato, dovessero procurare; 2- da un punto di vista penalistico: dei reati ricollegabili a tale stato manutentivo ed alle sue conseguenze.
Cedimento di una parte comune e morte di un operaio: ne risponde l'amministratore?
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Si diceva responsabilità civile ma anche penale: infatti un amministratore condominiale nisseno, riconosciuto colpevole del reato di omicidio colposo, è stato anche condannato al risarcimento dei danni in favore degli eredi di uno sfortunato operaio morto per il crollo di un muro condominiale avvenuto durante alcuni lavori compiuti a ridosso di esso.
La colpa dell'amministratore? Secondo il Tribunale quella di "non aver curato il recupero funzionale del muro" cui era tenuto il condominio, che ne era proprietario e custode, e quindi il suo amministratore.
Quest'ultimo, infatti, in base alle norme appena citate, aveva l'obbligo di "controllo dei beni condominiali e di eseguire i lavori necessari a rimuovere il pericolo di rovina, essendo amministratore di condominio.
Egli, sebbene incaricato da poco tempo, avrebbe comunque potuto e dovuto indire un'assemblea urgente per lo studio dello spanciamento del muro […] allo scopo di individuare i rimedi necessari e chiudere in ogni caso l'accesso alla piazzola antistante": è quanto si legge in una recente sentenza della Cassazione in materia (Cass. Pen., Sez. IV, sent. n. 46340 del 10/11/2014).
L'obbligo di custodia e di sicurezza
All'amministratore di condominio, quindi, si imputa il non essersi (adeguatamente) attivato per eliminare la situazione di pericolo rappresentata dalla presenza di un muro pericolante, situazione di pericolo concreta ed attuale tant'è vero che esso è poi crollato, investendo con la sua forza distruttiva un operaio ivi presente, uccidendolo.
In termini giuridici all'amministratore viene imputato l'omicidio colposo (art. 589 cod. pen.), applicabile quando la morte deriva, tra le altre, dall'inosservanza di leggi (art. 43 cod. pen.). Nel caso di specie la norma non rispettata è l'art. 2051 cod. civ., che impone al proprietario la custodia dei beni in modo che essi non provochino danni.
Ma l'imputato aveva effettivamente omesso ogni cautela? Si era disinteressato della situazione di pericolo derivante da quel muro? Aveva cioè effettivamente violato il precetto dettato dall'art. 2051 cod. civ.?
A differenza dei Giudici di merito, che sancendo la colpevolezza dell'amministratore hanno risposto affermativamente a questo quesito, la Cassazione invece lo assolve, ritenendo mancante una "corretta, coerente, esaustiva analisi della vicenda" e disponendo quindi l'annullamento con rinvio della sentenza di condanna (Cass. Pen., Sez. IV, sent. n. 46340 del 10/11/2014).
Attivarsi per eliminare il pericolo: è sufficiente incaricare un ingegnere?
Ed infatti, meglio leggendo le carte del processo, si scopre innanzitutto che l'imputato era sì amministratore di condominio ma… del condominio sbagliato: egli, infatti, curava gli interessi di un condominio diverso (posto in posizione superiore) da quello che anni addietro aveva commissionato la realizzazione del muro, sottostante, che poi è crollato.
Condominio sottostante che non a caso era stato il destinatario di un'ordinanza sindacale di eliminazione del pericolo determinato dal muro, riscontrato pericolante.
Ma quel che maggiormente rileva a favore dell'imputato, secondo i Giudici di Piazza Cavour, e che li ha spinti a disporre una revisione del processo è il fatto che l'amministratore aveva comunque incaricato un tecnico di verificare l'effettiva sussistenza di situazioni di pericolo.
Sul punto però la Cassazione è chiara: "non assume rilievo la circostanza che lo stesso condominio avesse dato incarico ad un tecnico di valutare lo stato dei luoghi e del muro senza aver avuto la risposta adeguata": non è cioè sufficiente, per liberarsi da obblighi e responsabilità, conferire mandato ad un esperto, specie se l'incaricato tarda a dare risposte o le fornisce in maniera superficiale e poco convincente.
L'accertamento sulla negligenza dell'amministratore dev'essere approfondito.
L'incarico ad un ingegnere, ricorda la Cassazione, non è infatti da solo sufficiente a sollevare da responsabilità l'amministratore di condominio: seppur è vero che "il coinvolgimento di un tecnico qualificato nell'indagine sulla sicurezza dei manufatti ben potrebbe esonerare da responsabilità l'amministratore", è altrettanto vero che occorre accertare "quale sia stata la natura e l'ampiezza dell'incarico conferito al tecnico" (Cass. Pen., Sez. IV, sent. n. 46340 del 10/11/2014).
Per determinare se l'amministratore, affidando un incarico peritale, ha ben agito, se egli in concreto si sia così adeguatamente attivato per eliminare la situazione di pericolo procurata da una parte comune dell'edificio condominiale, è necessario vagliare quell'incarico e verificare in concreto se esso sarebbe stato sufficiente allo scopo, sufficiente cioè a soddisfare l'obbligo di manutenzione (art. 2051 cd. civ.) posto in capo all'amministratore.
L'omesso puntuale accertamento su tale punto salva, almeno per il momento, l'amministratore di condominio: sarà un nuovo giudizio a decidere se il pericolo sarà definitivamente scampato. Almeno per lui.
